來源：北京商報

作爲曾經北京商場門面之一的天橋百貨商場，面對消費升級，邁出調整的步伐。近日，北京商報記者在走訪中瞭解到，天橋百貨內不少鋪面位置閒置，並開展招租，爲新一輪的調整做準備。同時，物業的流拍也爲天橋百貨的經營蒙上一層陰霾。在北京推動傳統商場改造的背景下，天橋百貨向社區型商業項目轉型或許是不錯的出路。

2023年啓動改造

地處天壇旁，臨近地鐵，天橋百貨的區位優勢自不用多說，只是這家曾風靡一時的老百貨暗淡了。作爲稀疏客流中的一員，北京商報記者走進了天橋百貨。

天橋百貨內，一層、地下一層處於商業運營狀態，有三四十個商家在營，其中包含味多美、肯德基、大海碗、呷哺呷哺等餐飲店鋪，零售批發包括足佰健老人鞋等商鋪。一位商鋪的工作人員表示，“這裏正在招租，引進商戶”。

北京商報記者聯繫到天橋百貨的運營方——北京翰屹樺商業管理有限公司，該公司負責人表示，天橋百貨正在新一輪改造升級中，目前正處招商狀態，具體改造預計2023年春節後啓動。新一輪的改造將對天橋百貨的外立面及內部扶梯等基礎設施進行更換，改造後一層主要爲微百貨業態，二層爲零售業態，三層爲餐飲業態。

上述工作人員進一步介紹稱，目前，天橋百貨正與比格比薩、茶百道等餐飲品牌接洽，預計後續將作爲引入品牌補充其餐飲業態，改造後餐飲業態將成爲商場未來發展主力，整體改造預計明年5月完成。家住天橋百貨周邊的楊女士表示，此前，天橋百貨二層曾用於接待旅遊團購物，銷售一些區域特色商品。

值得關注的是，天橋百貨曾在北京零售市場有着不錯的市場影響。據悉，1953年成立的天橋百貨是中國改革開放以來，全國首家正式註冊的股份制企業。1993年，天橋百貨登陸上海證券交易所掛牌交易。直至1996年年末，天橋百貨公司淨資產達19387萬元，是1984年時的114倍。

流拍加劇不良循環

自身硬件條件有限讓傳統百貨商場沒落，而物業流轉讓天橋百貨的調整、規劃增加了諸多不可控因素。阿里法拍平臺顯示，在今年11月的拍賣中，因借款合同糾紛變賣價約3.8億元的北京天橋百貨商場再遭流拍，即使起拍價比評估總價低1.79億元，仍未有買家出現。

物業流轉始於瀋陽北大青鳥產業投資有限公司的介入。1998年，北大青鳥有限責任公司和北京天橋百貨發佈公告，宣佈北大青鳥通過協議受讓方式受讓北京天橋百貨部分法人股股權。股權受讓後，北大青鳥成爲北京天橋百貨第一大股東。

自2019年6月份開始，天橋百貨商場已經經歷6次拍賣。

多年以來，天橋百貨始終未有持久的商管公司運營，2019年5月，天橋百貨發佈公告顯示，北京地業房地產開發公司已經全面接管天橋百貨，如今又由北京翰屹樺商業管理有限公司進行商業管理。對於北京地業房地產開發公司同天橋百貨目前的合作狀態及同北京翰屹樺商業管理有限公司有何關係，北京商報記者進行了採訪，截至發稿，未得回覆。

“不穩定”的物業管理，也連帶導致天橋百貨調整“失控”。早在2005年，天橋百貨就對一層珠寶城進行調改，2008年又進行新一輪調改，將商場主營內容轉型爲經營民族特色商品、老北京特色小喫、旅遊工藝品等，着力打造“京城民俗旅遊商品第一家”。但兩次調改並未給天橋百貨帶來新的發展機遇，2010年，天橋百貨因經營問題，開啓第三輪改造，轉型時尚百貨，更名“天橋樂匯購物中心”。雖歷經數次調改，在新興百貨業日益繁盛的背景下，天橋百貨皆未能找準自身定位，實現轉型。

轉型社區生活中心

佔據地利的天橋百貨，需要一次更精準的改造升級。北京國際商貿中心研究基地首席專家賴陽表示，對於手握交通優勢的天橋百貨來說，向社區便利商圈轉型是當下發展的重中之重。附近居民區的密度較高，而居民區的周圍缺少一個社區生活中心。隨着疫情環境的好轉，來到天壇旅遊及天橋劇場的遊客增多，餐飲業態比重的增大對天橋百貨來講未嘗不是轉型的好出路。

今年5月，北京市文物局發佈《北京中軸線文化遺產保護條例》指出，在南起永定門北至鐘鼓樓的直線距離7.8公里的中軸線上，北京市人民政府、保護對象所在地的區人民政府及其有關部門應當加強對北京中軸線保護區域內業態的引導，優化業態分佈，培育和扶持符合北京中軸線遺產價值傳承的業態發展。

位於永定門內大街的天橋百貨恰在中軸線的南端。在優勢政策的擎架下，中國商業地產工作委員會主任郭增利也表示，老百貨面對市場新需要，向社區購物中心方向進行轉型升級成爲推陳出新的有效途徑。天橋百貨應在對市場進行充分調研的基礎上，強調日常剛性需求，同時和周邊文化環境相結合，強調“文化+商業”的融合，將天橋百貨打造成爲提供社區生活服務的社區社交中心。

“商場轉型的關鍵，不僅在於對周邊環境的統籌規劃，更是對幕後商管公司運營能力的考究。打造社區生活方式中心並不僅是餐飲業態的增加，品牌組合、百貨文化的保留也同樣重要。未來，天橋百貨更應在品牌組合、客羣調研上加大功夫。”賴陽表示。

北京商報記者 趙述評 王思琦