證券時報記者 浩林

“您現在手裏缺資金嗎？如果手上的房子已經做了一筆房抵經營貸，現在還可以再來一筆空間貸，這樣一來可以最大程度套用房子的價值。”一位金融信貸公司的中介陳經理向記者推銷。

今年以來，推薦房屋抵押貸款、資金過橋等營銷電話又多了起來，信貸中介極爲活躍，證券時報此前也就此進行連續追蹤報道。除了用經營貸替換房貸，還有消費抵押貸、信用抵押貸等，記者發現這些信貸中介提供的貸款名目越來越多，甚至出現類似“二押”的空間貸，風險也越來越大。

信貸中介

也擔憂房價下跌

“如果您手上的房子已經做了一筆房抵經營貸，現在可以加貸一筆三成左右的空間貸，而且無需贖樓。”陳經理告訴記者，“這樣一來就可以最大程度套用房子的價值。”

陳經理介紹，以深圳市場爲例，現在房抵經營貸一般可貸出的成數是房屋的銀行評估價七成左右，不參考現在的官方二手房參考價。在不贖樓的前提下，已經“一押”的房子可以繼續申請空間貸，大概就是將銀行評估價的另外三成貸出來，這樣一來就相當於可以將銀行評估價的數目全數貸出。

“這是我們公司的獨家產品，但相對應的風險也很高，所以空間貸這一部分的利率會相對較高，一般年化利率要超過5%，而且只能是3年期貸款，還款方式同樣可以先息後本，而現在一般的房抵經營貸年化利率都在4%以下。”陳經理說。記者也向多家銀行個貸經理進行諮詢，得到的答覆是目前“二押”基本很難完成，房子如果已經“一押”，即便再去申請信用貸等產品，額度低且要求高。

作爲利益鏈條上的受益方，信貸中介的推銷話術通常對借貸的劣勢避而不談。不過，針對高風險的產品，信貸中介也會有“擔憂”，特別是開始擔憂房價的下跌。“我們也會擔心房子價格下跌，一押時只貸出銀行評估價的七成，我們認爲深圳房價基本不會出現這麼大的跌幅，所以我們公司幫您找銀行借出空間貸，還要承擔房價下跌的風險。萬一房子變成法拍房，拍賣價格絕對低於市價，而且市價說不定會走低，我們就損失大了。另外，我們還會收取0.8%到1.2%的服務費。”

至於哪家銀行可以做這樣的空間貸，陳經理閉口不談，但她強調錢款絕對是從銀行裏面借出，而且需要面籤。

其實，在助貸這條利益鏈上，有着形形色色的利益相關方——想節省利息的普通購房人、投資的炒房客、爲賺取手續費和高息短期貸款利息而巧言推銷的信貸中介，而看似是“受害者”的銀行也是這條灰色利益鏈的參與方。就在11月4日，銀保監會披露8張罰單，其中交行、招行均因個人經營貸款挪用至房地產市場被罰款，建行也因個人經營貸款“三查”不到位、個人經營貸款制度不審慎被罰款。

貸出“更多”的錢？

警惕過度負債風險

記者在採訪中還發現，由於官方二手房參考價一般來說比銀行評估價低，越來越多信貸中介提供的以房屋作爲抵押的貸款名目都不以目前官方二手房參考價作爲標準，目的就是希望借款人能借出更多的錢。還有信貸中介表示，“買房已經不是客戶主要的資金用途，更多的是用來週轉或者套利，所以一些客戶能貸就貸。”

不過，一邊是希望借款人能夠越借越多，但信貸中介似乎也開始擔心風險。除了房價的變化，記者也向多家金融中介公司進行諮詢，類似的“空間貸”屬於高風險產品，即使金融中介公司也不敢輕易去做。

有銀行經理表示，所謂的中長期經營貸只是額度授信，銀行通常需定期審覈以確保貸款期限與借款人生產經營週期、資金收支規律相匹配，真正用於經營。只有審覈合格的借款人才能續貸，且續貸後利率也有變化的可能，借款人若無穩定的現金流支撐，可能面臨較大的違約風險。如果“一押再押”，風險自然更大。此外，在許多信貸中介的運作下，經營貸的貸款期限也能夠被拉長到和房貸差不多，但這中間存在續貸行爲，比如每3至5年向銀行遞交一次申請材料，風險恰恰藏於其中，中介幫忙辦理的材料均系僞造，經不住多次審查。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，房價若是低迷或下跌，實際上確實會引起一些新的問題，也客觀上對信貸中介的業務量造成影響，同時也會使得一些金融業務面臨風險。“類似貸款名目，其實把房貸市場搞得烏煙瘴氣，無形中破壞了公平性，或許反過來使得一些炒房等非理性行爲再度增加。”

對於借款人來說，也要警惕過度負債的風險。嚴躍進表示，借貸有成本，應樹立負責任的借貸意識，量入爲出，借款人應根據自己的實際情況適度負債，如果舉債不當，到期無法償還將影響信譽。在此也提醒廣大貸款人切勿輕信中介機構的說法，這種企圖鑽政策空子從中得利的行爲，將會使貸款人陷入不可控的風險之中。