來源：經濟參考報

5月12日，滬深交易所修訂發佈《公開募集基礎設施證券投資基金業務指引第1號——審覈關注事項（試行）（2023年修訂）》（下稱《REITs審覈關注事項指引》），自發布之日起施行。

此舉旨在貫徹落實中國證監會《關於進一步推進基礎設施領域不動產投資信託基金（REITs）常態化發行相關工作的通知》要求，提高公開募集基礎設施證券投資基金業務制度化、規範化和透明化水平。

“此次修訂是監管在充分總結試點經驗後，對於資產審覈以及信披要求的進一步細化，也是對試點以來市場關切問題的針對性優化。”中金研究部不動產與空間服務團隊對《經濟參考報》記者表示，此次修訂以“管資產”爲核心，充分體現了監管對於REITs項目存續期運營以及投資人利益的關注，有利於後續REITs市場可持續發展。

突出“管資產”

審覈關注事項指引再優化

滬深交易所表示，本次修訂堅持制度化、規範化和透明化原則，旨在着力構建符合REITs特點及規律的審覈和信息披露體系。具體來看，一是深入總結試點經驗，明確產品設計規範，細化業務參與機構、評估和現金流要求，完善交易安排、基金運作管理等方面的信息披露要求，壓實市場參與主體責任，進一步提升市場規範運作水平；二是產業園區、收費公路類資產試點項目相對集中，產品特性基本成熟，本次修訂從項目合規性、資產範圍以及評估參數設置等維度細化了兩類資產的審覈關注要點，強化了歷史運營情況、租金或收費減免、重要現金流提供方等信息披露要求，並對產業園區項目有關會計處理、收費公路項目擴能改造安排等事項進行了明確，進一步提升了監管的精準性和高效性。

“下一步將指導證券交易所持續完善REITs信息披露制度規則，研究制定出臺定期報告和臨時公告披露指引，按照‘成熟一類、推出一類’原則，分步推出倉儲物流、保障性租賃住房等大類資產審覈及信息披露規則，建立健全透明和可預期的審覈註冊標準。重點關注資產及項目運營質量，進一步強化市場監管和投資者保護機制，更好服務經濟高質量發展。”證監會強調。滬深交易所方面也表示，將堅持規範與發展並重，加強市場調研同時進一步做好REITs市場組織培育、機制制度建設、基礎資產拓展、項目常態化發行、擴募等各項工作，推動REITs市場繼續向縱深發展，更好服務實體經濟高質量發展與穩增長大局。

兩大類項目資產細化要求

禁止以不正當方式招攬業務

具體來看，本次修訂發佈的《REITs審覈關注事項指引》細化了對包括原始權益人、管理人在內的各業務參與機構、評估和現金流多方面的要求。如要求原始權益人向基礎設施基金轉讓項目公司股權不得新增地方政府隱性債務，取得的回收資金用途應當符合國家產業政策；管理人應當披露基礎設施項目未來大修支出等資本性支出安排及其合理性，以及資本性支出對基礎設施基金存續期內可供分配金額的影響。同時，還要求重點說明基礎設施基金存續期內項目大修支出與歷史水平（如有）是否具有延續性、與運營年限是否匹配等。

“對於產業園和收費公路項目，本次修訂內容則首次基於資產類型差異性，提出詳盡的披露要求，如產業園區及收費公路的核心運營指標和評估參數等。”中金研究部不動產與空間服務團隊分析稱。《REITs審覈關注事項指引》細化要求包括：明確產業園區項目土地性質、轉讓限制、配套設施入池、租賃合同備案、重要現金流提供方行業屬性等合規性關注事項；細化產業園區項目歷史運營數據、評估參數、租金減免情況、重要現金流提供方租賃情況、投資協議約束、稅收優惠政策等信息披露要求；明確收費公路項目資產範圍、經營權依據和範圍、轉讓限制、收費標準等合規性關注事項；細化收費公路項目歷史運營數據、競爭性交通設施項目影響、評估參數、收費減免情況、資產到期移交安排等信息披露要求。

規範產品設計方面，《REITs審覈關注事項指引》也從五方面持續細化。值得注意的是，從新修訂的內容看，監管層對個別基金“零費率”搶項目可能引發的價格戰有了明確態度。“基金管理費、財務顧問費水平應當合理，能夠覆蓋展業成本，不得以明顯低於行業定價水平等不正當競爭方式招攬業務。管理人和外部管理機構費用收取應當根據各自工作職責合理確定，具體收取方式按照相關協議約定執行。”新修訂的指引強調。3月份，興銀基金公募REITs團隊中標雲南雲投中裕能源有限公司基礎設施REITs項目時的發行階段費率和託管費率均爲“零”。“監管層一直有在持續關注這類問題，中國證券投資基金業協會（下稱“中基協”）也在近日組織大家召開的業務座談會上強調了要遏制低價競爭。”一位公募REITs團隊負責人對記者表示。

政策不斷完善

REITs市場有望逐步企穩

自2020年4月基礎設施REITs試點工作啓動以來，監管層一直紮實有序推進規則制定、市場培育、二級市場建設等各項工作，積極支持各類市場主體用足、用好REITs工具。數據顯示，截至目前，已有27只基礎設施REITs完成發行上市，累計融資規模超900億元，回收資金帶動新項目投資近4500億元。另外，首批順利獲批的4只擴募項目預計募集金額超50億元，帶動新增投資超380億元，REITs作爲“資產上市平臺”的長期戰略價值和持續暢通投融資循環的功能進一步深化。

三年來，滬深交易所的相關配套制度也不斷完善，資產類型持續豐富，覆蓋產業園區、收費公路、倉儲物流、市政設施、清潔能源、保障性租賃住房等主流基礎設施類型，積極主動引導更多資金精準支持國家重點領域，持續提升基礎設施REITs市場服務實體經濟的能力。  

二級市場上，面對近期市場的波動，監管部門也十分重視。據悉，交易所就敦促各家管理人面向市場、積極回應市場關切問題。近期，包括鵬華深圳能源REIT、紅土創新深圳安居REIT、建信中關村REIT等在內的多隻產品就紛紛舉辦了業績說明會，圍繞出租率下降、可供分配金額變低等投資者關切問題答疑解惑，穩定市場預期。

“我們統計自2021年6月首批REITs產品上市以來的表現，總體回報達14%左右，且大部分上市項目首年分派目標均超額完成，爲投資人帶來穩定的分紅收益。我們也觀察到了近期市場出現的波動。”中金研究部不動產與空間服務團隊進一步分析稱，一方面，試點開展以來，市場投資者對於不同項目的價值差異化有更爲清晰的認知，部分項目價格因基本面波動而出現相應波動（主要體現爲高估值項目回調），這是市場定價逐步成熟的表現之一；另一方面，部分項目的波動幅度過大的背後可能也反映出市場流動性有待進一步提升。

“往前看，我們認爲隨着制度逐步完善，如本次修訂中要求基金管理人設置二級市場異常波動風險防控安排，合理確定戰略配售比例，保證首次發售上市後流通份額適度充裕等，以及後續新項目和擴募項目發行，市場的流動性或將得到提升，市場也將逐步迴歸理性。同時，未來存續的REITs項目後續經營披露標準或有實質性的提升，這有利於二級市場投資人更好地跟蹤和比較項目基本面變化情況，形成良性預期。”該團隊強調。