來源：北京商報

自監管明令禁止“以貸換貸”“轉貸降息”後，“代購買房”業務又再次被炒熱。近日，北京商報記者注意到，在北京地區，有不少貸款中介開始做起了“代購買房”的生意，這類業務打着降房價、低稅費、省利息、降首付的大旗，實則是騙取經營貸，擾亂正常金融市場秩序的行爲。

代購買房風起

近段時間，有不少貸款中介打出了“降房價、低稅費、省利息、降首付”的口號，推出了“代購買房”的生意。“代購買房”的本質爲全款購房後再做抵押，是指購房者向貸款中介借款，幫助自己全款購房，等房本下發後，再向銀行申請經營貸來償還貸款中介的借款的行爲。

貸款中介嚴苒（化名）介紹了詳細的“代購買房”模式，“在正常購房的情況下，商業銀行房貸利率都在年化4%以上。代購模式就是隻要購房者湊齊40%的首付，剩下60%資金由我們全款墊付。拿到房本後再去銀行做抵押經營貸，利率最低能做到年化4%以下。我們墊資的費用是市場最低的，1萬元每天的利息只需要5元錢，比網貸都便宜”。

以1000萬元房產爲例，購房者需要準備400萬元購房資金，剩下600萬元則由貸款中介墊付，全款將房屋買下後，貸款中介將協助購房者申請一筆銀行經營貸資金，還清墊資，然後再由購房者向銀行按月還款，這一整套流程就完成了，在辦理過程中，貸款中介會向購房者收取審批貸款總額1%-1.3%的資金作爲服務費。

不同貸款中介提出的“代購買房”這一政策均大同小異。汪建（化名）推出的業務也類似，“購房者只要湊夠30%的首付，剩下的我們用公司自有資金幫助墊資，房本到手後再辦一筆貸款把錢還給我們就可以。‘一條龍’服務，全程購房者只需要出面4次左右，其餘什麼都不用幹”。

實際上，經營貸主要是銀行鍼對中小企業主或個體工商戶推出的融資產品，借款人可以通過房產抵押等擔保方式從銀行借款，用來盤活個體企業資金。本該是利好中小微企業的貸款政策，如今卻被貸款中介所異化。在正規的辦理流程中，經營貸並不是針對個人購房者，貸款中介又是如何操作的？那就是爲購房者新辦理一個公司或通過其他方式將購房者過戶爲存續公司的法人股東。

“可以註冊一個公司，或者將購房者納入老公司過戶成法人股東，辦理公司資質需要單獨付費，費用在1.5萬元左右，等房本到手就可以直接辦經營貸，這一套操作基本用不了20天，穩穩妥妥保批。”汪建一再保證，“有渠道，銀行不可能不批貸款。”

近年來，在國家、銀行政策的扶持下，經營貸利率一再走低，“以貸轉貸”“轉貸降息”等手段層出不窮，這些“暗箱操作”的方式與“代購買房”一致，實則乾的是騙取經營貸、擾亂正常金融市場秩序的勾當。

易觀分析金融行業高級諮詢顧問蘇筱芮表示，此類“代購買房”和“轉貸降息”面向的主要客羣有所區別，“轉貸降息”面向的多爲存量房貸客羣，他們已經與銀行在房貸業務上打過交道，而“代購買房”面向的多爲增量購房者，他們與銀行在房貸業務上沒有交集，由貸款中介墊資，與銀行存在交集的可能性在經營貸領域而並非房貸領域。不過，此類代購買房可能存在如下風險，一是借款人輕信貸款中介話術，最後墊資失敗或是因墊資被收取高額利息和各種高額費用；二是借款人與貸款中介經虛假包裝過後被審查發現，借款人申請經營貸不成反而加重了財務負擔。

侵佔信貸資源

在調查過程中，北京商報記者注意到，貸款中介口中宣傳的經營貸利率較低，有的一度低至2.4%左右。“目前經營貸利率最低可以做到2.4%，我幹這行七八年了，就有實力幫您做到這麼低。我們做的都是國有大行，非常靠譜。”一位貸款中介說道。

那麼，銀行真實辦理經營貸的情況又如何？北京商報記者對此進行了更爲深入的調查，據中國銀行北京地區一位個貸經理介紹，“我行要求公司實際經營1年以上纔可以做經營類貸款，銀行需要查看公司的報表和流水等資料，根據報表和抵押物覈對貸款額度。經營貸1年期利率最低爲3%，3年期利率最低爲3.2%，這筆款項爲專款專用”。工商銀行的要求也類似。該行一位客戶經理提道，“經營貸要求公司經營滿1年，抵押的房本要求滿1年，貸款利率最低可以做到3%”。

“經營貸辦理要求公司成立1年以上，房產至少滿3個月，貸款利率1年期最低爲3.4%，3年期爲3.8%，若是新加入的法人股東也需要滿足3個月的時間纔可以進件。”建設銀行一位客戶經理表示，“經營貸貸款期限通常爲1年、3年，這類方式爲隨借隨還，用多久計多久的利息。”

從貸款年限來看，經營貸貸款年限通常爲1年、3年，最長期限爲10年，不過想要獲得長期限貸款也並非易事，銀行通常會要求公司爲借款人獨資，同時也需要借款人提供與第三方合作公司的經營合同，審批通過後直接將貸款資金下發至第三方合作公司。

也有一類經營貸利率較低，但並非貸款中介所言的2.4%。“有一類政策爲‘首貸貼息’，主要面向沒有申請過經營貸的用戶，由國家財政部門進行貼息，利率最低可以做到2.8%左右，但這個政策不是銀行的政策，銀行只是配合提供用戶數據。”上述建設銀行客戶經理說道。

“低利率”顯然是貸款中介爲了誘導購房者貸款提出的噱頭。零壹智庫特約研究員於百程在接受北京商報記者採訪時表示，代購買房的操作，本質上還是通過貸款中介的資金過橋，最終把購房者的房貸轉化成經營貸，以套取更低利率的房產抵押經營貸，這一做法侵佔了銀行經營信貸資源，也干擾了正常的金融秩序。這種做法看似購房者有可能獲取低息貸款，但其中潛藏了多個風險，甚至落入不法貸款中介的陷阱。

“貸款中介提供的過橋貸款資金，有可能存在利率陷阱，過橋貸款一般期限短，一旦購房者後續銀行貸款未及時貸出，可能會面臨資金鍊斷裂或者承受更高利率的風險。”於百程進一步指出，其次，購房者的經營貸款，資金需要用於業務經營，如果轉到貸款中介處用於還貸，則存在資金流向違規的法律風險。再次，購房者如果不是經營主體，還可能面臨僞造信息套取貸款等法律風險。還有，即使後續順利貸出，購房者也面臨個人經營貸貸款期限、償還壓力和政策變化等導致的期限錯配問題。

加強貸後管理

從“以貸換貸”“轉貸降息”再到“代購買房”，貸款中介遊走在灰色地帶，通過層層包裝，鑽監管和銀行漏洞，而這一違規行爲也將被嚴打。

據媒體報道，銀保監會日前發佈《關於開展不法貸款中介專項治理行動的通知》，要求各銀保監局、各銀行業金融機構要深刻認識不法貸款中介亂象的嚴重危害，成立由主要負責同志親自牽頭的專項治理行動領導小組，制定具體工作方案，部署開展爲期六個月（2023年3月15日-9月15日）的不法貸款中介專項治理行動。

在調查過程中，有貸款中介人士表示已經看到相關整治信息，但目前業務依舊可以正常辦理。也有貸款中介人士表示，已有多家合作銀行暫停了此類業務辦理，若通過經營貸“代購買房”的路子行不通，則可以操作消費貸、企業貸款的方式。

通過此類代購買房，騙取經營貸，涉嫌擾亂正常的金融市場秩序，破壞了房貸業務的市場環境。蘇筱芮建議，通過跨部門聯動或採取專項行動舉措，就近年來貸款中介違規助推貸款亂象的舉動開展重點清理與打擊，對違規貸款中介實施嚴厲懲罰以震懾市場。

“對於監管方和銀行來說，除了加強信貸政策引導和風險提示之外，對於此類代購買房行爲，重要的是加強經營貸風控審覈，貸後資金流向監測和用途真實性管理，以避免假經營貸的發生，加大對違規貸款的處罰。”於百程說道。

對購房者來說，切莫因爲一些“蠅頭小利”讓自身落入陷阱，要警惕不法貸款中介隱瞞不利信息、只談誘人條件的欺騙和誤導。

北京商報金融調查小組