樓市調整未息，10月房價跌勢加深

21世紀經濟報道記者張敏實習生胡暄悅北京報道隨着房地產市場進一步築底，從今年下半年就已明確的房價跌勢，也在不斷加深。

11月16日，國家統計局發佈數據顯示，今年10月，“70個大中城市中商品住宅銷售價格下降城市個數增加，各線城市商品住宅銷售價格環比下降，一線城市同比上漲、二三線城市同比降幅擴大。”

整體來看，一、二、三線城市的新房和二手房價格均出現環比下降。同比來看，僅一線城市房價上漲，二三線城市繼續下跌，且跌幅擴大。

具體來看，10月有58個城市的新房價格環比下降，62個城市的二手住宅價格環比下降，數量均創今年以來的新高。相應地，新房、二手房價格環比上漲的城市數量分別只有10個和5個，爲年內最少。

價格信號是市場景氣程度的重要體現。今年以來，隨着各項穩樓市政策的落地，房地產市場一度出現升溫局面，上半年房價上漲的城市數量有所增加。進入下半年，由於市場信心仍然不足，房價上漲的城市數量有所減少，下跌的情況更爲普遍。

交易下滑影響房價表現

房價走勢與成交量變化有一定的相關性。今年以來，我國商品房成交規模始終低於去年同期，市場雖然一度有復甦跡象，但勢頭未能延續。體現在70個大中城市的房價上，則是房價下跌爲主。即便是情況稍好的上半年，房價下跌城市的數量也多於上漲的城市數量。

進入下半年，市場仍然未能好轉。傳統的營銷季“金九銀十”期間，房地產交易也不及預期。

根據國家統計局的數據，今年9月和10月，全國商品房銷售面積和銷售額雙雙同比下降，10月的降幅分別達到23.2%和23.7%。10月單月，全國商品房銷售面積創近11年的同期最低，商品房銷售額爲近7年同期最低。

這也爲10月房價跌幅擴大提供了市場層面的佐證。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，10月新房價格跌幅擴大的主因有三：一是，金融機構融資、購房者買房等信心仍然不足，10月份企業融資、居民按揭都出現緊縮的局面。二是，開發商資金鍊繼續緊張，國慶期間新房項目繼續打折促銷，甚至促銷力度較大，表現在價格上，就是新房指數繼續下行。三是，10月疫情形勢再次嚴峻，對現場看房、買房和市場預期，都有一定的影響。

二手房價格的跌勢則更爲明顯。今年10月，僅有成都、南充、煙臺、北京和徐州5個城市的二手房價格環比上漲，其餘爲持平或下跌。

李宇嘉認爲，這是由於二手房掛牌量迅速攀升，供應規模增加。而隨着新房降價銷售，分流了一部分需求，使得二手房市場也面臨較大的供應壓力，從而不得不下調價格。

積極變化

通常來說，當房價下跌到一定程度時，房產性價比凸顯，消費者會選擇重新入市。這也將推動成交量回升，並扭轉市場下滑的趨勢。

有分析人士指出，從去年下半年至今，此輪樓市調整已經超過12個月，甚於往年，說明除了市場本身的運營邏輯，還有經濟形勢等更多外部因素的影響。

中部城市某大型房企相關負責人向21世紀經濟報道記者表示，購房者支付能力下降，且對未來預期不夠樂觀，使得他們不敢貿然入市。企業雖然在積極自救，但拿地和投資行爲幾乎暫緩。

他透露，在“金九銀十”的促銷中，公司旗下項目採取了較大幅度的讓利，但效果一般。而今年以來，公司收到的退房申請也多於往年。“還有一些年輕人推遲了結婚日期，房子也暫時不買了。”他說。

該房企人士認爲，只有當供需雙方的信心真正恢復時，市場才能走向持續的復甦之路，房價也才能逐漸企穩。

好消息在於，隨着今年一系列穩樓市政策的推出，市場開始出現一些積極變化。在11月15日的新聞發佈會上，國家統計局新聞發言人、國民經濟綜合統計司司長付凌暉表示，自今年6月以來，商品房銷售額降幅已連續5個月收窄。同時，在“保交樓”的政策作用下，房地產開發企業房屋竣工面積降幅連續三個月收窄。

進入11月，新一輪的穩樓市政策出臺，其中包括對房地產業的金融支持，對合理使用預售資金的相關規定。此外，杭州、北京等核心城市也在優化房地產政策。

貝殼研究院市場分析師劉麗傑認爲，供給端的融資支持、預售資金盤活等多方面政策，有助於改善市場預期，防止下行風險進一步蔓延。而短期內交易量的築底，仍有待需求端支持政策的進一步落地和細化。

李宇嘉也認爲，金融層面的支持十分必要。當然，需求端信心的提振也會利好開發商內源融資，提高造血功能，有利於價格的穩定。