美國商業地產中，即使是最優質的A級商業地產也出現空置率上升，租金下降的情況。分析師預計，商業地產在整個2023年還將持續承壓。

市場人士還擔心，受此影響，商業地產抵押貸款支持證券（CMBS）違約率恐上升，對CMBS存在較大風險敞口的小銀行也面臨更大的風險。

A級商業地產空置率上升、租金下降

此前，在疫情大部分時間裏，位於美國市中心、擁有現代化設施的商業樓始終比其他商業樓租金更高，空置率更低，其中一些人辦公樓甚至能夠提高租金。但如今，即使這些所謂的A級商業地產（class-A properties），即租金位於一個城市租金最高的四分之一區域的商業地產，也開始面臨越來越大的壓力。

穆迪的數據顯示，去年第四季度，美國中央商務區A級辦公樓的租賃量自2021以來首次出現下降。一些A級商業地產的業主最近甚至開始拖欠抵押貸款，突顯出利率和空置率同步上升帶來的財務壓力。穆迪分析公司經濟研究主管拉薩爾威亞（Thomas LaSalvia）稱：“任何還堅稱說‘哦，我們很好’的業主都有點自欺欺人。”

在新澤西州多年從事房產中介工作，在新澤西州、紐約州、康納狄克州均有房產中介證的張（Ben Zhang，音譯）告訴第一財經，近年來，一些商業地產業主進行了大量投資，增加了水療中心、健身房、餐廳和電梯等各種設施，還改建了綠色環保式屋頂，希望通過對大樓進行現代化改造，令業主受益的同時提高租金，並借翻新，尤其是環保類翻新抵稅。對於這一策略，他稱，這對一些大樓十分奏效，尤其是近十年內新建的大樓。比如，位於曼哈頓的範德比爾特一號（One Vanderbilt）確實因此一度獲得了更多租戶和更高的租金。

但最新的租賃數據和最近的違約情況表明，許多這類高端商業地產也未能在本輪商業地產危機中獨善其身。以位於洛杉磯市中心的菲格羅亞南街777號（777 South Figueroa St．）爲例，這座52層的大樓於1991年竣工，大廳有30英尺高的天花板和玫瑰大理石覆蓋的牆壁，還有一個落地廣場，提供代客泊車和禮賓服務，該大樓的許多租戶是金融公司和律師事務所。但其業主布魯克菲爾德資產管理公司（Brookfield Asset Management）最近面臨規模超過7.5億美元的債務違約，該債務用於支持菲格羅亞南街777號和另一幢其持有的洛杉磯商務樓。

無獨有偶，資產管理公司太平洋資管（Pimco）旗下的哥倫比亞不動產信託公司在今年2月違約，貸款抵押物爲位於紐約、舊金山和波士頓等城市的7項不動產資產，涉及金額高達17.2億美元。即使華爾街最大的商業地產業主黑石集團（Blackstone Group）也於近期暴雷，出現5.62億美元的商業地產抵押貸款支持證券（CMBS）違約。

張稱，其實，他去年上半年就警示客戶，美國房地產本輪牛市即將見頂，不論是居民住房還是商業地產，尤其是商業地產的價值將轉跌。他補充稱，比較有年代的高端商務樓受到的衝擊首當其衝，部分原因是它們面臨着近年來新建造的商務樓的競爭。

穆迪分的數據顯示，自2000年以來，洛杉磯市中心已有28棟新商務樓竣工。在紐約，範德比爾特一號（One Vanderbilt）和哈德遜廣場（Hudson Yards）等新開發項目吸引了原來坐落在公園大道（Park Avenue）上的辦公樓的租戶，新增商務樓的供應增加也推高了曼哈頓的整體辦公樓空置率。房地產經紀公司第一太平戴維斯（Savills）的數據顯示，2022年第四季度，曼哈頓有19%的高端辦公樓空置，高於2019年初的11.5%。其中，頂級辦公樓的空置率還高於較便宜的B級和C級辦公樓。

房地產分析公司Green Street的數據還顯示，雖然酒店和出租公寓的價值也在下降，但這些商業地產至少能部分受益於通脹，因爲通脹可以推高酒店房價和公寓租金。相比之下，辦公樓的價值下降幅度更大，部分原因是它們的租戶大部分需求疲軟且屬於軟性需求。Green Street估計，辦公樓的價值在過去一年中下降了25%。

在一家科技初創企業工作的中國留學生王禾就告訴第一財經記者，其服務的公司本來員工就比較少，在時代廣場附近租辦公樓的壓力比較大，疫情後，他們長期居家工作，公司出於成本覈算，把原本租的多個工位縮減到一個格子間，夠維持基本的稅務部門對“公司”的設定標準，能夠以公司名義進行一些項目抵稅即可。

但張也對記者表示，各州情況不盡相同。比如，與紐約許多科技公司和金融機構不同，新澤西的一些辦公樓的租戶很多是默克、強生等大型醫藥企業，這些企業在疫情中遭到的打擊較溫和，因此在新澤西州，尤其是藥企遍佈的普林斯頓市和西溫莎市的辦公樓空置率和租金下降情況好於紐約曼哈頓地區。

恐波及CMBS市場和小銀行

不論如何，商業地產的壓力並未結束。據商業房地產服務和研究公司世邦魏理仕（CBRE EA）的分析，隨着員工遠程辦公導致企業對辦公樓的需求下降，疊加企業出於擔心經濟衰退風險而縮減開支，縮小辦公空間，直到2024年，辦公樓的空置率預計都將繼續上升。

在最近的電話財報會議中，波士頓財產股份有限公司（Boston Properties Inc．）的總裁林德（Douglas Linde）表示，許多辦公樓已經過時，可能會被改造成公寓等其他用途。

分析師還擔心，商業地產行業的壓力如果繼續累積，恐將波及CMBS市場和小銀行。

此前，根據CoreLogic的數據，截至2022年底，銀行將激增的存款投資於價值2.8萬億美元的抵押貸款支持證券（MBS），約佔其證券化投資的53%，推動了疫情期間的房地產繁榮。但如今，更高的抵押貸款成本侵蝕了業主的收入，並使得業主對到期債務進行再融資變得更加困難。同時，債券和其他證券的收益率伴隨基準利率的走高，也使房地產相對的收益吸引力下降，使潛在買家更不願意支付高價，壓低了商業地產的整體定價。Green Street最近估計，自2022年3月以來，美國商業地產價值已下降了15%。

根據中金的數據，美國商業地產貸款違約率當前爲0.68%，與疫情前基本相當，CMBS利差上升幅度爲5個基點，較疫情前小幅抬升，辦公樓空置率截至2月末爲16.5%，較去年同比增長0.7%，科技企業聚集的辦公樓空置率相對較高，如西雅圖和舊金山分別達18.2%和19.2%。

分析師擔心，隨着更多在疫情前發放的抵押貸款到期，那些空置的辦公樓業主可能難以償還債務，湧現出更多違約情況，這將損害已經在下跌中的CMBS。2月，美國金融市場CMBS的成交量爲27億美元，同比下降33.2%。

更重要的是，CMBS違約和量價齊跌的情況還可能進一步損害美國小銀行的利益。FDIC數據顯示，截至2022年底，銀行持有4440億美元的CMBS，未實現虧損達到430億美元。數據公司Trepp Inc的數據還顯示，大約2.6萬億美元的商業抵押貸款將於2023年~2027年間到期，其中，80%的貸款來自小銀行，規模高達2.3萬億美元。

FDIC主席格倫貝格（Martin Gruenberg）稱：“辦公樓面臨營業收入下降以及融資成本上升的情況，如果這種情況持續下去，這些地產的估值將進一步降低。這是一個持續受到監管關注的領域。”