中國房地產報

解決了境外債務重組問題，綠地控股當前所處的行業融資環境“豁然開朗”。

劉偉/發自北京

自富力完成境內外債務的全面重組後，已有房企先後跟進。

11月24日，綠地控股集團股份有限公司（以下簡稱“綠地控股”或“綠地”，600606.SH）集團有限公司發佈公告稱，公司9只存續美元債（共計 32.41 億美元），相關同意徵求及特別決議案均已於2022年11月22日的持有人會議上獲得正式通過。

綠地控股稱，此舉對保交付、穩民生等工作提供有力支撐，保持流動性合理充裕，保障公司長期平穩、健康、可持續發展。

據瞭解，富力、綠地之外，融創、龍光、奧園均有意進行債務整體展期。一位從事債券發行的人士對記者稱，“展期的工作，一隻也是那些流程，整體也是那些流程，肯定是整體展期省事，而投資人一般只能被動接受。”

此次完成境外債務的整體重組，綠地控股並未從根本上解決流動性問題。在目前銷售難以回暖的情況下，綠地控股近期提出2000億元的資產出售計劃。

記者以投資者身份聯繫了綠地控股董祕辦，得到回應稱，公司的資產出售一直按計劃進行中。

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完成境外債整體重組

據此前公告，綠地此次完成展期的相關債券包括利率5.6%的2022年到期票據、6.25%的2022年到期的票據、5.9%的2023年到期票據，6.125%的2023年到期票據、6.75%的2023年到期票據、6.75%的2023年到期票據、6.75%的2024年到期票據、7.25%的2025年到期的票據、5.875%的2024年到期擔保債券。

關於債券展期償還計劃及條款修改，其中除原定於2022年6月25日到期債券已於2022年5月27日展期1年以外，剩餘8只債券均展期2年。

此外，原到期日償付5%本金，其餘95%在展期後的到期日償付；所有的債券的票息不變，公司會在債券持續期間按時支付所有債券的票息。

綠地此次展期方案的特殊之處在於，其採用了9只債券捆綁一起的策略，即每隻債都要通過贊成門檻，才通過方案，從而加強每隻債券投資者的投票意願。

規模達32億美元的債務整體展期並不多見，爲推進順利展期，綠地方面也給出了一定差異化方案。據報道，綠地此次尋求美元債展期，早鳥費與同意費涉資1200萬美元，其中，綠地本次徵求於11月11日下午4時（倫敦時間）前同意的早鳥費爲0.5%本金，在11月11日之後，11月18日下午4點（倫敦時間）之前同意將只支付0.25%本金。

綠地是少數能完成境外債整體重組的出險房企之一，此前僅有富力地產和正榮地產達成這一目標。據悉，近期，融創、龍光的債券展期方案，也是借鑑了富力的整體展期方案，準備對未展期的債券進行整體展期。同時，有報道稱，奧園也有可能採取整體重組方案。

債務重組方案的落地並不容易。上海市光大律師事務所高級合夥人徐軍在受訪時表示，債務重組在技術操作層面上本身就很複雜，尤其對出險房企而言，例如項目投資方需要審慎採取財務、法律甚至工程方面的盡職調查。

“出險房企由於已經在債權債務、對外擔保及公司治理方面存在較多市場風險和法律風險，因此盡職調查不僅時間長，並且極有可能出現盡職調查結果未能達到投資方預期的情況，進而導致重組沒有下文。”徐軍稱。

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市場恢復成關鍵因素

解決了境外債務重組問題，綠地控股當前所處的行業融資環境“豁然開朗”。

11月24日，中國工商銀行與萬科、金地、綠城中國、龍湖、碧桂園、美的置業、金輝集團等12家房企以總對總方式簽訂戰略合作協議，提供意向性融資總額達6550億元。

不過，據記者瞭解，出險房企暫未在這一輪支持房企融資的行列中，因此綠地控股仍需要靠自身努力及市場行情的回覆來完成“救贖”。

徐軍認爲，國家層面陸續推出一系列“挽救”出險房企的政策，例如增加融資渠道、加強預售資金監管、保交樓等等，目前已經取得一定的效果。但對於房地產市場的最終需求方，也就是買家而言，由於大環境的影響，其對房地產市場的信心並未恢復，購房消費意願沒有得到改善，這也會間接影響房地產市場的走向，那些出險房企的潛在投資人或融資方在做出相關決策前也不得不慎重。

完成債務重組，只能解決短時間內的償債壓力，長期來看，綠地仍需要依靠自身銷售“造血”來解決流動性問題。

綠地控股此前發佈的2022年第三季度報告顯示，報告期內公司實現營業收入3057.77億元，同比下滑28.35%；淨利潤69.48億元，同比下滑37.77%。

2022年1~9月，綠地控股完成新開工面積116.7萬平方米，比去年同期減少91.6%，完成竣工備案面積1420.6萬平方米，比去年同期減少2.7%。實現合同銷售面積932.2萬平方米，比去年同期減少48.7%；實現合同銷售金額989.05億元，比去年同期減少57%。無新增房地產項目儲備。

截至2022年三季度末，綠地控股的貨幣資金爲613.62億元，短期借款爲295.84億元，一年內到期的非流動負債爲809.4億元，債務風險敞口依然較大。

根據媒體報道，近期綠地控股美國子公司以5.04億美元的價格，將洛杉磯市中心最高的出租公寓大樓售予一家非上市公司Northland，並已完成交割。

今年三季度工作會議上，綠地控股董事長、總裁張玉良透露，公司正全面推進大宗物業、角落資產去化速度，同時加大了酒店、海外物業等資產的處置力度，部分項目已取得較大突破。

在10月底一場投資者會議上，綠地控股一位管理層介紹，公司今年5月份擬訂了一份資產處置計劃，未來三年計劃出售約2000億元資產，包括自持商業、辦公樓和酒店等，每年安排轉讓約500億~700億元資產。今年前三季度，其完成5000萬元以上市場化的大單，成交總金額約290億元。

責任編輯：梁斌 SF055