出品：新浪財經上市公司研究院

作者：大眼樓管/肖恩

近日，新城悅服務的一則違反上市規則的公告，再度將地產公司旗下物管公司的獨立性風險擺到了投資者面前。

當前，物管公司與同一控制人旗下的關聯地產公司有着諸多業務往來，包括物業及車位代銷、資金拆借以及基礎的物管業務，這其中涉及的業務和現金流往來，往往會因爲同屬於同一實控人旗下而忽略了相關的管理規則以及信批規則，導致獨立投資的利益受到損害。

王振華關聯公司未退還按金3.73億元 新城悅尋求投資人追認

按照此次新城悅的公告，截止2022年12月31日，公司已付按金的未償還結餘約6.66億元。其中，在其爲取得銷售車位代理服務資格的過程中，向王振華的關聯公司支付了相應的按金，而相關公司即爲新城發展集團及其附屬公司。經董事會確認後，在6.66億元未償還的按金中有5.61億元指向了王振華及其關聯公司。

截至本次公告日，新城悅服務合計過往可退還按金的未償還有5.5億元，而這其中多數都是王振華及其關聯公司的欠款，即已向王振華的關聯公司支付過往可退還按金總額約3.73億元。

實際上，新城悅與新城控股同作爲王振華控制下的關聯公司，兩者業務有着千絲萬縷的關係，而這其中業務流程及信批合規與否非常考驗管理的規範性。而此次新城悅就由於管理層的無意疏忽，在支付過往可退還按金之前及/或之後並無遵守上市規則項下的上述規定，因此有關付款及其後未能披露構成違反上市規則第14、14A及13章項下的規則。

這無疑也損害了中小投資者的利益，爲此，新城悅服務擬召開特別股東大會，希望的得到中小投資人諒解並能追認同意。若不能，新城悅和王振華承諾將在股東會5日之內將資金歸還於新城悅的賬上。

物企應收款普遍高增 獨立性遭質疑

物管公司與同一控制人旗下的關聯地產公司有着諸多業務往來，已成行業普遍現象，包括物業及車位代銷、資金拆借以及基礎的物管業務，這其中涉及的業務和現金流往來。在賬面上主要表現爲貿易應收款項、預付款、按金、其他應收款等，因此物管公司常常被質疑獨立性不足，甚至充當地產公司“輸血袋”的角色。

Wind數據顯示，截止2022年底，在港上市的物企中不少公司的企業應收款科目餘額出現了大幅增長，其中新城悅服務同比增幅相對較高。

年報顯示，截止2022年底，新城悅的應收賬款同比增長107.51%達到12.92億元，其中關聯方的應收款從2021年的1.95億元增長189.1%至5.64億元。而全年的應收賬款中減值損失達到1.36億元，較上年的0.88億元增長56.67%。

而同期新城悅賬面按金達6.66億元，較上年增長66.76%，參考本次新城悅公告所述金額，幾乎多是王振華及關聯公司未退還的可退還按金。

相較於關聯方的資金佔用增多，新城悅的賬面資金卻明顯減少。從2021年底的25.04億元減少至2022年底的19.74億元，這其中與多數資金滯留在關聯方存在一定關聯。

難以獨立的物企 與地產業務休慼相關

實際上，物企與關聯地產公司的交織還體現在業務輸送上。

截止去年底，新城悅在管建築面積1.98億平米，較2021年增加29.1%，其中在管建面中來自獨立第三方的面積佔比達到51.9%，而合約面積中來自獨立第三方的佔比爲46.7%。新城悅依然嚴重依賴新城控股，這也是爲何其在資金層面難以真正做到獨立的根本原因。

不過，在過去一年地產行業深度調整的大環境下，新城控股的物業銷售也不盡如人意，儘管在管和合約面積仍在增長，但地產公司的銷售下滑直接導致新城悅的“開發商增值服務”這一高利潤率業務收入出現大幅萎縮。

2022年，新城悅全年毛利率下降爲25.8%，主要因爲開發商的銷售萎靡，而物企相應的促銷業務也同樣不振。新城悅2022年的開發商增值服務同比下滑36.28%至5.2億元，毛利率則從28.95%下降至24.55%，而從目前的地產存量競爭環境來看，未來公司非業主增值服務的增速或也難有較大改觀。

由於整體的盈利能力的下滑，新城悅全年錄得歸母淨利潤4.24億元，同比下滑19.4%。這也是是公司多年來的首次業績同比下滑，與前幾年接近100%的業績增速境況差距較大。

此外，隨着物企增幅逐漸下臺階，地產公司賬面待結轉物業逐漸減少的預期，以及部分出現房企可能侵害關聯物企公司中小股東利益的情況，物業公司的股價經過前幾年的飆漲後，近兩年多數都已經迴歸原點，新城悅也不例外。