2022年，房地產市場下行給行業帶來前所未有的挑戰，房企爆雷、“停貸潮”接連發生。在“保交樓、穩民生”下，金融支持房地產的政策相繼出臺，房企融資環境得到改善。

2023年，從新房市場到二手房市場，從調控政策到融資環境，將會發生哪些變化？

趨勢 1

調控政策有望進一步寬鬆

據中指研究院統計，截至2022年12月26日，全年已有超過330個省市（縣）發佈樓市寬鬆政策超千條，其中有48個城市優化限購，173個城市優化限貸，33個城市優化限售，235個城市調整公積金政策，187個城市發佈購房補貼……

對此，中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜認爲，2022年樓市政策的核心邏輯在於：給予房企融資支持，穩定市場主體預期；爲個人購房信貸提供支持，帶動市場銷售恢復；“保交樓”，提振市場情緒，穩住購房者信心。

陳文靜預計，2023年，在“房住不炒”的基調下，供需兩端政策均有繼續優化的空間，特別是核心二線城市，政策優化空間較大，如限購、“認房又認貸”等方面將繼續調整；一線城市政策優化預期亦在增強，降低房貸利率、降低首付比例、降低稅費等存在優化空間。此外，“保交樓”仍然是側重點，專項借款及配套資金加快落地，有望取得更多實質性進展，共同促進購房者預期好轉。

趨勢 2

新房市場呈現“新規模”

2022年，房地產調控政策日漸寬鬆，存在一定改善預期，但需求入市動力仍顯不足。在58安居客房產研究院分院院長張波看來，2022年新建商品房交易量的特點是規模驟降，市場分化加劇，需求側信心不足導致各地的促銷動作效果平平，這也是自1998年“房改”以來第一次出現如此大幅度的同比降幅。

“從房價來看，去年從區域性下滑過渡到了全面下滑，全國大中城市整體均已呈現下滑態勢，不少區域面臨較大的下行壓力。”張波如是說。

2023年，新房市場走勢如何？對此，張波表示，新房市場將呈現多個“新規模”。其中，在成交金額方面，未來10萬億-14萬億元的商品房成交金額將是一個常態，商品房市場不會回到18萬億元的高增長階段。而中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜認爲，2023年，一線城市商品住宅成交面積有望穩中有增，北京、上海市場修復態勢或逐漸顯現；二線城市新房市場整體量增價穩，核心二線城市市場或逐漸恢復，部分城市面臨房價上漲壓力；三四線城市新房市場量價或繼續下行，多個城市庫存量較大，房價仍面臨一定調整壓力。

趨勢 3

二手房市場迴歸理性

在存量房時代，二手房佔據房地產市場的主賽道。據中指研究院數據顯示，2022年11月，百城二手住宅平均價格爲15911元/平方米，環比下跌0.21%，跌幅繼續擴大。與此同時，包括上海、廣州在內的熱點城市的交易量也較爲低迷。

以北京二手房市場爲例，北京鏈家研究院院長高原表示，預計2022年北京二手住房網籤量在14萬套左右，相較2021年降幅明顯。不過，14萬套網籤量與2017年-2019年銷售規模較爲接近。若橫向比較，應當說屬於“平年”，沒有過冷或者過熱的感覺。在價格方面，北京二手房價格波動幅度較小。由此可見，北京二手房市場量價雙穩的局面是在紛繁複雜的行業環境下所取得的，相較其他城市的“大起大落”，其穩定性再一次凸顯，殊爲不易。

展望2023年的二手房市場，可以用關鍵詞“迴歸”來形容。在高原看來，這個“迴歸”有兩重含義，首先是市場的迴歸，隨着經濟環境的逐漸恢復，相信明年市場需求能夠有序、平穩釋放，在保持整體價格穩定的前提下，交易規模可能略高於去年。更爲重要的是，住房市場的參與者，也將回歸理性。

趨勢 4

房企融資“柳暗花明”

2022年，房企頻頻爆發流動性危機，債務違約現象頻發，房企融資成爲重要難題。在諸葛找房數據研究中心高級分析師陳霄看來，雖然前幾個月政策端發力出臺了一系列鼓勵房企融資的政策，但是從結果來看，僅有少數優質房企獲得融資，行業流動性壓力猶存。

“進入去年11月，‘金融支持房地產16條’出臺，‘三支箭’發出，供需兩端齊發力，爲房企融資打開了一個口子，幫助房企恢復造血能力，緩解了房企的融資困境，減輕了房企的資金壓力。”陳霄表示，截至目前，“第一支箭”受益房企超百家，“第二支箭”“第三支箭”覆蓋房企也有幾十家。如果說“第一支箭”“第二支箭”是利好少數優質房企和國企、央企，那麼支持房企股權融資的“第三支箭”對於爆雷房企來說是個重大利好。整體來看，“三箭齊發”，房企的融資環境得到進一步改善，預計將會在短期內迎來一波融資潮。

展望2023年，陳霄預計，融資環境將會延續去年末的寬鬆態勢，2023年房企的融資狀況可謂是“柳暗花明”。

趨勢 5

集中供地規則更靈活

2022年，隨着土地市場的下行，各地集中供地規則更靈活，“小步快跑”或成常態，更多城市推出第四批次、第五批次供地。

據中指研究院土地事業部負責人張凱介紹，截至去年12月22日，22個集中供地城市中，除長春、瀋陽外，所有城市均完成了三批次供地，其中有14個城市完成了四批次供地，3個城市完成了五批次供地，1個城市（武漢）發佈了六批次土拍公告，累計攬金約1.9萬億元，相較於2021年22個城市累計土地出讓金收入2.8萬億元，同比下降超三成。

張凱認爲，2022年集中供地呈現“高開低走”的態勢。不過，與2021年第一批次的薄利搶地形成鮮明對比，2022年地塊利潤空間更爲充足，特別是一線城市地塊利潤空間普遍在10%以上。從去年全年來看，地方國資託底，成爲22城的拿地主力。自財政部126號文發佈後，越來越多的本土民企與地方國資聯合拿地，導致去年年底民企拿地金額佔比產生翹尾現象。

2023年，土地市場將會有什麼變化？對此，張凱表示，儘管近期“房地產是支柱產業”的敘述再次被重申，預期更多扶持政策即將來臨，但房地產市場壓力猶存，對期房爛尾的擔憂可以在短期內得到根本性解決，而房價上漲預期的轉弱則無法從根本上得到改變。因此，今年的土地市場或將延續全國低迷、城市分化的走勢，各地土拍規則將保持寬鬆，部分城市實際地價有進一步下調的可能性。

新房數據

上漲0.06%

根據中國房地產指數系統百城價格指數，2022年1-11月，百城新建住宅價格累計上漲0.06%，較2021年同期收窄2.40個百分點。

11.86萬億元

根據國家統計局數據，2022年1-11月，全國商品房銷售面積約12.12億平方米，同比下降23.3%；商品房銷售額約11.86萬億元，同比下降26.6%。

預測

2023年，新房市場將呈現多個“新規模”。其中，在成交金額方面，未來10萬億-14萬億元的商品房成交金額將是一個常態。

二手房數據

下跌0.55%

根據中國房地產指數系統百城價格指數，2022年1-11月，百城二手住宅價格累計下跌0.55%。

9509萬平方米

據中指研究院統計數據，2022年1-11月，15個代表城市二手住宅累計成交面積約9509萬平方米，同比下降25.8%。

預測

2023年，二手房市場迴歸理性。

土地數據

平均溢價率3.28%

據中指研究院統計數據，2022年1-11月，全國300城土地成交樓面均價爲2236元/平方米，同比下跌20.69%；平均溢價率爲3.28%，較2021年同期下降8.05個百分點；各類用地出讓金達33664.75億元，同比下降30.12%。

預測

2023年，土地市場或將延續全國低迷、城市分化的走勢，各地土拍規則將保持寬鬆，部分城市實際地價有進一步下調的可能性。

採寫/新京報記者 袁秀麗