今年1月份，平安人壽在不動產項目上佈局頻頻，較往年同期明顯增加。

近日，中國平安人壽保險股份有限公司（以下簡稱“平安人壽”）披露了關於大額不動產投資的公告。公告稱，平安人壽擬投資4個產業園區不動產項目，總投資金額不超過73.33億元，目前該項目屬於協議簽署階段。

截至1月末，平安人壽已發佈5份關於不動產投資的公告，涉及15個不動產投資項目。除本次收購的4個產業園項目，另有多個大額不動產項目已處於實際出資階段。近年來，平安人壽頻繁投資不動產項目，然而投資回報不如預期，投資活動產生的現金流亦處於連年虧損狀態。截至2022年三季度末，平安人壽投資活動產生的現金流爲-2637.18億元，同比下降1055.49%。

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收購多個產業園項目

公告信息顯示，4個不動產項目包括東方萬國項目、弘源科創項目、弘源國際項目、弘源新時代項目，分別位於北京及上海兩個城市，且均爲產業園區及研發辦公項目，目前均已竣工、取得不動產權證並投入使用。

同時，4個項目涉及的公司分別爲上海潤安置業發展有限公司（以下簡稱“潤安置業”）、土信置業（上海）有限公司（以下簡稱“土信置業”）、北京弘旭財務顧問有限公司、北京時代源創科技發展有限公司。平安人壽作爲投資主體，將以直接受讓4個項目公司股權的方式，投資標的項目公司持有的不動產，項目總投資金額預計不超過73.33億元。

工商資料顯示，上述4家公司主要股東均屬弘毅投資旗下公司。例如，弘創聯持（深圳）資產管理（有限合夥）持有潤安置業51%股權，弘毅貳零壹伍（深圳）地產投資中心（有限合夥）持有土信置業99.9%股權。

弘毅投資官網顯示，公司成立於2003年，爲聯想控股（3396.HK）成員企業中專事股權投資及管理業務的公司，目前擁有私募股權投資、不動產投資、風險創投、對沖基金（金湧投資）、公募基金（弘毅遠方基金）等業務板塊。

平安人壽在公告中表示，公司成爲標的項目公司股東後，將與標的項目公司構成以股權關係爲基礎的關聯方。根據《關聯交易管理辦法》等的相關規定，平安人壽擬向其中3家標的項目公司提供股東借款共計約22.64億元，最終金額視底層項目用款需求，以實際出資情況爲準。

截至2022年9月末，平安人壽總資產（扣除債券回購融入資金餘額和獨立賬戶資產金額）爲37010.31億元，淨資產爲2822.42億元。本次項目投資完成後，相關投資餘額佔平安人壽2022年9月末總資產的比例約爲0.2%。同時，截至2022年9月30日，平安人壽投資非自用性不動產類的賬面餘額佔2022年6月末總資產（扣除債券回購融入資金餘額和獨立賬戶資產金額）的比例約爲10.38%。

廣科諮詢首席策略師沈萌向《中國科技投資》記者表示：“任何投資標的都是從自身資產配置限制、風險偏好、資產未來收益等幾個方面考慮。爲了提振經濟，房地產業重新成爲支柱產業，政策也鼓勵金融機構支持房地產業，但房地產業的核心資產是房地產項目而不是房地產企業，相比仍受較大壓力的房地產企業而言，房地產項目的價值性和維護經濟穩定的重要性都更加突出。”

IPG中國區首席經濟學家柏文喜向《中國科技投資》記者分析道：“在經濟下行期一些優質不動產價格較低，正是趁低買入以賺取週期性收益的好時機，這是險資當前大幅增加不動產佈局與投資的主要原因。”

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不動產投資前景幾何？ 

今年以來，平安人壽已發佈5份關於不動產投資的公告，涉及15個不動產投資項目。據中國保險行業協會披露，除本次收購的4個產業園項目處於協議簽署階段，另有多個大額不動產項目已處於實際出資階段。

其中包括北京麗澤商務區D-03、D-04不動產項目，1月份新增出資0.28億元，累計出資總金額約72.2億元；北京麗澤金融商務區南區E-06地塊不動產項目，計劃投資金額不超過50.51億元，累計實際出資金額約45.83億元；北京市豐臺區麗澤路第E-01、E-05地塊C2商業金融項目，目前累計出資總金額約爲66.70億元。

除此之外，還包括上海人廣來福士、上海長寧來福士、北京來福士、杭州來福士、成都來福士和寧波來福士等6個商業辦公不動產項目，資金來源爲壽險傳統組合，目前該賬戶對6個項目出資餘額約爲299.73億元。

上述6個項目是平安人壽於2021年斥資330億元投資的不動產，同樣是以直接收購各項目公司股權的方式進行投資，其中平安人壽收購了上海人廣來福士項目公司60%的股權，並收購了其他5個來福士項目公司各70%的股權。

除上述不動產項目，平安人壽其他持續在出資的重要不動產項目還包括平安香港總部大樓，截至2021年6月，累計已出資跨境人民幣45.17億元，港幣89.73億元。而對於不動產的投資邏輯，2022年11月中國平安（601318.SH）董祕在互動平臺回覆指出，從過往看，公司投資的地產項目主要是一二線城市、核心區位的成熟商辦、物流以及重大基建項目。

根據2010年發佈的《保險資金投資不動產暫行辦法》，保險公司可以投資基礎設施類不動產、非基礎設施類不動產及不動產相關金融產品。但保險資金採用債權、股權或者物權方式投資的不動產，僅限於商業不動產、辦公不動產、與保險業務相關的養老、醫療、汽車服務等自用性不動產。

近年來，平安人壽頻繁投資不動產項目，然而投資業績不如預期。其中，平安人壽於2018年入股華夏幸福（600340.SH），但此後華夏幸福負債累累，沒有能力償還債務，目前正處於債務重組階段。

另一方面，平安人壽開始對地產股進行減持。2022年11月，平安人壽將旭輝控股集團（0884.HK）持股比例變更至低於5%，而獲中國平安投資者提名的蔣達強將辭任並不再擔任旭輝控股集團非執行董事。這是平安人壽入股旭輝控股集團以來，首次退出5%持股線，而在減持前，平安人壽持有旭輝控股5.76%股份。

從平安人壽近年投資活動產生的現金流看，其業績一直處於虧損狀態。iFind數據顯示，2019-2021年，平安人壽投資活動產生的現金流分別爲-2164.46億元、-3760.19億元、-5.84億元；截至2022年三季度末，這一數據爲-2637.18億元，同比下降1055.49%。

“險企投資不動產存在項目選擇錯誤、買入價格、運營管理以及退出風險，因此在選擇投資標的時，需要從項目所處城市線位、具體位置、物業類型與品質、買入價位與成長空間、運營難度、賣出或資產證券化難度等方面進行綜合考慮。”柏文喜補充道。

記者就收購不動產項目、業績等問題致函平安人壽，截至目前，尚未收到回覆。

（中科財經）