來源：中國經營報

本報記者 陳靖斌 廣州報道

4月28日，中共中央政治局召開會議。會議指出，今年以來，我國疫情防控取得重大決定性勝利，經濟社會全面恢復常態化運行。但當前我國經濟運行好轉主要是恢復性的，內生動力還不強，需求仍然不足，經濟轉型升級面臨新的阻力，推動高質量發展仍需要克服不少困難挑戰。

此次會議指出，要有效防範化解重點領域風險，統籌做好中小銀行、保險和信託機構改革化險工作。要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，“因城施策”，支持剛性和改善性住房需求，做好保交樓、保民生、保穩定工作，促進房地產市場平穩健康發展，推動建立房地產業發展新模式。

這些提法均延續了今年中央經濟工作會議精神，即堅持房住不炒，支持剛性和改善性住房需求，紮實做好保交樓、保民生、保穩定各項工作等。

農文旅產業振興研究院常務副院長袁帥告訴《中國經營報》記者，房地產業對國民經濟依然發揮着舉足輕重的作用，對經濟金融穩定和風險防範有着重要的系統性影響。“房地產業規模大、鏈條長、牽涉面廣，與生產、投資、消費緊密相關，探索房地產發展新模式在多項重要政策中被頻繁提及，說明這是一項系統工程，也是新時期對傳統地產業提出的挑戰和必然要求。”

探索房地產發展新模式

4月14日，央行網站消息稱，央行貨幣政策委員會2023年第一季度（總第100次）例會近期在京召開。會議認爲，今年以來宏觀政策堅持穩字當頭、穩中求進，推動經濟運行整體好轉。

關於接下來的貨幣政策思路，會議指出，要精準有力實施穩健的貨幣政策，搞好跨週期調節，更好發揮貨幣政策工具的總量和結構雙重功能，全力做好穩增長、穩就業、穩物價工作，着力支持擴大內需，爲實體經濟提供更有力支持。本次會議再次提及房地產，比如，會議提出推動房地產業向新發展模式平穩過渡。

實際上，今年以來，中央對於房地產的方向多次提及向新發展模式平穩過渡。

今年《政府工作報告》提出，堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，建立實施房地產長效機制，擴大保障性住房供給，推進長租房市場建設，穩地價、穩房價、穩預期，“因城施策”促進房地產市場健康發展。中央經濟工作會議提出，要消除多年來“高負債、高槓杆、高週轉”發展模式弊端，推動房地產業向新發展模式平穩過渡。

爲支持加快建立多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房制度，培育和發展住房租賃市場，促進房地產市場平穩健康發展，2月24日，人民銀行、銀保監會發布《關於金融支持住房租賃市場發展的意見（徵求意見稿）》，圍繞住房租賃供給側結構性改革方向提出了17條具體措施，以商業可持續爲基本前提，爲租賃住房的投資、開發、運營和管理提供多元化、多層次、全週期的金融產品和金融服務體系，成爲金融支持住房租賃市場發展重要一步。

袁帥告訴記者，無論是商業地產還是住房地產，新的發展模式探索實質上就是房地產迴歸產業的基本面，面對着我國住房供應模式的重構，對地產商而言，必須開展經營模式的改變和多元領域持續深入的佈局。“我個人認爲，地產商的經營管理效率和信用獲取能力將是未來重點關注要素，以及要延展服務領域，強化輕資產運營能力，從商業管理、職業能力、物業管理、社區治理、城鄉更新融合、智慧樓宇、數字信息化等領域佈局挖掘新的增長極，開拓第二增長業務曲線。”

科創中國高丞鄉創專業服務團團長孫文華也認爲，房地產業的發展順應城鎮化發展的規律，核心是以人爲本。“房地產業在城鎮化擴張期間能夠獨立於產業體系，在當前新型城鎮化的背景下，房地產業離不開常住人口的支撐。常住人口靠就業，就業靠產業，產業靠企業。爲此，房地產業也不是純粹的建築，需要根據不同的產業需求，構建支撐地方產業發展的功能空間。”

多元化發展迎先機

事實上，爲了穩定房地產市場的健康發展，龍頭房企今年來持續探索多元化的新發展模式，以保障開發業務安全穩健發展。

根據中指院統計，目前10%的房地產企業聚焦開發主業，45%選擇深耕存量市場，剩下45%則發展產業鏈上的多元化業務，而後者幾乎都是頭部房企，如碧桂園、龍湖、華潤置地等。

碧桂園集團通過科技建造，來探索房地產行業的新發展模式。

在數字化浪潮下，推動傳統建築業智能化、綠色化成爲房企轉型升級的重要方向。在3月30日的碧桂園控股有限公司2022年度業績發佈會上，新上任的碧桂園董事會主席楊惠妍表示，圍繞地產主營業務，碧桂園開拓了科技智慧建造體系及上下游產業鏈等新業務賽道，助力推動公司向爲社會創造幸福生活的高科技公司轉型，“科建體系是碧桂園的第二增長曲線”。

而早在2018年，碧桂園就已着手佈局智能建造產業體系，於當年7月成立了全資子公司廣東博智林機器人有限公司，定位爲行業領先的智能建造解決方案提供商，聚焦建築機器人、BIM數字化、新型建築工業化等產品的研發、生產與應用，打造並實踐新型建築施工組織方式，通過技術創新、模式創新，探索行業高質量可持續發展新路徑，助力建築業轉型升級。

龍湖集團憑藉“空間即服務”戰略的堅定鋪排，也形成開發（地產開發）、運營（商業投資、長租公寓）及服務（物業管理、智慧營造）組成的三大業務板塊協同發展局面，使得利潤結構更加優化。報告顯示，2022年龍湖集團由運營及服務業務組成的經營性收入實現236億元，同比增長25%，5年複合增長35%，經營性利潤佔比達27%。

具體來看，運營業務主要爲商業投資和長租公寓“冠寓”品牌。2022年龍湖集團運營業務租金收入爲118.8億元（不含稅），同比增長14.1%；商場、租賃住房、其他收入的佔比分別爲78.1%、20.2%和1.7%。運營毛利率爲75.6%，同比增長0.9%。

此外，華潤置地憑藉着集團秉承長期主義、穩健經營的發展理念構建的“3+1”業務模式。據瞭解，“3+1”即華潤置地的開發銷售、經營性不動產、輕資產管理三大主營業務+生態圈要素型業務，這是集團於“十四五”規劃初期在原先商業模式基礎上提出的新業務模式。面對“十四五”，華潤置地以“重塑華潤”爲目標，通過多遠賽道有機聯動、一體化發展，向城市投資開發運營商角色進一步深入轉換。

儘管如此，房地產的新發展模式仍任重道遠。

袁帥告訴記者，探索房地產新發展模式絕非簡單的一蹴而就，破舊立新，這是一個長期系統性工程。“我認爲，‘房住不炒’的總基調是長久不會改變的，但是面對着‘十四五’時期，接下來的我國新型城鎮化不斷深化，房地產行業的企業要穩定心力，紮實根基，調整認知，我國房地產行業中長期的發展和經濟空間是具備着潛力和值得期待的。”

孫文華則指出，相對於傳統的住宅產業，房地產業更需要轉向區域開發與運營的角色。“這需要將地方經濟與房地產業發展融爲一體，從原來的高週轉，轉向區域的可持續發展。”