12月8日，證監會副主席李超在參加首屆長三角REITs論壇暨中國REITs論壇2022年會時表示，證監會將以推進常態化發行爲抓手，加快推動市場高質量發展。

李超指出，走好中國特色的REITs市場發展之路，重點做好五方面工作：一是發揮規模效應、示範效應，二是推進多層次市場體系建設，三是強化事中事後監管，四是完善法規制度，五是發揮各方合力推動市場持續健康發展等。

REITs試點啓動以來，各項工作平穩有序推進

李超表示，我國基礎設施REITs試點啓動以來，基礎制度規則、監管架構加快構建，市場體系逐步完善，試點項目和相關制度安排初步經受住了市場檢驗，受到了各方廣泛認可，在服務實體經濟方面發揮着日益重要的功能。 

在服務方向方面，境外成熟市場REITs普遍在房地產市場低迷時期推出，基本從商業地產領域起步發展。我國REITs市場堅持服務實體經濟，依託交通、能源、市政、倉儲物流、園區等基礎設施領域積累的規模龐大優質資產，率先推出了公募REITs試點。同時，落實中央“房住不炒”要求，將試點範圍拓展到保障性租賃住房領域。

在發展路徑方面，我國REITs市場經過十幾年的研究論證和實踐探索，經歷了萌芽探索期、試點培育期和常態化推進期，在起步發展階段體現了政府引導和市場驅動的有效結合；依託項目試點，同步推動相關部委和政府部門明確了稅收、會計處理、國資轉讓和投資者准入等配套支持政策，充分發揮各方合力。

在制度規則方面，我國基礎設施REITs試點注重頂層設計，構建了交易所負責上市審覈、證監會負責產品註冊、國家發改委負責項目合法合規性把關推薦的制度體系和業務流程。二級市場交易環節，建立了漲跌幅制度，引入做市商機制，促進價格發現，增加市場流動性，上市REITs平均日均換手率2.11%，流動性高於日本、新加坡、中國香港等市場。試點初期，堅持高標準、穩起步，明確適當的基礎設施項目收益率和資產規模要求，強化投資者合法權益保護。

在運作模式方面，受限於當前法律基礎和現實需求，不同於境外公司型或契約型的證券上市監管模式，結合中國實際，採用了“公募基金+ABS”的契約型公募REITs試點模式；治理結構以基金管理人爲主導，原始權益人蔘與，同時採用外部管理模式，相關制度安排既有利於保護投資人利益，又有利於發揮原始權益人運營能力優勢，增強其參與積極性，這是對公司治理機制的有益創新和探索。

李超介紹，2020年4月基礎設施REITs試點啓動以來，各項工作平穩有序推進，市場認可度較高，運行總體平穩，達到預期目標。截至今年11月底，共批准基礎設施REITs產品24只，已上市22只，募集資金超過750億元，總市值約830億元，整體較首發上漲約20%，項目涵蓋收費公路、產業園區、污水處理、倉儲物流、清潔能源、保障性租賃住房等多種資產類型，募集資金重點用於科技創新、綠色發展和民生等補短板領域，回收資金帶動投資的新項目總投資額超過4200億元，形成了良好示範效應。

同時，已上市REITs信息披露總體規範、運營較爲穩健、業績表現符合市場預期，其中首批9只上市REITs發佈的2021年年度報告顯示，營業收入平均達到基金招募說明書預測值的104%，資產配置價值凸顯。截至今年11月底，產權類REITs對應現金流分派率平均爲3.67%，特許經營權類REITs對應內部收益率平均爲5.51%，估值總體處於合理區間。

加快推進REITs市場建設

李超指出，實踐表明，推進多層次REITs市場建設，有利於促進盤活交通、能源、園區、倉儲物流、市政、生態環保、保障性租賃住房等基礎設施領域資產，擴大有效投資；有利於支持製造強國、交通強國、物聯網等國家戰略；有利於加快基礎設施建設步伐，盤活存量資產，助力構建現代化基礎設施體系；有利於落實加快建立多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房制度，支持房地產市場平穩健康發展；還有利於深化金融供給側結構性改革，爲投資者提供中等風險、中等收益的金融產品，拓寬社會資本投資渠道。

李超表示，黨的二十大對加快構建新發展格局、推動高質量發展作出重大戰略部署，明確提出，要健全資本市場功能，提高直接融資比重；建設現代化產業體系，堅持把發展經濟的着力點放在實體經濟上，推進新型工業化，加快建設製造強國、航天強國、交通強國和數字中國等；深入推進能源革命；堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位；優化基礎設施佈局、結構、功能和系統集成，構建現代化基礎設施體系，等等。這些重要部署都對REITs市場建設提出了新的更高要求。當前環境下，國際形勢嚴峻複雜，國內經濟下行壓力較大，需要更加充分地發揮資本市場助力穩融資、穩增長的功能。新時代REITs市場肩負着重要的職責使命，也迎來難得的歷史機遇，發展空間廣闊、潛力巨大。

下一步，證監會將深入貫徹黨的二十大有關決策部署，主動擔當作爲，堅持服務實體經濟的根本宗旨，強化系統思維、市場觀念，以推進常態化發行爲抓手，加快推動市場高質量發展，走好中國特色的REITs市場發展之路。

五方面走好中國特色的REITs市場發展之路

李超指出，具體來看，走好中國特色的REITs市場發展之路，重點做好五方面工作。

一是保持常態化發行，充分發揮規模效應、示範效應。繼續推進基礎設施REITs常態化發行十條措施落實落地，推動更多優質項目發行上市。進一步擴大REITs試點範圍，儘快覆蓋到新能源、水利、新基建等基礎設施領域。加快打造REITs市場的保障性租賃住房板塊，研究推動試點範圍拓展到市場化的長租房及商業不動產等領域。

二是完善市場體系，推進多層次市場體系建設。貫徹落實國辦《關於進一步盤活存量資產擴大有效投資的意見》有關要求，進一步推進REITs各項基礎制度改革創新。儘快推動首批擴募項目落地。促進暢通從Pre-REITs培育孵化、運營提質到公募REITs上市的渠道機制，積極探索建立多層次REITs市場。

三是強化事中事後監管，促進市場平穩運行。堅持發展與規範並重，建立健全符合市場運行規律、具有中國特色的監管制度安排。目前已構建起全流程全鏈條的監管機制，突出以“管資產”爲核心，加強對基礎資產的穿透監管；研究制定符合REITs特點的大類資產信息披露指引，強化信息披露監管；促進各類市場主體歸位盡責，健全綜合監管體系，逐步培育市場規範有序、主體依法合規、投資者有效保護的良好市場生態。

四是完善法規制度，夯實市場長遠發展基礎。總結試點經驗，借鑑境外成熟市場實踐，在《公司法》《證券法》框架下，研究推動專門立法，系統構建符合REITs特點及中國國情的法規制度安排。加強與相關部門溝通，進一步明確REITs稅收徵管細則。推動社保基金、養老金、企業年金等配置型長期機構投資者參與投資，積極培育專業化REITs投資者羣體。

五是發揮各方合力推動市場持續健康發展。REITs市場建設涉及方方面面，是一項系統工程。當前，各相關部門、各地方政府、各參與機構對REITs市場逐步形成了廣泛共識和工作合力。證監會將會同國家發改委等進一步健全REITs綜合推動機制，統籌解決REITs發展涉及的項目合規、國資轉讓、權益確認等共性問題，保障常態化項目供給，促進市場規範發展。