轉自：北京商報

據北京日報報道，爲了維護購房者權益，規範房地產市場秩序，2月21日，北京市房山區38個在售樓盤項目以自發聯盟形式自願承諾，購房者在簽訂正式購房合同前提出退房的，30天內定金退還到位。受樓市下行影響，剛需盤扎堆的房山區受影響頗深，此前曾傳出落實“一區一策”、調整認房又認貸的政策，隨後被區一級監管部門否認。在業內人士看來，房山區的新房市場依然處於築底未見反彈的狀態，且因新盤較多、需求量嚴重不足，目前北京剛需人羣尚未形成購買力，30天內無理由退房更多是“噱頭”，不具備帶動購買力的效果，相比之下，對於部分庫存高企的區域，降低購房門檻可能會是更爲有效的措施，但也會引發蝴蝶效應，因此監管需通盤考慮。

承諾30天內無理由退定金

此次房山全區在售樓盤均簽訂了承諾書，自願承諾堅決維護購房人權益，在售樓盤實行“30天無理由退定金”。即購房者在簽訂正式購房合同前提出退房退定金的，各樓盤的開發商均承諾自購房者提出申請之日起30個自然日內，定金將退還到位。

據瞭解，這一承諾是在房山區住建委的推動下做出的。在此之前，買房退房難、退定難是之前不少購房者遇到的難題。購房者交定金之後如果因爲各種情況放棄購買，開發商對定金要麼不退，要麼也要扣一定的違約金。而且開發商即使答應退定金，退錢的時間也往往很漫長，時間往往需要3個月甚至更長。

雖然按照法律約定“定金”可以不退，但在實際操作中，很多開發商還是會根據實際情況做出一些讓步。同時，如果開發商主動承諾退定金，這意味着，購房者在房山區購買新房將沒有“後顧之憂”。只要是沒有簽訂正式購房合同，都可以考慮是否購買，如果想退房，定金也能無障礙快速退回。

值得一提的是，此前房山區曾傳出落實“一區一策”、調整認房又認貸的政策，隨後被區一級監管部門否認。

1月房山區新房成交180套

儘管限貸解除被證實是傳聞，但與城六區市場復甦不同，作爲北京的遠郊區，房山區市場的庫存確實高企，整體庫存處於北京全市的較高水平。根據房山區政府官網，2022年房山區的待售面積爲271.8萬平方米，較上一年增長26%，去化壓力增大。

以新房爲例，中原地產研究中心數據顯示，目前房山區在售項目約有42個，總套數約8420套（含兩限房、回遷房），其中除了近兩年入市的純商品房項目外，也有此前良鄉和青龍湖的大量限競房“遺留”。部分項目更是從期房賣到了現房，2018年6月拿證的旭輝城，目前還有房源在賣。

根據諸葛找房數據研究中心監測數據，2023年1月北京房山區新房成交180套，環比2022年12月小幅上漲8.43%，但較去年同期下降19.28%；1月庫存8831套，環比2022年12月微漲0.14%，較去年同期上升43.49%。整體來看，當前房山區新房市場去化力度有待進一步提升，庫存壓力較大。

價格方面，58同城、安居客平臺數據顯示，2022年房山區二手房掛牌均價爲28400元/平方米，新房線上均價爲34360元/平方米。對比來看，房山區的房價也處於低位。

房山區以小戶型剛需盤爲主，低總價、低首付成爲剛需客羣的首選，剛需購房者的觀望，加劇了房山區新房市場的頹勢，同時也引發土地市場的“波動”。2022年，房山區僅供應了4宗宅地，且全部爲底價成交，基本都是國央企託底。最近成交的是房山區良鄉大學城主園區FS00-0120-0023地塊，中建智地以17.2億元底價摘得。

目前整體新房市場轉好

房山區某頭部民企在售樓盤營銷總直言，目前雖然整體新房市場轉好，但“旱的旱死、澇的澇死”，房山區的新房市場依然處於築底未見反彈的狀態，且因新盤較多、同質化嚴重、需求量嚴重不足，目前整體庫存卻屬全市比較高的水平。

中原地產首席分析師張大偉表示，目前北京新房市場復甦主要集中在有競爭力的核心區域，部分優質項目表現極佳。房山區域新房以剛需盤爲主，但目前這部分人羣尚未形成購買力，30天內無理由退還定金更多是“噱頭”，不具備帶動購買力的效果。

包括上述民企負責人在內的多位房山項目銷售負責人直言，相比於退定金，類似房山這樣購買力不足的區域，降低購房門檻的效果可能更快一些，這也就不難理解之前的解除限貸爲什麼被炒作。“但這種政策牽一髮動全身，釋放的信號容易引發誤讀，這也是監管謹慎的原因吧。”

據悉，北京現行的限購政策，最重要的一點就集中在首套認定上。根據政策，居民家庭名下在本市已擁有1套住房，以及在本市無住房但有商業性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的，購買普通自住房的首付款比例不低於60%，購買非普通自住房的首付款比例不低於80%。這意味着在首套房的認定方面，只要在銀行有貸款買房的記錄，在北京再買房都算二套。

北京商報記者 王寅浩