文/樂居財經 許淑敏 曾樹佳

深夜，一家投行的辦公室，燈火通明。馮力（化名）是這家投行負責對接房企的業務員，他正在不斷打着電話、發信息，案頭堆滿了厚厚的文件。

他已經好久沒這麼忙了。上面給出的任務是，抓緊時間跟開發商聯繫、做方案，把客戶爭取過來，幫他們配發股票。因爲接下來這段時間，是一個難得的好時機。

馮力直言有點不可思議，此前好長一段時間，大家都視地產領域爲燙手山芋，唯恐避之不及，如今這種情況，卻在一夜之間發生了180度的轉變。

這一切的轉折點，發生在11月28日，彼時證券會發射“第三支箭”，支持房企股權融資。據媒體爆料當晚7點半，交易所便與幾家房企召開了通氣會，傳達最新文件，並鼓勵房企積極參與，儘快報方案，同時提建議。

時隔12年的股權融資，突然就打開了。外面發債、授信的落地額度還在越壘越高，這邊房企又開始發行股票籌錢，演繹出了久違的熱鬧場景。不少憋了許久的地產人高聲疾呼：大週期的拐點到了。

一旦撕開了口子，便容易形成一股熱潮。福星股份、世茂股份、大名城、新湖中寶、華夏幸福、北新路橋、天地源等11家涉房企業紛紛響應，宣佈定增，以便彌補現金流缺口，豎起“保交樓、保民生”的大旗。

按照業內的說法，比起公開發行股份，定向增發是提升增發融資成功率的重要保證，還是有一些潛在投資者願意搏一搏。

連不缺錢的萬科，也來湊熱鬧了，只是對於發行方式、募集資金用途，並未詳細說明。

外界有人分析稱，其大股東深圳地鐵，或許想利用萬科此次發行股票的機會，將旗下一些優質資產注入萬科，這樣既可以增加持股、獲得資金，還讓項目開發有了更好的歸宿。

當然，在具體方案未公佈之前，這一切只是猜想。不過，陸家嘴、格力地產已在抓緊實踐，他們已宣佈將用股票增發的方式，或從股東處獲得資產，或併購免稅集團。

對於部分出險房企來說，定增的東風吹來，是眼下襬脫困境的絕佳機會。但這個擺在眼前的紅利，並非百利而無一害，因爲假如現時的股價、市值不在高點，那就相當於在賤賣股票。

況且，若在估值尚未恢復元氣的時候，還要討好投資者，折價增發，那房企就無異於喝下了另外一瓶“毒藥”。

借“箭”注入資產

按理說，萬科並不缺錢。

信貸與債券融資兩支箭發出，萬科受益匪淺，獲得了超過3000億的授信，以及500億的債券發行額度。這大量的源頭活水，疊加截至三季末1188.3億的現金，足以應對其2943.2億的有息負債。

儘管如此，它還是在大股東的提請下，開始籌劃着股權融資。

業內給萬科的此次配發行動，做出了金額預估。萬科A總股本爲116.3億股，新增20%即爲23.26億股，如果按淨資產爲發行價爲參考，大致的融資額最多不超480億元。假如在港股上配股的話，折算成人民幣，也大概是這個數。

配發股份，顧名思義即有配發、定向增持兩種方式。配股就是針對每一個原股東發行股份，發行價相對更低，但普通股民也要參與；而定增，則是針對少數幾個股東或者新股東，發行股份融資。

萬科尚未制定具體發行方案，因此還不確定是以哪種方式進行。但萬科如果真想向股東要錢，只要減少明年的股東分紅即可，完全不用如此大費周章。

說到底，還是出於大股東深鐵與萬科之間，共同的發展訴求。由於此次配發股份是深鐵提出來的，所以引發了業內不少的猜想。

如果計劃成行，有可能是萬科發行股份，深鐵在接收一些股份的同時，也以旗下的項目，以及部分現金作爲交易代價，轉給萬科。這樣萬科既得到了土儲、資金的補充，與深鐵的合作也更爲深入。

寶萬之爭之後，深鐵成爲萬科第一大股東，兩者的合作就密切了起來，合作拿地、開發的例子並不少見。

就在半個月前，萬科、深鐵還與鹽田港集團、環境水務集團、巴士集團、特發集團、人才安居集團等6家深圳市屬國企，舉行了一次“頂流合作”的簽約儀式。

深圳將規劃建設20個先進製造業園區，且按照每年建設不少於2000萬平方米、連續實施5年的進度，向社會提供低成本產業空間；而且，這座城市還將在不改變工業用地性質的前提下，讓企業在高層樓房中進行工業生產，提升樓宇的容積率。

作爲深圳地產一哥的萬科、財力雄厚的深鐵，自然不會缺席這場助力深圳產城融合的運動。

據統計，深鐵集團現已累計獲取土地開發權項目25個，其中19個爲政府配置項目，6個爲市場化拓展項目。這些項目都需要籌錢開發，如果通過股權融資的操作，能夠讓萬科參與項目開發，又能籌得資金，無疑是一舉兩得的效果。

在萬科的方案未落地之前，這一切尚無定論。不過，陸家嘴、格力地產已經搶先表態，他們想喝下“借增發股份併購重組”的頭啖湯。

陸家嘴將通過發行股份及支付現金方式，購買控股股東陸家嘴集團持有的相關項目。收購項目位於上海陸家嘴貿易區、前灘國際商務區部分股權資產，並募集配套資金。

藉着東風，格力地產也想完成此前擱置的心願，重啓原董事長魯君四的資產的注入操作。其宣佈同樣以發行股份及支付現金方式，購買珠海市免稅企業集團全體股東，持有的免稅集團100%股權。

這些房企帶起的示範性效應，並不小。在他們剛顯露出了配發股份的意向時，便有投資者有感而發：“未來一段時間，大家會見到地產一家接一家定增的壯觀場景。”

尤其是萬科，其推行的合夥人制度、調控下喊出的“活下去”“收斂聚焦”等標語，都被其他企業當做借鑑與思考。此次的定增熱，萬科雖不是第一個喫螃蟹，但後續或許會有更多的房企緊隨其後，依樣畫葫蘆。

在萬科透露發行股份的前一天，建發國際也宣佈配股融資8億港元。連流動性較爲充裕的建發、萬科等國資，都過來湊熱鬧，那其他沒有出險的房企，後續就更不會錯過了。

基於此，一向對內地地產市場持悲觀態度的惠譽，也做出了新判斷，它預計有償付能力的民營企業，尤其是龍頭企業，將更多地受益於“三支箭”的政策。

樂居財經獲悉，目前，華聯控股、建發股份、華僑城、財信發展、嘉凱城、陽光股份、萊茵體育、保利發展、招商蛇口、金地等一衆房企，雖尚無實質性動作，但已對外披露了自身的自融資意向。

飢者囤糧

萬科發起定增籌資更像是未雨綢繆，世茂股份、華夏幸福等出險房企搶着定增融資是因爲看到了“一線生機”，而福星股份、大名城、新湖中寶等多家資金緊張的涉房企業準備定增，則是爲了緩解流動性壓力，避免陷入債務泥潭。

不管是出險房企，或是資金緊張的房企，籌資都是迫在眉睫。

一般定增流程，先出董事會預案，然後纔是股東大會審議，再到證監會審覈。從這些定增公告就可以看出，他們大多連預案都沒出，就急着發預告。

公告內容也大同小異，基本都是以定增規定的上限進行公告，具體數額待定。根據監管機構規定，定增發行股票數量不能超過總股本的30%，定增發行對象不超過35名。

上述幾家房企，除了新湖中寶設定不超過本次發行前公司總股本20%、華夏幸福不公佈擬發行股票數量以外，其餘都是規定不超過發行前公司總股本30%。

至於籌資用途，大部分是用來“保交樓、保民生”相關的房地產項目開發，補充流動資金、償還債務，典型的“哪裏需要資金就往哪裏輸送”。

確實，對於這些流動性緊張的房企來說，很難從別的地方融到一大筆資金，此次的股權融資是爲數不多的機會。柏文喜提到，部分出險房企由於信用喪失，所以信貸、發債等政策很難惠及，而股權融資就成了其不多的可選融資自救方式之一。

只是最終能否成功發行，仍是未知數。房企們在定增公告上也坦言，由於非公開發行股票方案尚未確定，該事項尚存在不確定性。如後續公司實施非公開發行股票事項，需經公司董事會、股東大會審議批准，及證監會等主管部門的核準。

而能否取得上述批准或覈准，以及最終落地時間均存在不確定性。同時，非公開發行股票事項，也存在因市場環境而被暫停、被終止的風險。

不過，按照業內的說法，比起公開發行股份，定向增發是提升增發融資成功率的重要保證，還是有一些潛在投資者願意搏一搏。柏文喜提到，這些房企目前面臨的問題，主要是由於樓市下行、銷售難以回暖而造成的流動性困境，看好行業未來的投資者，會願意投錢。

“這些潛在投資者包括其產業鏈上的上下游企業、供應商、施工企業，以及優質房企，相關國央企以及資管機構等專業投資者。”上述人士稱。

而且出險房企定增發行成功的話，市場給出的反應會不同。一般定增發行股份，會攤薄原有股東權益，股價也會應聲而跌。

但如果華夏幸福、世茂股份定增成功，幫企業解決資金難題，很可能把企業拉出資金困境，提升市場信心，股價還會上漲。

看看當下，華夏幸福累計未能如期償還債務金額合計596.22億元，債務重組仍在進行中；而世茂股份的母公司世茂集團，也在推進境外債務重組。

而其餘涉房企業短債壓力都很大，福星股份前三季度短期負債達到49億元，但現金及現金等價物27.85億元，存在缺口；新湖中寶上半年短期借款和一年內到期的有息負債合計99.21億元，貨幣資金餘額僅84.66億元，同樣捉襟見肘。

儘管短期有利於紓解流動性困難，但並非長久之計，定增融資所籌資金規模也遠遠不夠。例如上述某房企，頂多也就籌集30億元，對其整體千億債務，就是杯水車薪。

因此不少股民不滿，認爲以這種方式收拾“缺錢”的爛攤子，無益於增量發展。

對於亟需資金的房企來說，已經顧不上股價的下跌、股民的哀嚎。更重要的是，找到資金，然後活下去。不出意外的話，後續諸如泰禾、榮盛發展、陽光城、金科股份、藍光發展等多家出險房企，也會逐漸走上定增融資的路。

定增的東風吹來，是眼下襬脫困境的絕佳機會。但這個擺在眼前的紅利，並非百利而無一害，因爲假如現時的股價、市值不在高點，那就相當於在賤賣股票。

樂居財經統計獲悉，儘管11月三箭齊發，資本市場信心回升，一些房企在此期間從估值低谷中抽身，但118家A股樣本房企中，仍有52家房企的市值，較年初有所下跌。

其中，金科股份、萬業企業、榮盛發展跌幅在40%以上，中南建設、廣宇發展、藍光發展、陽光城的跌幅，也超過了30%。

若在估值尚未恢復元氣的時候，還要討好投資者，折價增發，那房企無異於喝下了另外一瓶“毒藥”。

重啓的閘門

一邊，第一支箭和第二支箭的熱度仍在發酵，發債、授信的落地額度越壘越高；另一邊，11月28日證券會發射“第三支箭”，即支持房企股權融資。

據媒體報道，當晚7點半，交易所便召集了幾家房企召開了通氣會，一來是傳達最新的文件，二來則是鼓勵房企積極參與，儘快報方案，同時提建議。

證監會此番宣佈的5項措施，包括了上市公司併購重組及配套融資、房企再融資、完善房企境外上市政策等，這些史詩級利好讓地產人精神爲之一振。

如果說前兩支箭只有優質房企才能獲益，那第三支箭則讓氣若游絲的房企，也看到了出路。他們猶如撥雲見日，紛紛大聲疾呼：大週期的拐點到了，有救了。

業內之所以會如此激動，是因爲那扇股權融資的大門，已經關閉了12年之久。按照傳統的算法，12年爲一紀，已相當於一個小的輪迴了。從2010年開始，證監會基本叫停了房企的股權融資，房企IPO幾近停止。而已經在A股上市的房企，也失去了再融資功能。

掰開手指頭數一下，在這期間，就只有招商蛇口吸收合併招商地產上市、新城控股B股轉A股上市、綠地控股借殼上市，其餘均陷入了沉寂。其中也不乏執着謀求“入A”者，但都無功而返。

如萬達商業在A股資本市場的大門外，守候了6年，但就算王健林再怎麼輕資產化也無濟於事，直至去年他眼見成功無望，才決定轉戰港股陣地，

許家印也沒趕上好時候，他早早開啓了回A計劃，但一會深深房，一會嘉凱城，愣是借不了“殼”，最終不得不打消了念頭，只能搞起1300億戰投的“債轉股”。

如今股權融資的大門打開了，但恒大的船早已沉沒，許家印無法在新的環境中，施展更多的財技，只能等待別人把它“打撈”上來重組。但對於還能在水裏撲騰的房企而言，則有被拉一把的可能。

不過，狂歡之餘，政策上也有“剋制”。房企從外面融進來的錢，雖然不影響他們的負債率，但在文件中，證監會明確對房企的股權融資，進行了一定的限制。

其中提及，上市募集的資金，可以用來購買涉房資產，用以補充流動資金、償還債務等，但不能用於拿地拍地、開發新樓盤等。也就是說，房企從外面融進來的錢，雖然不影響他們的負債率，但只能用來度過眼前的流動性逆境，並不能用於業務擴張。

換言之，“救房企”並不代表“救行業”，最終目標還是“保交樓”，讓房地產市場平穩運行。行業的黃金時期早已過去，以前追高週轉的模式不能捲土重來，房價暴漲的現象也不會再有。

“三箭齊發”的政策性利好，解決的只是房企短期融資性現金流的問題，房企長久生存的根本，還是在於經營性現金流。

房企最可靠的資金來源，來自銷售回款。但政策落地仍需時間，信心的提振並非一朝一夕，市場預期短時間還未能扭轉。而另一邊，2023年上半年又一波大規模的償債潮，正在向房企們緩緩走來。

責任編輯：梁斌 SF055