在北京市海淀区中关村东升园公寓小区，自2012年物业公司弃管以来，小区由业委会接管并依靠业主自行管理（以下简称自管），自办公司向业主提供物业服务，至今已有10年。10年间，小区的物业费没有上涨，物业服务却有焕然一新之感，破旧电梯得以更换、小区环境得以改善、生活秩序得以维护。

业主拒绝物业涨价 物业不再提供服务

资料显示，东升园公寓开发于1996年，1999年全部建成入住，共有10幢住宅楼、4座配套设施建筑，有881户业主。

今年70多岁的业主李全（化名）告诉记者，物业公司于2000年9月开始提供物业服务，但服务质量很差，业主们很不满意。多名业主回忆说，那时候小区经常没有人打扫卫生，环境脏乱差；自行车、摩托车随便停，闲杂人员随便出入，管理秩序混乱；高层业主生活用水不洁净，物业公司不按规定清理二次供水蓄水池。

更让业主们气愤的是，小区一共有14部电梯，入住几年后，一度只有4部能正常运行，5部停运，另外5部未通过年检，带病运转，说停就停。

李全记得，大概在2002年，物业公司说有一部未运行的电梯需要大修，报价14万多元。李全要求物业公司解释这笔钱是怎么算出来的，结果对方算来算去也就是4万多元。几名业主咨询特种设备检验所得知，那部电梯只是电梯门锁坏了，没有说需要大修。最后，物业公司花了十几元换了电梯门锁。

业主和物业公司的矛盾接连不断，双方甚至围绕小区的共用配套设施收益问题，对簿公堂。

小区业主王正伟（化名）回忆说，2000年5月，经海淀区相关部门批准，东升园公寓组建业主管理委员会（后改名为业委会），接收了小区5000平方米共用设施的管理权，后将共用设施及配套设施委托给物业公司管理。

2003年6月，国务院发布《物业管理条例》。据此，东升园公寓业委会要求物业公司返还对小区共用配套设施的经营收益。由于物业公司置之不理，2006年，业委会向海淀区有关部门投诉，海淀区有关部门还派专人指导和督促业委会与物业公司签订小区共有部分委托租赁经营合同，其中收益20%归物业公司，80%归全体业主。物业公司没有执行这份合同，拖了几年之后，2010年，业委会向法院起诉物业公司要求返还经营收益。

2012年6月，物业公司书面向东升园公寓业委会及业主大会提出，提高小区物业服务收费标准。但业主们不同意提高物业收费。于是，2012年8月1日，物业公司贴出公告称，自2012年11月1日起不再向东升园公寓提供物业服务。

业主大会表决通过 实行业主自管物业

根据2010年10月1日起实施的《北京市物业管理办法》（2020年5月1日，《北京市物业管理条例》开始实施），业主可以自行管理物业，也可以委托他人管理。

2012年9月至10月召开业主大会，就“选择物业管理方式、服务等级和收费标准及业主自行管理方案”进行讨论表决。根据表决结果，东升园公寓从2012年11月起实行业主自管物业。随后，经海淀区有关主管部门审核认定，东升园公寓自行管理决定程序合法且有效。

王正伟介绍，小区决定自管之后，业委会接受北京市有关主管部门工作人员的建议，经向海淀区市场监管部门申请登记设立服务公司，取得自行管理小区物业的主体资格。业委会根据业主大会通过的《小区业主自管方案》，招聘财务管理、客服、工程维修、保安、保洁等人员并进行业务培训，组建了一支由业主管理的物业服务队伍。

接着，业委会聘请物业服务评估监理公司，对小区建筑设计图纸资料、物业公共部分、配套公用设施设备和物业服务用房等项目全面验收评估，从而摸清了业主共有的全部“家底”。业委会随后代表业主与物业公司签署《物业交接协议书》，规定了交接的物业范围、内容、标准和土地使用证、设备产权手续等原始资料。

据王正伟回忆，双方协定2012年11月24日18时为交接时限，18时之后，小区物业服务方面的各项问题归业委会的自管物业服务企业负责处理，“双方交接过程平稳有序”，人员、资金、备品备件按岗到位，小区正常运转。

物业费业主自己定 共建共享和谐社区

据小区业主赵大强（化名）回忆，自管之后，小区做的第一件事是召开业主大会，表决物业费标准，即每月每平方米有电梯的1.08元、无电梯的0.43元，另外每户每年收取132元杂费。

目前，小区物业费每年收入约115万元，停车费及广告收入共计105万元，总计220万元；除了支付公司员工工资和维修管理费用180多万元之外，每年还有三四十万元的结余，记入公司账户，作为公司资金积累。

据赵大强介绍，小区共有部分租赁经营由自管公司管理，全部收入归业主所有，由业委会收取存入业主公共维修资金账户，作为大修费用支出，自管公司分文不留不动。目前这部分收益已补充业主公共维修资金1000多万元，为小区发展和更新改造储备了资金。

李全告诉记者，对于业主当时反映最强烈的电梯问题，自管后，经业主表决，自管公司使用公共收益112万元，将停用的5部电梯全部更换为名牌电梯，修复带病运行的9部电梯。几年后，小区电梯更新改造，在政府资金支持的情况下，采用业主筹集和公共收益补充的办法，将前述使用超过15年的9部电梯全部更换。

赵大强掰着指头一宗宗介绍：自管当年，小区还投入两万多元，种植6000棵大黄洋、修复了600平方米草坪；根据业主反映，修建停车棚，使自行车、摩托车等有序停放；小区从公共积累中陆续拿出600多万元，为6栋高住宅楼生活供水系统安装无负压供水设备，安装、使用机动车智能化设备管理机动车等。

眼见小区变得越来越好，王正伟却有着自己的担忧，如何调动广大业主参与自主管理的积极性、主动性，保证业委会后继有人，是亟待解决的问题。此外，小区自管还有一个“硬骨头”要啃，即小区共有部分的确权登记，只有权属登记清楚，业主的权利才会更明确。

陈磊（摘自《法治日报》）