春節，誕生了我國獨有的人口大遷徙，從一二線城市到三四線城市，也造就了返鄉置業這一特殊的買房節點。今年，隨着春節返鄉恢復正常，樓市與置業的話題再被熱議。

爲此，新京報關注80個典型三四線城市的樓市走向。同時，從新京報在春節期間推出的《鄉見》系列報道可以看出，在三四線城市，人們買房的積極性減弱，雖然部分剛需和改善性需求仍在，但多以觀望爲主。

這種變化的背後是我國房地產市場大行情使然，出險房企增加、房價下跌等，讓不少購房者的置業計劃擱置。另一方面，棚改紅利提前透支需求，人口的流出等也比一二線城市更快。不過，今年以來，諸多寬鬆政策利好三四線城市的樓市，未來也蘊藏着機會。

樓市縮影：需求、觀望與期望並存

位於中部地區的古城開封，是典型的三四線城市，過去幾年經歷了一場樓市的狂奔與下挫。

春節前夕，小張回到老家開封。他並未直接回村，而是先去了開封城鄉一體化示範區，那是他幾年前鉚足勁兒置業的地方。房子在手的喜悅與房價下跌的心疼，令他心情五味俱全。

受到鄭汴一體化區域發展利好以及三四線城市去庫存的推動，開封房價在2015年前後形成一波上漲行情，尤以城鄉一體化示範區爲主，房價直奔1萬元/平方米。不過，受到調控收緊、需求減弱、庫存高企等多重因素的影響，開封樓市進入下行空間，尤其是部分樓盤在去年停工，讓購房者信心大減。

小許在去年動了換房改善的心思。按照她的計劃，賣掉開封的樓房，換一套小別墅，一家四代人都能住進去。從去年6月開始，她拉着老公到處看房。後來，小許告訴新京報記者：“我感覺房價短時間內不會上漲，所以不着急買房了。”

據中指研究院發佈的一份調查顯示，今年1月，二線城市、三四線城市置業意願均出現下滑，整體上看，三四線城市及縣城市場表現仍較冷，置業意願相對低迷。

不少像小許一樣的人在觀望，但隨着利好政策的出臺，特別是房貸利率的下降，令一些購房者“亂了心”。

“現在，房貸利率下降了，我們一是期望現在還在還貸的這套房，利率能夠下降；二是想爲孩子再買一套房。可是我們也擔心開封的房價會不會繼續下降。”在開封某醫院工作的小楊說。

開封是大多數三四線城市房地產市場的縮影。在經歷了幾年的下行後，目前三四線城市庫存高企，需求不足、供需失衡、樓市呈現低迷之勢。不過，因爲結婚帶來的剛需購房、因爲孩子教育等衍生的改善換房等需求仍然存在，特別是在政策刺激下，這種需求被撕扯着。

今年春節，返鄉置業成爲窺探三四線樓市的一個縮影。據克而瑞統計，春節期間，28個三四線城市新房成交量環比下降61%，同比上漲13%。其中，東南沿海城市諸如溫州、東莞、中山、珠海等同比漲幅均超過50%。

不過，克而瑞認爲，三四線城市在春節期間的放量，更多是基於疫情防控鬆綁之後需求的延遲性釋放，後期持續性存疑。

過去五年：一輪深度調整

由返鄉置業帶來的“躁動”，難以掩蓋三四線城市房地產市場的整體趨勢。

過去五年，與整體房地產市場行情一致，三四線城市樓市也經歷了一輪深度調整。

據國家統計局發佈的2022年12月70城商品住房銷售數據顯示，35個三線城市新建商品住宅銷售價格全部同比下跌，整體降幅爲3.9%，與上月相同。其中，北海同比下降10.3%，湛江和岳陽分別下降8.3%、8.2%。

縱觀過去五年，35個三線城市的新建商品住宅和二手住宅的價格走勢，呈現逐步下跌的態勢。2018年12月、2019年12月、2020年12月、2021年12月、2022年12月，35個三線城市新建商品住宅價格同比漲跌幅分別爲10.8%、6.7%、3.5%、0.9%、-3.9%。在二手房方面，35個三線城市二手住宅銷售價格從2018年的同比上漲8.2%，到2022年同比下降4.8%。

以北海爲例，這個臨海的三四線小城，氣候宜人、四季宜居，有着豐富的旅遊、文化資源，曾因海南限購迎來房地產熱潮。2018年12月，北海新建商品住宅銷售價格同比上漲11.8%。此後，受到疫情的影響，北海的遊客減少、外地購買力下降，房價持續走低。如今，北海的房價跌回2017年以前。

不過，今年春節，選擇在北海度假的小東一家，見證了當地旅遊市場的強勁復甦，帶來了民宿、酒店的火爆。在業內人士看來，隨着旅遊市場轉好，將利好北海的旅遊地產。

未來一年：持續利好政策有利於市場恢復

對於今年三四線城市房地產市場走勢的預測，悲觀聲音較多。

中指研究院表示，三四線城市房地產市場仍未現修復跡象，短期仍建議以去庫存爲主，隨行就市、加大降價促銷力度。

綠城中國董事會主席張亞東在接受媒體採訪時表示，房地產政策自2022年下半年開始緊密出臺，預期2023年政策仍將繼續放寬。目前是政策落實階段，預期第三季度起銷售及購房信心將回暖，但三四線城市可能不會短期內恢復。

但是，對於樓市的扶持政策力度仍會持續。去年有超千條房地產政策出臺，達到近年峯值，其中，三四線城市成爲樓市政策鬆綁的前沿陣地，包括調整公積金政策、降低首付比例和貸款利率、發放購房補貼等。

在2023年地方“兩會”上，也釋放出三四線樓市的政策信號。其中，徐州2023年政府工作報告指出，堅持“房住不炒”，支持居民剛性和改善性住房需求，規範整治房地產市場秩序，商品房銷售量增長12%以上。

開封的政府工作報告指出，做好“保交樓”後續工作，讓每一個業主安居住新房。

北海市政府工作報告指出，支持剛性和改善性住房需求，激活房地產外銷市場，確保房地產業平穩健康發展。同時，紮實做好保交樓、保民生、保穩定工作，堅決守住不發生系統性風險底線。

整體來看，支持剛性和改善性住房需求、保交樓、穩民生等，都成爲地方政府工作報告中出現的高頻房地產詞彙。

2023年，預計三四線城市房地產市場大趨勢不會有太大改變，但在持續的政策刺激下，部分經濟基礎、產業支撐較好的三四線城市，購房需求的天平可能會發生傾斜。

本版採寫/新京報記者 段文平