去年開始跟着母公司各處紓困出險房企的信達地產，新年依舊動作不斷，最近半個月內已參與到三宗舊改項目盤活，涉資超百億。

2月6日晚間，信達地產（600657.SH）公告稱，全資子公司廣東信達地產與公司關聯方中國信達、信達資本共同參與認購蕪湖信中盛投資合夥企業，總認繳規模爲31.51億元，合夥企業擬投資深圳某城市更新項目，該項目屬於中南建設（000961.SZ）。

截至目前，項目已完成拆遷及實施主體確認工作，預計項目總貨值約45.77億元。合夥企業將根據協議約定，在各項付款條件分別滿足後，分筆支付投資款項。

界面新聞注意到，涉及深圳舊改項目的紓困，信達地產半個月前剛剛進行了一筆大額投資。

1月19日晚間，信達地產公告稱，信達系與和昌集團等成立約90億基金，投向貨值340億元的深圳兩個舊改項目。其中一個項目已取得專項規劃批覆，一期已開盤預售，二三四期正在推動拆遷，項目總貨值約250億元；另一個項目已完成立項，目前正在準備專項規劃申報，項目總貨值約90億元。

如算上最新紓困中南建設的深圳項目，信達地產近期在深圳合作的三個舊改項目總貨值將達到385.77億元。

在信達系紓困出險房企已不是新鮮事的當下，這兩起最近的交易卻透露出新的變化，同時釋放出的信號則是：曾四處自己拿地的信達地產已悄然轉變，探索新的發展模式。

與信達系此前“AMC+代建”模式內核相同，信達接下的三個深圳舊改項目，是由中國信達主導、體系內其它平臺參與出資，並由信達地產小額帶資負責開發建設。

出現的一點明顯變化則是，項目的原建設方也將參與其中。

90億基金涉及的兩個舊改項目中，和昌集團及其關聯方現金出資12.6億元，信達系紓困的基金存續期爲72個月，期間內各方可協商退出時間。

項目公司或和昌集團關聯方除償還資金本息外，還應向廣東信達地產支付聯合開發建設收益。信達方的投資本金和收益按約定全額受償後，信達方以合夥企業清算分配或對外轉讓份額的方式實現退出。

也就是說，信達系在盤活項目之時，主要提供資金與信達地產的聯合開發，在全額獲得自己投資回本及收益之後即可退出，其餘收益將歸和昌集團及關聯方所有。

同樣在紓困中南建設的深圳舊改項目中，深圳市寶昱投資有限公司（中南建設控股子公司）以其持有的項目公司100%股權作價6億元認繳合夥企業份額，保留與信達地產聯合開發。

不過中南建設雖然保留了一些股份和收益的可能，但信達系享有優先回報權，項目公司實現的銷售回款需先償還信達系的投資本金及利息，在他們的投資本息未分配完畢前，不向中南建設及其關聯方分配。

這種模式類似於去年底融創董家渡等項目與AMC機構進行的“股權融資”，即房企不是單純出售項目，而是保留一定的股權和建設運營的資格，在項目實現回款後償還融資，償還完畢後再獲得自己的收益。

有出險房企人士對界面新聞表示，這是在去年11月“金融16條”等利好政策下，AMC等金融機構在紓困模式上的創新，房企可以在未來融資償還後回購股權。

除了模式上的變化，信達地產這次參與舊改項目紓困亦有特殊性，低週轉的舊改項目往往需要長時間的成本與資金投入，在諸多房企現金流緊張當下，引入資方啓動舊改開始普遍化。

“自大拆大建被叫停以來，舊改全面轉向公共屬性主導，而不是房地產化主導以後，確實比以前要難做了，因爲需要提供很多的公共空間。現在來看，對舊改的重啓是提上了議事日程的，原來的模式行不通，就必須要有新的資本和力量進來。”廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對界面新聞表示。

去年6月，深圳規模最大、關注度最高的舊改項目“白石洲”，也被綠景中國引入萬科入股，萬科方面注資23億元，投資款分兩期於兩年內付清。

接近信達系人士對界面新聞透露，信達地產其實在城市更新方面已有多年的經驗，包括北京1月銷售的東直門項目等，去年在紓困房企中也有涉及舊改項目。

李宇嘉認爲，信達系入局舊改項目，作爲企業也得實現盈利，深圳對於城市更新項目的需求還是有很大空間，如今是與原有主體談判相對好的時間點，成本會低一點。

“也意味着整個存量資產的風險處置，在房地產領域已經進入了一個實質性落地階段，就是國有性質的資金入場，來承擔着社會責任，以及推動存量的盤活。”

接近信達地產人士對界面新聞表示，在地產開發主業方面，城市更新是未來的主要方向。

昔日，信達地產背靠信達資產在土地市場上攻城略地，隨後的消化週期也令其沉寂了幾年。

自2022年以來，央國企在土拍市場獨佔鰲頭，而信達地產也沒有着急出手，拿地榜不見其身影，而是跟着母公司收併購投資，發力代建。

2022年前三季度，信達地產參與了30多家危困房企項目研判，累計跟進項目300多個，並實現4個項目復工復產、4個項目解決逾期風險，代建盤活泰禾、新力、佳兆業等房企部分項目。

據信達地產2022年三季報顯示，其前三季度新增儲備計容規劃建築面積約154.92萬平方米，其中代建項目約109.24萬平方米，佔比達7成。

在帶資聯合建設、佈局城市更新項目以盯緊存量市場的同時，信達地產的新年動作開始傾向於加碼“輕資產”。

信達地產在去年成立了一個輕資產平臺，作爲培育第二增長曲線的平臺“信悅資管”，最新的定位是“資產管理平臺+服務運營平臺+基金管理平臺”，目前已基本搭建完成。

其中物業和商管是大頭，與行業龍頭已展開合作。物業方面發展的較早，去年6月就與綠城服務成立了合作平臺，已經涉及了近300個項目。商管板塊跟行業龍頭萬達合作，年後纔剛初步確定了一些合作方向，還未正式落地。

界面新聞獲悉，該平臺還涉及智能產業園、康養、長租公寓等一些新業務，目前還處於孵化階段，近期正在與燕園明德接洽合作事宜，2月6日下午剛進行過一輪交流，擬以輕資產方式落地項目。

公開資料顯示，燕園明德是北大校企，業務佈局教育、健康、科技、文旅四大產業領域的投資、建設和運營。信達地產與之合作，打的“算盤”則是，進行相關領域的項目合作，並且共建“投、融、建、管、退”一體化合作模式。

作爲在紓困出險房企方面最積極的國資企業，信達地產接下來各項新業務的落地和經營層面的表現，也值得關注。

責任編輯：劉萬里 SF014