5月31日，在一天內，華潤置地發力土地市場，獨自或聯合其他房企拿下3宗地塊，分別位於重慶、義烏、溫州，總成交價超105億元。

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華潤置地一日超百億全國搶地

五月最後一日，華潤置地以一波超百億狂奔拿地引起市場矚目。

涉及城市包括溫州、金華、重慶，全口徑拿地金額合計105億元。

而前一天的5月30日，在蘇州二批次集中供地，華潤剛以總價近31億元，梅開二度競獲姑蘇區日益路北、文陵路西地塊，蘇地2023-WG-17號地塊，成爲是次土拍最大贏家。

同日，華潤置地又聯手長沙土開建摘得長沙[2023]021號住宅地，成交價38.13億元，樓面價8912元/平方米。

短短兩日，華潤置地在全國各地擴儲，共砍下6宗地塊，成交總價合計約174億元。

具體來看，5月31日上午，溫州鹿城區出讓1宗商住地，13輪競價後，華潤置地與溫州城建聯手以總價27.4億元摘下該洪殿單元C-18地塊，樓面價14943元/平方米，溢價率2.24%。

該地塊出讓面積6.53萬平方米，容積率2.81，建築面積18.34萬平方米，其中兼容建築面積≥2萬平方米且≤5.5萬平方米（含旅館建築面積≥1.3萬平方米）。

於金華義烏市，華潤置地全資子公司上海奔匯投資諮詢有限公司經過67輪激戰，以總價35.13億元競得義烏有機更新孝子祠地塊二，成交樓面價23585元/平方米，溢價率高達23.13%。

該宗地位於稠城街道，城中路與三挺路交叉口東南側，用途爲商住，出讓面積5.32萬平方米，容積率2.8，建築面積14.9萬平方米，起價28.53億元，起始樓面價19155元/平方米。

在浙江連奪兩地之後，華潤置地又落子西南地區，當天下午奪得重慶江北區觀音橋組團I分區I07-3、I08-2、I08-3、I11-1、I12-1商住地塊，成交價42.6億元，樓面單價14142元/平方米，溢價率0.85%。

據瞭解，該地塊面積9.32萬平方米，容積率3.2，可建規模30.12萬平方米，爲二類居住用地、商業用地、商務用地（商住比爲1.3：8.7），起價42億元，創下重慶土拍起拍價新紀錄。

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逆勢擴張

稍早前的5月11日，華潤置地發佈了2023年4月拿地通訊。

2023年4月，華潤置地在太原、上海、廣州、長沙及合肥收購了6幅地塊，總樓面面積173.3萬平方米，應付的權益對價爲154.1億元。

觀點指數數據統計，1-4月，華潤置地力壓萬科、保利發展(13.580, 0.77, 6.01%)，爲內房新增土儲第一，三方新增全口徑土地儲備分別爲164.1萬平方米、153萬平方米以及136.95萬平方米。

從權益拿地金額來看，期內土地投資力度最大的房企爲保利發展，對應拿地支出爲241.22億元。華潤置地權益拿地金額排在第二位，權益對價爲202.18億元，廣州漢溪大道北側BA0902011地塊和BA0902125地塊是比較大的拿地支出。

爲了實現“再造一個華潤置地”的目標，華潤置地選擇在行業深度調整期仍保持着較大投資強度。

五月以來，華潤置地拿地數額不減反增，如此前還以上限價19.53億元在南通搶地，並與中鐵置業聯合37.26億元落子北京等。

同時，爲維持盈利水平，該公司多在一二線城市拿地。

華潤置地董事會主席李欣曾在業績會上表示，在投資端要講究三個策略：第一是要深入聚焦策略，2023年會重點戰略性地投資12個城市；第二堅持處理能力，就是根據銷售規模、銷售實現率和現金流狀況，做必要的投資資源庫；第三堅持投資客戶和回報底線。

此前，華潤置地高層根據目前存貨價值及供貨計劃，制定了2023年全年銷售超過3000億的目標，並計劃開發物業結算毛利率將保持在20%左右。

031-5月新增貨值673.2億

6月1日，克而瑞發佈《2023年1-5月中國房地產企業新增貨值TOP100排行榜》，貨值百強門檻同比漲9%，新增貨值分化進一步凸顯。華潤置地新增土地貨值673.2億元排名第一；萬科地產643.8億元，招商蛇口511.6億元，分別排在第二、第三位。

數據顯示，房企整體投資依舊低迷，投資百強房企新增貨值、總價和建面不僅與2022年同期相比均呈現下降趨勢，且甚至不足2021年同期的三成。此外，銷售百強房企的拿地銷售比僅有0.12，投資主體仍以頭部國央企爲主。

克而瑞認爲，房企當前投資策略仍爲“收斂、聚焦”，未來土地市場仍將延續點狀回暖格局，核心城市核心地塊依舊“僧多粥少”，封頂、搖號地塊還將持續產生，但對於大部分低能級城市，短期熱度難見起色，底價成交是常態。

04

土拍市場“小步快跑”：從降熱度到維持熱度

從近期各地頻次提升的小規模土拍結果來看，房企參與積極性的提升不言而喻。

在5月25日合肥第三次土拍當中，3幅宅地吸引了近30家房企報名參拍，其中招商、華潤、保利、中海、偉星、中鐵建、安徽邦泰各意向3幅地塊；龍湖、聯發、安徽建工、中煤等各意向2幅地塊。

值得一提的是，雖然土地出讓金的規模同比仍然在下降，但今年4月份單月相比去年同期僅下跌了0.7%，這是自2022年以來同比下降最少的一次。從各地土地出讓頻次來看，單月土地出讓金收入已經越來越高。

此外，21世紀經濟報道記者觀察發現，房企在這半年來的土拍中，首先對於人口淨流入、一線城市周邊的二線城市土拍熱度明顯上漲，且推助了地塊溢價率的提升。

以蘇州二次土拍爲例，此次有一幅太湖新城的地塊，由中建三局、江濱湖投資聯合競得，樓面價17681元/平方米，溢價率1.03%。據瞭解，太湖新城已有較長時間沒有賣地舉動，此次出讓比去年二批次土拍中，吳江城建獲取的一幅地塊地塊（樓面價14880元/平方米），地價漲幅18.8%。

蘇州二次土拍成交熱度整體走高，平均溢價率9.1%，創該市集中供地以來新高，較今年一批次出讓時的7.5%，上漲1.6個百分點。除鄉鎮2幅地塊底價成交外，其餘地塊均有溢價，溢價地塊佔比從一批次的45%上升到本次的78%。

央國企、地方國資是拿地主力。5月30日，蘇州二批次土拍收官，9幅地塊共吸金97.7億元，平均溢價率9.1%。其中華髮、華潤均有所斬獲。保利發展在5月22日蘇州崑山一場土拍中，以30.7億拿下兩幅地塊。

5月29日寧波二批次土拍熱度也很高，溢價率超過8%，出讓的8幅宅地中有4幅爲地方國資所拿。5月31日，青島土拍中，市北區閆家山地塊經過8家房企激烈競拍觸發熔斷價格11638元/平方米，轉入線下競品質環節，最終由青島市國資下屬企業海信集團獲取，該公司在前一日剛拿下嶗山一幅地塊。

民企也開始入場。5月22日，台州椒江區出讓一幅地塊，經過39輪競價，由台州雅信置業有限公司以總價2.36億元競得，成交樓面價6054元/平方米，溢價率28.26%。

浙江民營經濟發達，民企基數也相對較大，土拍中民企的迴歸也是最明顯的。杭州第四輪土拍中，本土企業拿了6幅地塊，總金額101億元，佔比達到73.2%。

其次，出於財務選擇，房企的逐利性在土拍趨勢中也一目瞭然。5月29日，寧波第三輪土拍中出讓的江北天鑫未來社區地塊所屬區位和周邊配套相對一般，但封頂地價下預期銷售利潤率仍有13%。據當地業內人士分析，市場預期一般的情況下，操盤手如果適當考慮延遲銷售週期，仍可保證一定利潤空間。

仍然以蘇州爲例，隨着蘇州備案限價持續放開，房地差提升，蘇州房企的拿地利潤率在長三角主要城市中處於中高水平。根據測算，二批次地塊整體利潤率達7.4%，其中核心地塊利潤率在6-8%。6月1日，蘇州住房公積金新政明確，住房公積金餘額可提取用作首付款，且不影響後續公積金貸款額度。此前蘇州剛剛宣佈符合條件的購房者可申請辦理商轉公業務。

從蘇州核心區項目新開盤的搖號中籤率出現下降趨勢可見，蘇州的改善購買力充足。近期建發地產位於蘇州園區湖東板塊的項目開盤，近60%房源總價超千萬。在周邊已有紅盤扎堆開盤情況下，建發項目仍吸引2595組客戶認籌，中籤率僅7.32%。

如宋紅衛所言，隨着今年初銷售端回籠資金以及融資政策的優化，更多房企資金相較充裕。同時，土拍頻次提高數量減少，令房企在短時間內需要籌集的參拍資金規模有所下調，參拍門檻相對較低。

來源：觀點網、21世紀經濟報道、新京報、克而瑞地產研究