6月以來A股整體不溫不火，房地產板塊卻迎來了數日以來難得的活躍。以中證800地產指數爲例，在5月底創出了近9年新低之後，截至6月7日收盤，已喜提4連陽。

6月份以來，多地出臺房地產優化政策，主要集中在降低首付比例、優化公積金、優化限購等方面，其政策內容較往年範圍更廣、力度更強。

例如6月1日，青島市住房和城鄉建設局、中國人民銀行青島市中心支行、中國銀行保險監督管理委員會青島監管局聯合發佈《關於促進房地產市場平穩健康發展的通知》強調，調降非限購區域購房首付比例，首套最低首付比例調整爲20%、二套最低首付比例調整爲30%；限購區域首付比例不變，首套最低30%、二套最低40%。同時優化限售條件，支持剛需、改善需求。

除了放鬆限售、降低首付外，優化公積金是各地樓市政策的發佈重點。例如，6月1日，蘇州住房公積金管理中心消息顯示，住房公積金餘額可提取用作首付款，且不影響後續公積金貸款額度。據瞭解，該政策適用於蘇州大市範圍內（不包括工業園區），即蘇州姑蘇區、高新區、相城區、吳中區、吳江區、崑山市、常熟市、張家港市、太倉市。

更多支持政策呼之欲出

據中指研究院不完全統計，2023年以來，已有百餘城出臺房地產調控政策近300次，1月份至4月份房地產政策優化頻次穩定在60次左右，較去年高峯期有所降低，5月份，政策出臺頻次有所放緩，其中，三線、四線城市政策出臺頻次明顯下降，核心城市如杭州、蘇州等調控力度加大，進一步穩定市場預期。

此前政策出臺頻次的放緩，或導致了房地產市場表現不佳。中指研究院數據顯示，5月，房地產市場邊際繼續轉弱，多數城市銷售面積環比延續下降態勢，企業推盤量亦明顯下降，供需兩端表現低迷。1-5月，一線城市新房累計成交面積同比增長近40%，5月市場活躍度較4月進一步回落，新房成交面積環比下降約10%。從價格來看，根據中國房地產指數系統百城價格指數，5月，一線城市新建住宅價格環比上漲，二手住宅價格環比轉跌。

易居研究院研究總監嚴躍進表示，當前正是房企抓銷售的關鍵期，尤其是4月份至5月份銷售數據不好的情況下，6月份的購房政策應該給予更多支持。整體上，後續政策寬鬆的預期會強化，預計6月份會有新的政策出臺，而且部分政策工具可能超出過去的常規工具範疇。

除此之外，日前也有媒體報道稱，中國正在商討出臺進一步扶持房地產市場的措施。

房企加速分化！中小房企退市風波不斷，頭部房企更具韌性

除了房地產市場表現不佳影響了股市，部分房地產公司的退市風險也像一把“達摩克利斯之劍”影響着投資者信心。

根據現有政策，目前房地產行業上市公司主要面臨的退市風險爲“面值退市”即“1元退市”。

1）“1元退市”：當前所有A股上市公司中，股價跌至1元附近或以下的上市公司中約26%爲房地產行業上市公司。Wind數據顯示，截至6月6日收盤，7家上市房企收盤價低於1元；另有5家上市房企收盤價在1元至1.5元之間。除了*ST藍光作爲今年A股首家退市房企於6月6日摘牌，其他鎖定退市的還有：*ST中天、ST泰禾、*ST嘉凱、ST美置、ST粵泰、ST陽光城、*ST宋都。

當上市公司的股價跌至1.5元以下的時候，通常會加速跌至1元以下，面臨退市風險。因爲當上市公司股價跌至1.5元以下，投資者擔心公司股價跌破1元被退市，開始選擇拋售，這種拋售行爲導致公司股價持續大幅度下跌，當連續20個交易日股價在1元以下時，最終導致公司觸及“1元退市”。

2）當前上市房地產行業公司中無公司面臨“市值退市”風險。

3）當前上市房地產行業公司中有3家可能面臨財務類退市風險，分別爲*ST海投、*ST嘉凱、*ST中天，可能觸發連續“淨利爲負且營收低於1億元”、“淨資產爲負”等退市條件。

順應產業週期，中證800地產指數加速聚焦頭部房企

就地產板塊退市潮，中銀證券認爲，強化退市制度有助於保證股票市場合理供給，在一定程度上提升投資者的風險意識，促使投資者關注基本面優質、行業發展前景較好的地產公司。

整體而言，利於行業加速出清，對整體行業格局產生一定變化，這也符合當下地產供給側出清的大邏輯。另一方面，此次有退市風險的房地產行業公司在整體板塊內的權重影響不大。退市後，這部分的份額將會讓出，行業“強者恆強”的現狀將持續深化，優秀企業仍具立足之處，長期價值猶在，不應該因個別企業問題否定整個行業。

值得注意的是，中證800地產指數即將在6月12日迎來2023年首次成份股調倉，在調倉基調上也順應了頭部房企“強者恆強”產業趨勢。中證指數公司官網擬生效樣本顯示，中證800地產指數頭部房企集中度有望進一步提升，成份股將由23只變爲16只，投資方向全面加速聚焦頭部房企，避開了一批有退市風險的房企。

基本面逐步修復，資金已提前入場

2023年上半年，地產行業基本面兌現預期落空，疊加政策空窗期，板塊缺乏明顯催化劑，後市該如何佈局？多數機構認爲，地產基本面已逐步修復，長期價值猶在。

天風證券指出，自2023年3月以來，全國各地政策出臺頻次有所下滑，4、5月政策頻次明顯低於2022年同期，各地政策多聚焦在優化公積金政策、發放購房補貼等內容；其中，二、三線城市政策出臺節奏放緩，部分熱點城市有調控力度加大跡象。以上或與前3月基本面呈現復甦態勢、前期市場或對局部熱度回升過快有一定擔憂有關。但從4-5月銷售表現看，基本面復甦步伐開始放緩，去年年末擠壓需求已基本釋放，疊加房企拿地減少、數據邊際減弱或對推盤節奏形成負向反饋，單月銷售繼續回落。

基本面表現與政策之間具備相互作用，政策是打破地產“銷售-投資-開工”負反饋、呵護市場預期、確保經濟穩定的前提，基本面對政策的響應程度也會影響政策力度。故若地產基本面出現超預期下滑，政策需求託底的必要性和可能性均在提升，未來需求側寬鬆路徑可能包括：首付比例、房貸利率、限購限售、存量市場。

中銀證券認爲，2023年來行業基本面逐步修復，應理性看待房企退市風波對整個行業的影響。行業中優秀企業仍具立足之處，長期價值猶在。當前時點是基本面兌現預期落空、疊加政策空窗期，板塊缺乏明顯催化劑，因此建議關注alpha機會。

隨着基本面逐步修復，資金已提前加碼地產板塊，以地產ETF（159707）爲例，該基金5月底份額創歷史新高，雖然近日略有回落，但仍維持在歷史高位。

資料顯示，地產ETF（159707）跟蹤的中證800地產指數覆蓋市場龍頭地產股，前十大重倉股權重超7成，囊括“招保萬金”，權重佔比近5成。成份股國企央企含量高，在“中特估”大背景下，國有地產配置價值或逐漸提升。地產ETF（159707）也是目前市場上唯一跟蹤中證800地產指數的行業ETF，具備稀缺性。前十大權重股一覽：

　　風險提示：地產ETF被動跟蹤中證800地產指數，該指數基日爲2004.12.31，發佈日期爲2012.12.21。基金管理人評估的本基金風險等級爲R3-中風險。任何在本文出現的信息（包括但不限於個股、評論、預測、圖表、指標、理論、任何形式的表述等）均只作爲參考，投資人須對任何自主決定的投資行爲負責。另，本文中的任何觀點、分析及預測不構成對閱讀者任何形式的投資建議，亦不對因使用本文內容所引發的直接或間接損失負任何責任。基金投資有風險，基金的過往業績並不代表其未來表現，基金管理人管理的其他基金的業績並不構成基金業績表現的保證，基金投資需謹慎。