來源：券商中國

繼去年底銀行與優質房地產企業密接落地戰略合作協議，爲優質房企提供超萬億意向性融資支持後，兩大行業這一緊密合作正在迎來細化措施，亦爲信貸“開門紅”助力。

1月17日，建設銀行與萬科集團在京舉行建萬住房租賃投資基金揭牌暨簽約儀式。證券時報·券商中國記者從會上了解到，該基金首批簽約6個項目，分別位於北京、上海、成都、武漢四個城市，規模24億元，共計3500間房源。

建行1月16日晚間發佈的關於住房租賃基金出資設立子基金的公告顯示，建行出資設立的建信住房租賃基金（有限合夥）（下稱“住房租賃基金”）擬與萬科企業股份有限公司及其下屬公司（下稱“萬科集團”）合作設立子基金（下稱“建萬住房租賃投資基金”），基金規模爲人民幣100億元，其中住房租賃基金認繳規模不超過人民幣79.99億元。

百億基金聚焦長租房市場

2022年9月23日，建行發佈《中國建設銀行股份有限公司關於出資設立住房租賃基金的公告》。爲堅持租購併舉，加快發展長租房市場，增加保障性租賃住房供給，促進房地產業良性循環和健康發展，該行出資設立住房租賃基金，基金募集規模爲人民幣300億元，其中該行認繳人民幣299.99億元。2022年10月，住房租賃基金正式成立，該基金也成爲了此次建行、萬科合作的“建萬住房租賃投資基金”的母基金。

建萬住房租賃投資基金目標定位和投向與住房租賃基金保持一致。雙方將通過子基金在長租公寓領域共同參與市場化投資，充分發揮“產融結合”的優勢，以資產收購、股權投資、經營權購買等方式，專注投資於萬科集團及雙方認可的其他市場化主體持有的住房租賃項目，爲社會提供優質高效的市場化長租房或保障性租賃住房供給。

建行董事長田國立表示，未來中國房地產市場將朝着新的模式發展——租售更加平衡。從發達經濟體的房地產發展經驗看，租賃住房佔比有的能高達40%，目前我國只有10%左右，未來這一比例哪怕提高到30%，房地產市場發展都將更均衡、更普惠。

住房租賃業務的可持續商業模式一直是困擾業界已久的難題，建行、萬科此次聯手成立百億級市場化基金，爲高質量的長租資產探索增值變現出路。

萬科集團董事會主席鬱亮表示，這隻基金承擔着探索、驗證房地產新舊發展模式過渡道路的重任，要形成經得起歷史考驗、可複製的經驗，要穩妥推進、確保成功。萬科將與建行共同探索打通資產證券化、市場化轉讓等多種路徑，形成可持續的商業閉環。

田國立表示，中國住房租賃市場的投資回報率想要達到4%的水平，還是有條件能實現的，今後隨着租賃房REITs市場逐漸成熟，住房租賃市場會逐步形成新的投資盈利方式。

更多資金“活水”流向房地產領域

2022年四季度，特別是11月份以來，監管部門從供給端針對房地產出臺了一攬子支持政策，包括鼓勵國有大行和股份制銀行增加涉房地產融資投放、“第二支箭”擴容、金融支持地產16條等，政策密集出臺作用下，去年四季度以來地產融資現好轉趨勢。

人民銀行近日公佈的數據顯示，2022年9月到11月，房地產開發貸款累計新增1700多億元，同比多增2000多億元。去年四季度，境內房地產企業債券發行1200多億元，同比增長22%。

在金融支持地產融資的諸多政策中，銀行繼續發揮“頭雁”作用。去年11月以來，由國有大行打頭陣，股份制銀行、城農商行紛紛跟進的銀行與房企戰略合作密集落地。據中指研究院不完全梳理，截至去年底，已有超過60家銀行向120多家房地產企業提供意向性授信，總額度已超過4.8萬億元，包括但不限於開發貸、併購貸、按揭貸、城市更新改造貸等，受益房企名單已延伸至民營企業以及地方企業。

雖然去年底密集簽約的授信總額只是協議授信，具體信貸放款情況還要商業銀行與房企根據情況進一步落實，不過，年初以來，兩大行業的緊密合作正在迎來細化措施，更多資金“活水”有望流入房地產領域。

近期，多家國有大行的地方分行與房企簽約合作。1月16日，工商銀行上海分行與滬上16家房企簽訂戰略合作協議，合作意向性融資總額達2400億元，爲房企提供包括但不限於地產開發貸款、按揭貸款配套、保函、併購貸款等綜合化金融服務。郵儲銀行大連分行近日與大連萬達、碧桂園、華潤置地、萬科、遠洋集團、中海地產6家房企簽署戰略合作協議，按協議約定，郵儲銀行大連分行將在房地產開發貸款、個人住房按揭貸款、債券承銷與投資、供應鏈金融、結算服務等領域積極與簽約房企開展合作，全力滿足房企的合理融資需求。

除了現有的支持地產的金融政策外，更多增量政策有望於近期落地。人民銀行貨幣政策司司長鄒瀾表示，爲防範風險從問題房企向優質房企擴散，有關部門起草了《改善優質房企資產負債表計劃行動方案》。行動方案聚焦專注主業、合規經營、資質良好，具有一定系統重要性的優質房企，重點推進“資產激活”、“負債接續”、“權益補充”、“預期提升”四個方面共21項工作任務，綜合施策，改善優質房企現金流，引導優質房企資產負債表迴歸安全區間。這些任務包括設立全國性資產管理公司專項再貸款、設立住房租賃貸款支持計劃等一系列新舉措。此外，方案明確要完善針對30家試點房企的“三線四檔”規則，在保持規則整體框架不變的基礎上，完善部分參數設置。

光大證券首席金融業分析師王一峯表示，改善優質房企資產負債表“四項行動”推出後，後續供需兩側更多增量政策可期，一攬子保交樓結構性貨幣政策工具待落地。例如，1000億住房租賃貸款支持計劃，由央行提供資金，支持部分城市試點市場化批量收購滯銷商品房建設租賃保障性住房，擴大租賃住房供給；完善針對30家試點房企的“三線四檔”規則，則可能是在保持規則整體框架不變基礎上，對於“綠檔”限制放開和對“紅橙黃檔”上限的提高。

改善房企資金壓力關鍵還在需求側

當改善優質房企現金流的金融“鬆綁”政策遇上傳統的銀行年初加大信貸投放，不少分析人士預計，今年銀行信貸“開門紅”中，地產融資將成爲重要支撐力量。

“年初以來，國有大行、股份制銀行對公貸款發力明顯前置，上旬信貸靠前發力，預計今年一季度‘保交樓’領域流動性投放量或達5000億元以上。”王一峯稱，預計一季度信貸投放總量同比小幅多增，行業投向上，基建、製造業貸款繼續發力，房地產貸款邊際恢復，但較正常景氣度可能仍有一定距離。

德意志銀行大中華區宏觀策略主管劉立男對證券時報·券商中國記者表示，去年11月以來，政府出臺了一系列舉措以應對房地產市場風險，今年化解債務風險仍將是中國金融穩定管理的優先選項，預計近期密集出臺的針對地產行業的流動性補充政策將緩解不少房企的資金壓力，今年房企境內再融資壓力會有所改善，但需要特別關注的是房企境外美元債的到期再融資問題。

“不過，要從根本上解決房企資金壓力，關鍵還是要改善需求端。”劉立男表示，長期看，隨着中國城鎮化的推進、人口政策的調整，家庭改善型住房需求仍會不斷增加，房地產行業還是有長期健康發展的基本面支撐。目前已經經歷過最初陣痛期，現在要解決發展的問題，建立租購併舉的房地產長效機制。

對於地產需求端的增量政策，王一峯表示，考慮到房地產銷售表現依然偏弱的現狀，預計房地產需求側刺激仍有進一步安排，包括但不限於全面放鬆認房認貸、進一步降低二套房首付比例、更加精細的限購或二套認定標準出臺等。

（文章來源：券商中國）