文/樂居財經 靳文雨

晚上，走在上海的街道上抬頭望去，部分房企的辦公室黑燈瞎火，銀行的辦公室卻燈火通明，形成了鮮明的對比。

之所以會有這種現象，是因爲部分房企迫於流動性壓力，紛紛放棄曾被寄予厚望的總部大樓；而一些銀企，則在不斷地擠進商圈。前不久，上海銀行作價48.54億元，買入綠地外灘中心T2幢辦公樓項目，便是最好的例證。

一邊“樓塌”了，一邊卻在起高樓。這兩年，華夏銀行作價45.2億拿下北京數字科技大廈、浙商銀行以30.3億購買綠地創驛大廈A塔樓，廈門銀行、華潤銀行、長沙銀行也在拿地建樓，熱鬧得很。

晴天送傘，雨天收傘的銀企們，似乎活得要滋潤許多。地產資產是硬通貨，房企拋售資產、土拍市場冷清，是銀行們不會放過的“抄底”機會。

不過，這並不代表銀行失去了剋制。

從去年中期至今年第三季度，這13家銀行的投資性房地產，總體的增長率呈現負數，爲-1.96%，說明自去年下半年地產圈紛紛暴雷以來，這些向來注重規避風險的債權人，還是地產下行的時候，保持着審慎。

今年至今，尤其是11月份以來，地產股市、債市，以及股權融資市場，有了“久旱逢甘露”的狂歡，但也有不少人認爲這場狂歡有待商榷。銀行要恢復房地產的投資熱情，可能要等到銷售回暖的時候。

買樓買地

銀行正在加緊買地買樓，大多爲了辦公樓的搬遷或升級。

11月底，華夏銀行作價45.2億，向第一大股東首鋼集團定製購買北京數字科技大廈，項目包含甲級寫字樓，以及部分商業，總建面13.55萬平方米。

該銀行在公告裏的字裏行間裏，透露了將大樓作爲辦公大樓的意圖。其直言，將建設建設數字科技運營研發中心，助力數字化轉型及產業數字金融發展。此外，還可以統籌在京辦公及業務發展佈局，滿足數字科技人員辦公需求，降低管理及租賃成本。

類似的例子並不鮮見。比如今年3月，浙商銀行以30.3億元的價格，購入了浦東新區浦東大道1500弄1號綠地創驛大廈A塔樓作爲辦公大樓使用。

項目土地使用面積37433.9平方米，包括一棟超高層寫字樓、一棟高層寫字樓及一棟商業樓。項目工程於2016年底開建，目前已竣工竣備證。

樂居財經瞭解到，去年年底，綠地就已以30億元的價格，轉讓創驛大廈60%股權予上海地產、上海城投。那時候，綠地承諾收到交易全款之日後最多不超過2年，按上海地產、上海城投資產管理實際投入金額加每年8%收益之和，回購上述60%股權。

誰料創驛大廈還未等到綠地的回購，部分物業便已落入浙商銀行之手。

5月，上海銀行以總價款48.54億元，買入綠地外灘中心T2幢辦公樓項目，同樣也是作辦公之用。

去年8月，上市不久的齊魯銀行也搬了“新家”，其通信地址變更爲山東省濟南的雙金大廈B座。齊魯銀行拿項目的方式稍有不同，這座總部大樓，是它以房產置換加現金補償的方式換得的。

廈門農商行則從拿地環節開始介入。今年4月，廈門湖里區以4.66億元成功出讓了2宗地，其中之一爲五通-高林片區2022G01地塊，由廈門農商行以2.45億元競得，擬打造廈門總部。

去年年中，華潤銀行同樣以31.56億拿地，總部進駐珠海高新區；今年5月，長沙銀行也拿出3.92億拿地，將建總部第二辦公區。

據不完全統計，2020年以來，有貴州銀行、柳州銀行、福州農商銀行、江安農商銀行、深圳農商行、溫州銀行等進行了總部搬遷。此外，還有多家銀行在忙於起高樓或喬遷的準備工作，有的項目正在規劃涉及，有的已經立項在建。

這些銀行大都對CBD地段情有獨鍾，總部大樓的也奔着成爲都市新地標而去。如江門農商行新總部大樓，位於新會樞紐新城今洲路與啓超大道交匯處西南側，該項目主樓爲31層，建築最高高度爲142.2米，項目總投資10億元。

從目前的施工情況來看，該項目工程總進度過半，預計明年3月份主塔樓將封頂。建成後，江門農商行將成爲新會區第一高樓、江門市第三高樓。

銀行接連的買地買樓舉動，與當下面對流動性危機而焦頭爛額的房企，迥然不同。

在地產順境時，上海虹橋圈曾聚集着40餘家房企總部，其中的申虹路，甚至有“地產一條街”之稱，而深圳、北京也是房企“遷都”、戰略牽引之所。

但近兩年，黑鐵時代到來，地產商面臨流動性、經營問題，諸如恒大、藍光、奧山、禹洲等，有的不得將總部撤回老巢，有的將總部大樓放上質押臺，更悽慘者還將總部大廈賣掉，用以還債。

說到底，作爲債權人的銀行，與作爲債務人的地產商，兩者的際遇簡直有着天壤之別。

進退審慎

面對自身“造血”不足、外部“補血”艱難的窘境，如何解決高額債務、確保現金流安全，成爲擺在房企案頭上的關鍵問題。於是，變賣手上資產，成爲出險房企改善財務狀況的重要途徑。

再者，自去年下半年以來，在全國各地的土拍市場上，開發商們的身影相當稀疏，部分地塊也陷入了無人問津或底價成交的尷尬境地，只能交給國資、城投來託底。

都知道地產資產是硬通貨，與其落入他人之手，不如自己親自上場持有，上述浙商趁機購得創驛大廈便是例證。而在拿地市場上，多家銀行也開始出手，上演了一出出“抄底”的戲碼。

在財報中，銀行的投資性房地產一項，或許能爲眼下的購置項目作註腳。

銀行的投資性房地產，一般由兩類業務組成，一個是根據發展需要，銀行自己購置的房產；另一種就是銀行開發貸等業務，有些開發企業違約形成不良資產，銀行就會納入自己名下處置。

雖然有些老牌上市銀行，都進行了一些買樓行動，但部分購買行爲並未觸發強制披露義務，因此這一數據並未在財報中體現出來。但從已披露的數據中，還是能夠找到一些例證。

從上市銀行的財報來看，2020年及2021年，平安銀行的投資性房地產分別爲5.73億元、5.58億元，而在2017年至2019年，這一數據分別爲2.09億元、1.94億元、2.47億元。可以看出，其手上的房產在起伏中整體還是有所上升。

此外，2021年，農業銀行的投資性房地產爲21.05億元，較2020年增加8700萬元。而蘭州銀行、中信銀行今年第三季度的投資性房地產，相比於去年年中，分別增長了83.47%、46.65%，更是增幅驚人。

當然，銀行也有謹慎的一面，由於近年來地產風險蔓延，他們對地產的投資熱度，還是有所保留，甚至還有所下降。

據樂居財經統計，今年三季度，13家樣本銀企中，有8家銀行的投資性房地產比去年年中有所下降。其中，無錫銀行最爲典型，其該項指標，從770萬元降至400萬元，降幅爲47.95%。

從去年中期至今年第三季度，這13家銀行的投資性房地產，總體的增長率呈現負數，爲-1.96%，說明自去年下半年地產圈紛紛暴雷以來，這些向來注重規避風險的債權人，一直對地產保持着審慎。

投資態度轉變

一直以來，銀行與開發商的關係都頗爲親密，但在地產寒冬之下，本就依靠金錢維繫關係的“盟友”，也因房企的資金鍊斷裂而導致關係出現裂痕。

地產行業對於銀行的影響，在各家銀行的財報中也是體現得淋漓盡致。 

數據顯示，2021年，工農中建四大行房地產不良貸款餘額超過1100億元，同比新增超408億元；房地產不良貸款佔全部不良貸款的比例爲10.87%，而2020年該項數據爲6.95%，上升明顯。

同期，四大行房地產行業的不良貸款率全部升高，工商銀行、建設銀行、農業銀行、中國銀行的房地產不良貸款率，分別爲4.79%、1.85%、3.39%、5.05%。除了建行，其餘3家銀行的不良貸款率在業內均處於較高水平。

面對交易對手的違約，很多銀行翻臉不認人，頻頻與開發商對簿公堂。而一些銀行更是攥緊了錢袋子，對房地產開發類項目避而遠之。

不過今年以來，銀行與房企的尷尬局面似乎正有所緩和。

3月，招商銀行，興業銀行、浦發銀行、交通銀行、平安銀行相繼向地產“開閘放水”，積極響應監管層鼓勵商業銀行支持房地產收併購的號召，形式除了提供併購貸，還有發行併購債券等。

眼下，“金融16條”、“三箭齊發”等政策性利好也在偏向地產行業。多家國有大型商業銀行接連出手，與多家房地產企業簽署戰略合作協議，提供包括信貸資金在內的多種金融支持。

監管層適時放寬融資，是要確保房企在經營性現金流不足的情況下，以融資性現金流保證生存，避免更多房企陷入債務困境。對於一些已經陷入債務泥潭，甚至已經沒有資產再進行倒騰的房企來說，顯然並沒有資格搭上這趟“順風車”。

雖然地產股市、債市，以及股權融資市場，有了“久旱逢甘露”的狂歡。但也有不少人認爲這場狂歡有待商榷。

因爲房企靠的是銷售回款、融資“兩條腿”走路，即使萬億放水，能緩解目前的現金流問題，但假如樓市持續低迷，房企回款內生動力不足，再多的操作都白搭，而寒冬仍將持續。

銀行要恢復房地產的投資熱情，可能要等到銷售回暖的時候。

責任編輯：梁斌 SF055