轉自：北京商報

北京華聯集團旗下新產品線“DT51”入市。1月4日，北京商報記者走訪看到，與北京SKP與SKP-S不同的是，DT51更“接地氣”，聚焦高端家庭社區消費，而非目的地消費。值得關注的是，與SKP Select一脈相承的DT Select自營買手店在DT51中佔了近半面積，帶來了衆多海外小衆品牌首店資源。DT51相關人員表示，該項目通過對品牌的把控和篩選，服務目標客羣，從而輻射京北商圈。不過，曾被稱作“商業窪地”的京北商圈，近期也被衆多商業地產商看中。想要在社區消費中突圍，DT51不僅需要形成獨特的商業模式，更需要針對區域客羣進行覆蓋面擴大。

藉助自營擴充品牌豐富度

從拿地到動工，再到亮相，北京華聯旗下最新產品線DT51可算賺足了關注度。

北京商報記者在內測階段走訪看到，即使還沒有進入正式營業，已經有不少附近居民前來探店。據DT51相關人員介紹，DT51將於1月6日進入試營業，屆時將正式向公衆進行開放。

北京商報記者在現場看到，商場共有負一層和地上七層，一層以國際名品、珠寶、化妝品爲主；二、三、四層爲女裝和兒童服裝配飾區域；五層則引入了一些運動品牌的高端線，及男裝和傢俱家電用品；其餘樓層以餐飲爲主。值得關注的是，DT Select引入了20多個全國首發品牌。

自營買手店遍佈商場一層至五層，面積佔據了整個項目近半比例。上述人員表示，自營集合店引進品牌多爲THOM BROWNE、MONCLER、ACNE STUDIOS、 AMI等設計師品牌，既在產品質量上得到一定程度的保障，也爲DT51帶來差異化的發展方向。

此前在2021年9月，北京華聯商廈股份有限公司發佈公告顯示，華聯股份與北京華聯（SKP）百貨有限公司簽訂了《股東出資協議》，雙方共同出資設立一家商業運營公司，命名爲北京華聯美好生活百貨有限公司，註冊資本金額爲2億元，北京華聯美好生活百貨有限公司主要承租並運營位於北京市朝陽區北苑路東側、五南路北側（2號地）的商業項目，也就是DT51的項目坐落地。

聚焦高端社區消費

相較於強目的性消費的SKP和SKP-S，DT51則側重家庭和社區消費。上述人員介紹，DT51將定位高端社區消費，建設成爲面向年輕時尚家庭的創新零售商業項目，輻射北京北部126萬中高端社區居民。

北京商報記者走訪周邊看到，DT51所處區域的住宅水平在北京市場中並不算低，甚至可歸於中高端。據商場附近的鏈家工作人員表示，周邊融華世家、凱旋城、紫薇·天悅等小區房價每平方米均價約在10萬元。同時，DT51所在位置的南、西方向正對和睦家、美中宜和高端私立醫院，醫療優勢和高端住宅的集合，無疑爲DT51帶來了匹配項目定位的天然發展優勢。

京北商圈的潛力不僅被北京華聯看中，北投商業、北辰商業等均在佈局該區域。2022年10月，位於奧體中心南側的北京國際體育產業園內，北投購物公園開業；位於國家會議中心的北辰薈也將在今年入市。亞奧商圈商業氛圍日益濃厚，這也意味着DT51面臨的生存挑戰隨之變大。

但是，多年以來，亞奧商圈連同京北地區一直未有“頭部”項目引領發展。對此，中國百貨商業協會祕書長楊青松表示，亞奧區域擁有稠密的居住社區人口，同時也是北京辦公發展較快的辦公子市場之一，整體而言擁有豐富的消費客羣基礎。同時，作爲雙奧賽事的核心區域，周邊過往建設項目多爲文體場館、大型公園綠地等，區域過往缺乏大型購物中心的供應，DT51的投用或將填補該區域的集中型商業空缺。

加強特色化經營

雖然北京華聯在SKP產品線上已經遊刃有餘，但DT51作爲新的社區產品線，可能需要進行磨合的地方還很多。北京市商務局發佈的《北京市商業消費空間佈局專項規劃》指出，亞奧商圈定位更新提升型城市消費中心，在朝陽區項目計劃中進一步明確，未來將重點打造亞奧、朝青等城市消費中心，建設成爲匯聚國際大型賽事，加快新業態發展，建成品牌集聚、品質高端、品位獨特的商業消費集聚區。

北京國際商貿中心研究基地首席專家賴陽表示，DT51的確能夠有效彌補該商圈發展不足，並在一定程度上給予消費者新奇的購物體驗。“但過重的自營買手店未來可能會在產品更新、庫存積壓上面臨壓力，對於整個商場的發展是一大挑戰。”賴陽表示。

相反，對於自營過重的品牌佈局，楊青松表示，自營品牌需要長時間培養出經營能力出色的團隊，而SKP在多年經營中已逐漸形成這樣強大的商品採購和自營能力，並輸出到DT51項目，也使得DT51同周邊商業體形成差異化的發展戰略，在一定程度上減輕了商業競爭壓力。

未來，DT51應堅持自己的定位，對商圈發展弱項進行鍼對性改進。賴陽建議，新項目可以通過加強文化元素的補充和樹立品牌發展理念，形成同SKP差異且互補的商業發展模式，“如果僅是對SKP的完全複製，則會存在商品同質化及客羣分流的風險”。賴陽表示。

北京商報記者 劉卓瀾 王思琦/文並攝