經濟學博士萬釗：如何解讀“首套住房貸款利率政策動態調整機制”

文丨萬釗（經濟學博士、資深金融分析師）

近日，人民銀行、銀保監會發布通知，決定建立首套住房貸款利率政策動態調整機制。文件下署日期是2022年12月30日，公開發布日期是2023年1月5日。

從內容上看，該機制基本上是2022年9月29日，人民銀行、銀保監會階段性放寬部分城市首套住房貸款利率下限政策的延續和優化，具體來看，有以下幾個特徵：

1、長期性。“929階段性調整”的時間限定爲2022年底前，而“1230長效機制”沒有明確的時間限定，只要符合階段性放寬首套住房商業性個人住房貸款利率下限，就可以持續下去。

2、階段性。另一方面，“1230長效機制”又內嵌了終止條件，當“後續評估期內新建商品住宅銷售價格環比和同比連續3個月均上漲”時，即終止。

3、自洽性。在過去的地產刺激週期，有可能會出現刺激過度導致房價快速上漲，進而導致住建部等部門採取約談等方式要求地方政府採取措施更好的穩定房價，而“1230長效機制”內含房價上漲後自動終止，機制本身自洽。

從歷史經驗上看，房地產市場基本上遵循“房貸利率下調—銷售回升—價格上漲”的演變規律，以房價上漲作爲終止條件，既可以實現促進銷售回升的政策目標，又避免房價上漲的副作用。

從理論上講，將房價考量納入房地產刺激政策，體現了一般均衡模型的思想。因爲雖然降低房貸利率減少了首套購房者的利息負擔，但是如果房價上漲，又會降低首套購房者的購房能力。IMF近期一篇文獻基於美國的數據測算，如果房價上漲10%左右，那麼就會完全抵消掉房貸按揭利率下降1個百分點帶來的住房負擔的減少。中國的數據可能跟美國數據有出入，但是原理是類似的。

今年房地產政策的重點是需求端，1月8日《中國房地產報》發表社評，提到“改善房地產需求端是今年的重心。目前，在支持剛性和改善性住房需求這件重要事情上，各地和有關部門還需要優化調整一些妨礙消費需求釋放的限制性政策，如在首套房、賣舊換新和二套改善性住房的首付比例、貸款利率上要加快下調步伐，對“認房又認貸”等措施要及時進行優化或者取消；對限購政策，可考慮適當優化和放開一二線城市限購政策，允許結清貸款的居民爲了追求美好生活而再購買住房。”

可以預計需求端的政策還會陸續出臺，但是如果參考“1230長效機制”，不排除後續的需求端政策，部分可能也會將房價上漲作爲終止條件。

但是另一方面，我們也關注到兩個現象，一是2022年四季度，房貸利率的下行不太明顯，貝殼研究院統計數據顯示，2022年12月首套主流利率平均爲4.09%，二套平均爲4.91%，環比基本持平，“929階段性調整”的政策效果尚未充分體現。一方面可能與政策時間較短有關，另一方面，住房按揭貸款利率定價是商業銀行的市場化行爲，住房按揭貸款是商業銀行的優質資產，利率太低也不符合商業銀行的利益。