作者： 亓寧

　　[ 據中指研究院統計數據，2022年1~12月，房地產行業共實現非銀類融資8457.4億元，相比上年同比下降了50.7%。 ]

　　[ 中指研究院數據顯示，2023年房企到期信用債及海外債合計依然高達9579.6億元，相比2022年多出約700億元，其中1月、3月、4月、7月到期規模均超過千億元。 ]

2022年房企融資持續低迷，銀行開發貸和非銀融資都處於低位，其中1~12月非銀融資8457.4億元，同比下降50.7%，房企償債壓力和投資熱情背道而馳。不過隨着一系列支持政策出臺，這一趨勢正在改善，各渠道融資已有翹尾跡象。

據央行披露，截至2022年三季度末房地產開發貸款增速比上半年高2.4個百分點，比上年末高出1.3個百分點。另據中指研究院統計，12月民營房企發債規模達到96.3億元，佔全年民企發行量的35.5%，政策效果明顯。

不過2023年房企到期債務餘額仍逼近萬億元，相比2022年有增無減。近期央行、銀保監會聯合召開的銀行信貸工作座談會再次強調，要綜合施策改善優質房企經營性和融資性現金流。不過有機構分析，雖然前期銀行已爲優質房企授信數萬億，但考慮到需求端是影響銷售和房企投資的根本，也是影響授信落地的關鍵，政策的刺激力度還會加大；在緩解短期壓力方面，股權和債券融資或將發揮更大作用，但分化也會加劇。

“政策大年”融資持續降低

據中指研究院統計數據，2022年1~12月，房地產行業共實現非銀類融資8457.4億元，相比上年同比下降了50.7%。對比上、下半年，因爲上半年多家房企出現違約，隨着項目停工等問題發酵，下半年融資情況整體不如上半年，但8月、11月的利好政策均有明顯成效，年末出現翹尾現象。

具體來看，在海外發行持續遇冷的背景下，2022年房企對國內信用債融資的依賴進一步增強，後者全年發行規模4654.6億元，同比下降15.5%，但在所有融資渠道中降幅最小，佔總融資規模比重（55%）同比提升了22.9個百分點；同期海外債發行只有176.1億元，同比大幅下降93.4%，佔比降至2.1%，且融資期限同比大幅縮短，自8月起則不再有新發債券。

中指研究院指出，在2022年多數房企針對到期海外債券展期的同時，多家房企主動取消了海外評級，雖然降低了觸發交叉違約的概率，但也截斷了海外融資渠道。

其他非銀融資渠道中，2022年房企通過信託融資972.1億元，同比大幅下降80.3%，佔比11.5%，同比下降17.2個百分點。其中，下半年單月融資未能突破百億，均值僅爲55.3億元，相比上半年腰斬。中指研究院企業研究總監劉水認爲，考慮到違約消息不斷，年內機構投資更爲謹慎，導致整體投資規模大減，雖然“金融16條”中提到鼓勵存量信託貸款展期緩解了債務人償債壓力，但債權人在存量資金尚未收回的情況下，繼續新增投資的意願較低。

ABS融資在2022年佔比有所提升，總規模2654.6億元，同比下降34.1%，但佔比31.4%，比上年同期提升了7.9個百分點。不過值得注意的是，ABS的發行結構發生了明顯變化，上下游相關的供應鏈、購房尾款類ABS均出現大幅下降，但商業地產抵押證券比例快速提升，取代供應鏈ABS成爲最主要的發行種類。中指研究院報告指出，這是因爲持有型物業在行業下行階段，成爲房企盤活存量資產、補充資金的重要手段，發行規模顯著上升。

不僅非銀融資整體低迷，銀行信貸在2022年尤其上半年也較爲乏力。根據央行披露的季度數據，2022年前兩個季度，房地產開發貸款餘額一直處於同比下降階段，增速也持續回落，直到三季度有所好轉。截至2022年三季度末，房地產開發貸款餘額爲12.67萬億元，同比增長2.2%，增速比上半年高2.4個百分點，比上年末高1.3個百分點。

另外從房地產開發商到位資金情況來看，2022年1~11月，房地產開發企業到位資金約爲13.63萬億元，同比下降25.7%。其中，國內貸款和利用外資分別爲1.58萬億元、66億元，同比下降26.9%、26.6%；自籌資金4.90萬億元，下降17.5%；定金及預收款爲4.46億元，下降33.6%；個人按揭貸款2.19萬億元，下降26.2%。

在行業持續調整背景下，2022年可謂房地產金融的“政策大年”，其中關於房企融資的支持政策主要聚焦在下半年。從監管定調“保交樓”到“金融16條”出臺落地，從交易商協會延期並擴容“第二支箭”到“三支箭”齊發，政策的着力點從穩需求拓展到保項目、助房企。此外還包括1月明確併購貸不再計入“三道紅線”，2月保租房貸款不納入房地產貸款集中度管理，8月中債信用增進公司開始第一輪增信支持房企發債，9月監管指示銀行新增6000億房地產融資，11月央行宣佈將面向6家商業銀行提供2000億元再貸款支持保交樓工作等。

劉水對記者表示，年末房企融資出現翹尾正是歸因於政策支持力度的加大，這也給2023年帶來了融資環境繼續寬鬆的預期。自“金融16條”發佈實施至2022年末，有120多家房地產企業獲得銀行授信，授信總額度接近5萬億元；11月以來，8家民營/混合所有制房企積極申請儲架式註冊發行，債券意向發行規模超千億；股權融資信號發出後，30多家房企宣佈配股或定向增發計劃。

2023年“三支箭”如何發力？

但相比鉅額到期債務，房企的融資壓力依然不小。事實上，2021年以來，房企發債量長期小於到期量。中指研究院數據顯示，2023年房企到期信用債及海外債合計依然高達9579.6億元，相比2022年多出約700億元，其中1月、3月、4月、7月到期規模均超過千億元。

克而瑞地產研究中心數據也顯示，房企在2023年前三季度到期債券總規模就將達到5573億元，同比增長5.3%，其中境內債券到期2810億元，境外債券到期2765億元。其中，民企佔比達到73%。

考慮到“金融16條”明確提出支持開發貸款、信託貸款等存量融資合理展期，機構的主要擔憂也聚焦在債券上。多數機構當前的主要擔憂在於，房企融資回暖存在明顯分化，優質房企受益更多，部分房企受到融資支持有限，個別房企仍有可能持續發生債務違約；房地產銷售還沒有明顯企穩回升，最爲關鍵的經營性現金流得不到改善。

以2022年的信用債發行爲例，中指研究院數據顯示，在11月之前，央國企依然是絕對發行主力，全年發行額佔比達82.4%，較2021年上升8.7個百分點；民企全年發行佔比下降9.4個百分點，直到年底融資環境纔得到實質性改善，其中12月發債規模達到96.3億元，佔全年民企發行量的35.5%，發行主體也從頭部優質民企擴展到中小型民企。

展望2023年，克而瑞地產研究中心指出，房企供給側改革已漸近尾聲，穩信用下企業整體融資環境或將實質性改善，央國企和優質民企仍將受益更顯著。1月10日人民銀行、銀保監會聯合召開的主要銀行信貸工作座談會也指出，要有效防範化解優質頭部房企風險，實施改善優質房企資產負債表計劃，聚焦專注主業、合規經營、資質良好、具有一定系統重要性的優質房企，開展“資產激活”“負債接續”“權益補充”“預期提升”四項行動，綜合施策改善優質房企經營性和融資性現金流，引導優質房企資產負債表迴歸安全區間。

“當前存在的問題在於，無論‘內保外貸’還是中債增擔保都要抵押物。”億翰智庫研究員於小雨認爲，對於當前的民營企業而言，多數優質資產均已抵押出去，這也導致像中債增支持下的債券融資規模相對較低。於小雨預測，隨着2023年債務到期高峯的到來，不排除中債信用增進公司或者相關銀行通過提升抵押率或者提供無抵押擔保的方式，幫助優質企業度過流動性危機。

另外在銀行信貸方面，各銀行對民營企業的授信多以開發貸爲主，但開發貸的發放與市場銷售和房企的投資行爲密切相關。在銷售遲遲沒有明顯好轉、刺激政策效果邊際減弱的情況下，授信額度最終落地多少仍是未知數。於小雨認爲，在監管定調改善優質房企資產負債狀況的背景下，如果銷售持續低迷，政策的發力方向更多地從債權融資、股權融資兩方面入手。

隨着中央經濟工作會議時隔多年再將房地產列入內需重點領域，以及央行2022年第四季度例會，央行、銀保監會聯合召開的主要銀行信貸工作座談會均釋放重要信號，市場對增量政策的預期也不斷升溫。

中信證券基礎設施和現代服務產業首席分析師陳聰指出，在改善房企資產負債表的四項行動（資產激活、負債接續、權益補充和預期提升）中，資產激活是關鍵。融資性現金流預計無法長期背離經營性現金流，改善當前的房地產銷售仍是政策發力點。克而瑞地產研究中心也指出，政策對於債務展期的支持可以緩解部分房企的短期壓力，但是展期的各項成本支出仍將削減企業現金流，銷售、經營核心層面何時能夠改善，纔是企業真正脫困之時。