抵押物未經投資人同意被解押，項目交易對手“雷聲陣陣”，中融信託在此過程中是否履行了受託人義務？

近期，有投資人反映，中融信託旗下計劃總規模13.5億元的驥業127號項目仍有7840萬元未兌付，但項目的抵押物已被解押。

驥業127號項目投資標的爲桐鄉市佳源瓏府項目，其設立的項目公司爲桐鄉市同源房地產開發有限公司（以下簡稱“桐鄉同源”或“項目公司”），由中融信託持股70%、浙江佳源申城房地產集團有限公司持股30%（以下簡稱“佳源申城”）。

此外，合同還約定，佳源創盛控股集團有限公司（以下簡稱“佳源創盛”）及自然人沈玉興向中融信託提供最高額連帶責任保證擔保。

圖片來源：天眼查

不過，近日這位浙江嘉興富豪實控的上市房企佳源國際控股（02768.HK）卻被香港法院強制清盤解散，這也是此輪房企債務爆雷中，第一家被判強制清盤的在港上市百強房企。

抵押物未經投資人同意被解押，項目交易對手“雷聲陣陣”，中融信託在此過程中是否履行了受託人義務？

未經投資人同意解押抵押物

時代財經瞭解到，驥業127號項目計劃總規模13.5億元，投資標的爲桐鄉市佳源瓏府項目，坐落於桐鄉市梧桐街道優優花園小區西側，西、北至項目抵押物地塊，該地塊由沈玉興實控的桐鄉市浚源房地產開發有限公司持有（地塊編號爲桐鄉市桐土儲[2019]17號）。

項目建設類型包括城鎮住宅用、配建人才公寓、幼兒園及車位，總建築面積爲15.73萬平方米，目前已竣工交付。據2022年第四季度定期管理報告，該項目開盤至今，項目已售貨值27.2億元，去化率約爲99%。

儘管如此，但投資人洪生（化名）告訴時代財經，截至4月21日，該信託計劃存續規模爲7840萬元，其於2021年4月投資了300萬，截至目前其本金均未順利退出，同時，去年12月至今的利息也未如期兌付。

洪生認爲，佳源方面爆雷之後，中融信託存在的最大問題是，其作爲受託人在未經過全體投資人同意就將項目的抵押物解押，解押的消息他從季度管理報告才知曉。目前，驥業127號項目下並無抵押物。

在融資方已經出現風險的情況下，中融信託方未經過全體投資人同意就將項目抵押物解押的行爲是否存在問題？

對此，時代財經採訪了上海蘭迪律師事務所律師彭斯偉，他表示，原則上在信託法律關係項下，信託公司作爲管理人有權依據信託合同對於信託財產進行管理、處置。

“但仍需判斷信託公司實施該行爲的合理性，如實施該行爲的目的、是否以投資者利益爲出發點等，若實施該行爲不具備合理性且損害投資人利益，則信託公司可能因違反信義義務而承擔相關責任。”

4月20日，在產品到期的前一天，中融信託向投資人披露項目階段性說明表示，該信託計劃及全部存續信託單位自動進入延長期。若佳源方面提供的還款方案最終實現，預計延期18個月內完成剩餘投資人全部本息兌付工作，延期後每三個月向投資人償付本金金額預計不低於20%，最後一個季度支付剩餘信託利益。

但對於中融信託提出的每季度還款20%的計劃，洪生認爲，在無新增抵押物的情況下，如何保證佳源方面按時還款令人心存疑慮。

此外，洪生向時代財經表示，中融信託一直堅持按照成立先後順序來給客戶兌現本金和利息，不對客戶一視同仁按比例還款，以致後期未退出客戶陷入困境。

對此，中融信託相關負責人曾向投資人解釋，稱該項目剩餘規模不大，公司與佳源方面和政府溝通過，覺得有能力解決，但後期疫情影響了回款速度。同時，基於此前的先進先出原則，在問題不大的情況下突然按比例還款，可能造成客戶恐慌，因此繼續沿用先進先出的分配方式。

彭斯偉律師表示，通常情況下，在信託產品兌付時應當按照信託合同約定的兌付方式退本付息，但目前市場中大量信託產品存在結構化安排，即設置優先級、劣後級等，在該等模式下可能存在兌付本金及利息存在先後順序的情形。

後期客戶的問題一直未得到妥善解決。4月21日，中融信託定向信披稱，已向北京市長安公證處申請執行證書，並且公證處已出具《執行證書》，現受託人隨時有權直接向人民法院申請對以上主體的財產強制執行。

同時，中融信託稱，截至4月21日，各主體均未能履約，保證人沈玉興、佳源創盛也未能履行連帶保證擔保責任，預計本信託計劃存續委託人的信託利益不能如期獲得足額分配。

對於旗下違約項目的進展，中融信託4月17日曾向時代財經表示，上述信託計劃均按照合同約定推進，相關情況及進展已定向信披給投資人。

就驥業127號項目的情況，時代財經多次向中融信託提出採訪請求，以及致電該項目負責經理，但截至發稿時間均未收到回覆。

交易對手償付能力不足？

在驥業127號項目的推介材料中提到，該項目是通過設立項目公司，再由項目公司銷售回款，向中融信託分配利潤的方式運作。

圖片來源：受訪人提供

據驥業127號2022年第4季度管理報告，項目公司桐鄉同源註冊資本8億元，中融信託持股70%，佳源申城持股30%。截至2022年12月31日，桐鄉同源總資產12.73億元，總負債3.26億元。

時代財經注意到，項目交易對手方目前的狀況並不好。

驥業127號項目合同約定，佳源創盛及自然人沈玉興向中融信託提供最高額連帶責任保證擔保。沈玉興於1995年創立中國佳源控股集團有限公司（以下簡稱“佳源集團”），佳源創盛爲其成員。

佳源集團旗下擁有佳源國際控股（02768.HK）、美麗生態（000010.SH）、西谷數字（836081.OC）、博源控股（BHL.AX）以及聯合錫礦（CSD.AX）多個上市平臺。

目前，佳源國際已停牌。5月5日，佳源國際公告，因香港高等法院頒令清盤，該公司股份及三隻存續美元債將繼續暫停買賣。佳源國際也是此輪房企債務爆雷中，第一家被判強制清盤的在港上市百強房企。

而美麗生態由佳源創盛持股33.84%，處於虧損狀態，2022年淨利潤虧損6.87億元，2023年一季度淨利潤虧損3513萬元。

據中融信託定向信披顯示，截至2022年6月30日，佳源創盛總資產708.03億元，總負債467.75億元。天眼查顯示，該企業目前有被執行人記錄7條，被執行總金額15.28億元。

而沈玉興所持佳源創盛股權在2022年遭遇三次凍結，數額分別爲1.07億元、37萬元和14.82億元。

責任編輯：劉萬里 SF014