在北京市海淀區中關村東昇園公寓小區，自2012年物業公司棄管以來，小區由業委會接管並依靠業主自行管理（以下簡稱自管），自辦公司向業主提供物業服務，至今已有10年。10年間，小區的物業費沒有上漲，物業服務卻有煥然一新之感，破舊電梯得以更換、小區環境得以改善、生活秩序得以維護。

業主拒絕物業漲價 物業不再提供服務

資料顯示，東昇園公寓開發於1996年，1999年全部建成入住，共有10幢住宅樓、4座配套設施建築，有881戶業主。

今年70多歲的業主李全（化名）告訴記者，物業公司於2000年9月開始提供物業服務，但服務質量很差，業主們很不滿意。多名業主回憶說，那時候小區經常沒有人打掃衛生，環境髒亂差；自行車、摩托車隨便停，閒雜人員隨便出入，管理秩序混亂；高層業主生活用水不潔淨，物業公司不按規定清理二次供水蓄水池。

更讓業主們氣憤的是，小區一共有14部電梯，入住幾年後，一度只有4部能正常運行，5部停運，另外5部未通過年檢，帶病運轉，說停就停。

李全記得，大概在2002年，物業公司說有一部未運行的電梯需要大修，報價14萬多元。李全要求物業公司解釋這筆錢是怎麼算出來的，結果對方算來算去也就是4萬多元。幾名業主諮詢特種設備檢驗所得知，那部電梯只是電梯門鎖壞了，沒有說需要大修。最後，物業公司花了十幾元換了電梯門鎖。

業主和物業公司的矛盾接連不斷，雙方甚至圍繞小區的共用配套設施收益問題，對簿公堂。

小區業主王正偉（化名）回憶說，2000年5月，經海淀區相關部門批准，東昇園公寓組建業主管理委員會（後改名爲業委會），接收了小區5000平方米共用設施的管理權，後將共用設施及配套設施委託給物業公司管理。

2003年6月，國務院發佈《物業管理條例》。據此，東昇園公寓業委會要求物業公司返還對小區共用配套設施的經營收益。由於物業公司置之不理，2006年，業委會向海澱區有關部門投訴，海淀區有關部門還派專人指導和督促業委會與物業公司簽訂小區共有部分委託租賃經營合同，其中收益20%歸物業公司，80%歸全體業主。物業公司沒有執行這份合同，拖了幾年之後，2010年，業委會向法院起訴物業公司要求返還經營收益。

2012年6月，物業公司書面向東升園公寓業委會及業主大會提出，提高小區物業服務收費標準。但業主們不同意提高物業收費。於是，2012年8月1日，物業公司貼出公告稱，自2012年11月1日起不再向東昇園公寓提供物業服務。

業主大會表決通過 實行業主自管物業

根據2010年10月1日起實施的《北京市物業管理辦法》（2020年5月1日，《北京市物業管理條例》開始實施），業主可以自行管理物業，也可以委託他人管理。

2012年9月至10月召開業主大會，就“選擇物業管理方式、服務等級和收費標準及業主自行管理方案”進行討論表決。根據表決結果，東昇園公寓從2012年11月起實行業主自管物業。隨後，經海淀區有關主管部門審覈認定，東昇園公寓自行管理決定程序合法且有效。

王正偉介紹，小區決定自管之後，業委會接受北京市有關主管部門工作人員的建議，經向海澱區市場監管部門申請登記設立服務公司，取得自行管理小區物業的主體資格。業委會根據業主大會通過的《小區業主自管方案》，招聘財務管理、客服、工程維修、保安、保潔等人員並進行業務培訓，組建了一支由業主管理的物業服務隊伍。

接着，業委會聘請物業服務評估監理公司，對小區建築設計圖紙資料、物業公共部分、配套公用設施設備和物業服務用房等項目全面驗收評估，從而摸清了業主共有的全部“家底”。業委會隨後代表業主與物業公司簽署《物業交接協議書》，規定了交接的物業範圍、內容、標準和土地使用證、設備產權手續等原始資料。

據王正偉回憶，雙方協定2012年11月24日18時爲交接時限，18時之後，小區物業服務方面的各項問題歸業委會的自管物業服務企業負責處理，“雙方交接過程平穩有序”，人員、資金、備品備件按崗到位，小區正常運轉。

物業費業主自己定 共建共享和諧社區

據小區業主趙大強（化名）回憶，自管之後，小區做的第一件事是召開業主大會，表決物業費標準，即每月每平方米有電梯的1.08元、無電梯的0.43元，另外每戶每年收取132元雜費。

目前，小區物業費每年收入約115萬元，停車費及廣告收入共計105萬元，總計220萬元；除了支付公司員工工資和維修管理費用180多萬元之外，每年還有三四十萬元的結餘，記入公司賬戶，作爲公司資金積累。

據趙大強介紹，小區共有部分租賃經營由自管公司管理，全部收入歸業主所有，由業委會收取存入業主公共維修資金賬戶，作爲大修費用支出，自管公司分文不留不動。目前這部分收益已補充業主公共維修資金1000多萬元，爲小區發展和更新改造儲備了資金。

李全告訴記者，對於業主當時反映最強烈的電梯問題，自管後，經業主表決，自管公司使用公共收益112萬元，將停用的5部電梯全部更換爲名牌電梯，修復帶病運行的9部電梯。幾年後，小區電梯更新改造，在政府資金支持的情況下，採用業主籌集和公共收益補充的辦法，將前述使用超過15年的9部電梯全部更換。

趙大強掰着指頭一宗宗介紹：自管當年，小區還投入兩萬多元，種植6000棵大黃洋、修復了600平方米草坪；根據業主反映，修建停車棚，使自行車、摩托車等有序停放；小區從公共積累中陸續拿出600多萬元，爲6棟高住宅樓生活供水系統安裝無負壓供水設備，安裝、使用機動車智能化設備管理機動車等。

眼見小區變得越來越好，王正偉卻有着自己的擔憂，如何調動廣大業主參與自主管理的積極性、主動性，保證業委會後繼有人，是亟待解決的問題。此外，小區自管還有一個“硬骨頭”要啃，即小區共有部分的確權登記，只有權屬登記清楚，業主的權利纔會更明確。

陳磊（摘自《法治日報》）