全球資金正在全力做空。

當美國正在努力解決銀行業危機時，一個潛在的風險點正在浮出水面。

金融危機以來，在低利率和寬鬆信貸的支持下，美國商業房地產經歷了蓬勃發展，如今不少機構發現，危險跡象開始湧現。中小銀行信貸緊縮的風險正在讓商業地產變得搖搖欲墜，資產價格波動壓力正在聚集。

政策環境逆轉需求降溫

在截至2月末的最新經濟狀況褐皮書中，美聯儲對於商業地產的表述是“持續疲軟”。

受新冠疫情對美國企業工作模式及消費者購物習慣的影響，近兩年美國商業地產估值持續承壓。美聯儲通過提高利率來對抗通脹的努力也傷害了這個極度依賴信貸支持的行業。

近期由硅谷銀行破產導致的金融系統壓力令形勢有所惡化。資產管理機構BK Asset Management宏觀策略師施羅斯伯格（Boris Schlossberg）在接受第一財經採訪時表示，房地產業是最容易受到利率衝擊的經濟部門之一，“流動性壓力預計將使得中小銀行開始減少貸款，而向商業房地產開發商和經理提供的貸款主要來自他們。”

本月初，黑石集團旗下價值5.6億美元的商業地產抵押貸款支持證券（CMBS）發生違約，已經讓外界開始關注到房地產業在全球加息週期中正變得搖搖欲墜。

First American financial高級商業房地產經濟學家斯奈德（Xander Snyder）認爲，由於對商業房地產有很大的敞口，這影響了銀行業的穩定，進而將對經濟產生更大的衝擊。統計顯示，今年以來所有商業房地產的信貸都變得越來越稀缺，目前銀行業的困境只會加劇這一趨勢。

施羅斯伯格告訴第一財經，目前的不確定性在於政府將在多大程度上保護儲戶和銀行系統。第一公民銀行接手硅谷銀行的交易受到了歡迎，但考慮到美聯儲依然處於加息週期中，如何解決流動性風險的問題依然存在。“在監管措施和政策支持能有效重振外界對銀行業資產負債表信心之前，市場可能依然脆弱。”他說道。

機構尋找危機蛛絲馬跡

外界的擔憂也反映在了股價上，房地產板塊是今年美股表現最差的行業之一。資金正在加碼做空，根據標普全球的數據，房地產是現在全球做空最多的行業，也是美股做空第三多的行業。

高盛經濟學家拉姆斯登（Richard Ramsden）在報告中寫道：“在一個更加關注流動性的世界裏，你會看到銀行更快地收回商業房地產承諾。我確實認爲，這將是未來幾個月和幾個季度值得關注的重要問題。”

報告稱，區域性銀行約佔美國銀行業貸款的65%，而根據聯邦存款保險公司（FIDC）的數據，中小型銀行佔商業房地產貸款總額的約80%。高盛表示，近期寫字樓地產的CMBS拖欠率已開始上升，預計未來還將顯著上升。因爲拖欠率上升與當前的加息週期息息相關。

事實上，商業地產交易低迷已經反映在了買賣雙方的報價差異上，這顯示了資產估值的巨大分歧，而近階段美國經濟的不確定性將加劇這一趨勢。對於金融機構而言，如果無法確認資產的價值，那麼就很難批准發放貸款。

瑞信認爲，由於加息不斷推高商業地產利率報價，這意味着其貸款的新估值可能會更低，而這些貸款背後的商業地產抵押品或已貶值，“由於貸款餘額超過了地產的價值，有些寫字樓房東交出了鑰匙。CMBS拖欠率在2023年2月環比躍升18個基點，其中辦公室類別的拖欠率在過去一年增幅最大。”

DataTrek在報告中也表示，對商業房地產貸款的前景需要保持警惕。“隨着辦公樓宇整體入住率保持在50%以下，美國主要城市中心的商業活動尚未恢復到疫情前的水平，小型銀行發放的商業房地產貸款越來越受到關注。考慮到接下來美聯儲利率的不確定性依然存在，銀行業問題沒有簡單、快速的解決方案。”報告寫道。