來源：中國經營報

本報記者 莊靈輝 盧志坤 北京報道

從“低首付”“零首付”到“負首付”，多地樓市針對購房首付的各類“套路”再度升溫。

近期，重慶、深圳等多地樓市“負首付”購房現象引發廣泛關注。所謂“負首付”購房，主要是上述多地房產中介人員聲稱購房者購買特定房源，不僅不需要支付購房首付款，認購成功銀行放貸後還能拿到一定數額的錢款。

據房產中介人員介紹以及業內分析，能夠“負首付”購買的不限於新房，部分二手房同樣適用，而實現“負首付”購房的主要途徑有開發商墊資與虛構購房合同等，同時不排除二手房業主以低於銀行評估價的價格出售房屋，這類買賣雙方均認同的價值差異也可能實現“負首付”購房。

多位專家在接受《中國經營報》記者採訪時表示，無論哪種形式的“負首付”購房，都涉嫌違規違法，最終風險多是由購房者承擔，也多會增加購房者購房成本，後續可能面臨被銀行斷貸、被監管部門處罰等情況，甚至“錢房兩空”。

購房“負首付”再現

實際上，近年來“低首付”“首付貸”等一直是各地樓市重點監管整頓的一類亂象，“負首付”也被多地認定爲違法違規行爲。

早在2017年，重慶市開展整頓規範房地產開發銷售中介行爲專項工作，購房“零首付”、場外配資等即被列入重點查處的違法違規行爲；今年初，因存在發放首付比例不足的按揭貸款、未能有效識別虛假交易等違法違規事實，部分銀行工作人員及所在銀行還被重慶銀保監局處以行政處罰。

2022年8月，鄭州市也曾開展房地產領域專項整治，將實行“零首付”購房，或採取“首付貸”“首付分期”等形式違規爲炒房人墊付或者變相墊付首付款等列入重點整治的違規行爲。

廣東惠州、深圳等地房協也於近期提出“買房負首付”已違反國家相關金融信貸政策，嚴禁開發企業、中介機構在商品房交易環節出現首付貸、返首付、零首付、中介機構營銷返首付、發佈虛假違法房地產廣告、捏造散佈不實信息等違規銷售行爲，禁止各房地產中介機構、從業人員以任何形式參與/協助此類以“負首付”或首付分期爲噱頭的房源宣傳和銷售代理行爲。

持續監管整頓下，“低首付”甚至“負首付”購房現象並未完全杜絕，近期在重慶、深圳等多地樓市再現，而據多地房產中介人員介紹，不限於新房項目，部分二手房也可做到“負首付”購房。

記者近來走訪發現，自今年初以來，重慶市部分房產中介人員即在社交平臺公開表示有二手房源以及新房可“低首付”購買，部分中介機構還在門店前張貼或發放“低首付”購房廣告以吸引購房者，其中提及的“首付款”也日益降低，近期甚至出現“零首付”與“負首付”購房宣傳。

“你買房，開發商付首付款，且再返一萬，首付4萬元返5萬元月供。”5月中下旬以來，類似“零首付”購房再送月供等營銷文案出現在重慶市多位房產中介人員的社交平臺上，聲稱“零首付”購房的同時，還能以特定期限的月供形式返還給購房者部分錢款。

虛構購房合同

據多地房產中介人員介紹以及業內分析，所謂“低首付”或“負首付”購房，主要是通過開發商墊資、虛構購房合同以做高合同價等方法實現。

“部分新房可以‘零首付’購房，主要是開發商無息借款，最多可借給你三成首付款，後續分三期償還就行。”有房產中介人員告訴記者，很多新房項目主要是通過開發商墊資實現“零首付”購房，二手房項目則多是通過“高評高貸”（即提高房屋評估價以提高貸款額度）等方式實現，在多地樓市中已存在多年。

“目前來看，‘負首付’購房主要有兩種情況，一種是基於價值認同的差異，即銀行對抵押物的評估價比較高，業主實際售價低於評估價，從而導致正常的按揭出現了‘負首付’；另一種則是有意做高評估價。”廣東住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認爲，有意做高評估價的方式無疑屬於“高評高貸”，其中的評估價可能是購房按揭評估，也可能是經營貸等。

“在形式上，開發商主要是以做高購房合同中房屋的價格，讓合同價格高於實際交易價格，或者以提供墊付資金等方式使購房人獲得銀行貸款，以此實現貸款金額高於房屋實際交易金額，從而實現所謂的‘負首付’。”北京金訴律師事務所主任王玉臣也認爲，“負首付”購房主要是通過提高合同價等方法實現。

王玉臣進一步指出，在實際操作層面，爲了取得購房人對“負首付”可行性的信任以及通過銀行的貸款審批，一般開發商會與購房人簽訂兩份合同，其中一份包含真實價格，一份包含做高後的價格，包含真實價格的合同用於給購房人開具收據和發票，包含做高價格的合同用於提供給銀行申請貸款；並且一般銀行只會對以自有資金付首付款的購房人發放貸款，開發商則有可能聯合購房人、墊資機構等向銀行提供虛假的支付首付款的證明等其他材料。

“‘負首付’購房本質上就是虛構購房合同，進而做高購房價格，以騙取更多的貸款來支付首付。”易居研究院研究總監嚴躍進則指出，與此前“首付分期”“首付貸”等方式實現的“零首付”購房有所不同，“負首付”購房因存在虛構購房合同等行爲，屬於典型的騙貸行爲。

可能“錢房兩空”

“負首付”購房已被多地定性爲違法違規行爲，多位業內專家也提醒，“負首付”購房往往不能減輕購房者負擔，還會增加購房者各類風險。

“‘負首付’購房無疑是一種營銷噱頭，是違法違規行爲。”諸葛數據研究中心高級分析師關榮雪認爲，開發商或中介通過首付分期、返首付等形式吸引購房者，或者通過做高合同價格，使得購房者獲取更高額度貸款，進而可以有多餘款項用於裝修等其他用途，其實無論哪種形式，最終購房成本和額外產生的利息均會轉嫁到購房者身上，因此購房者要提高警惕，以防掉入營銷陷阱。

“這類‘負首付’購房現象本身就是違反國家相關金融信貸政策的，不僅擾亂房地產市場正常交易秩序，還會加劇斷供風險，進而影響金融系統鏈的正常運行。”關榮雪認爲，在當前房地產市場恢復基礎尚且不牢固的背景下，維護市場公正健康是促進房地產市場平穩健康發展的基礎，也是提振當前市場信心的重要舉措之一，因此需要監管部門提高監管力度，對相關亂象及時干預整治。

“因‘負首付’‘零首付’行爲涉嫌違法違規，其風險不僅在於購房者在購房過程中可能實施違法行爲，且很可能增加購房投入，甚至錢房皆空。”王玉臣指出，爲了實現“負首付”或者“零首付”，一般開發商會與購房人簽訂兩份合同，這類簽訂虛假合同的行爲本身就是違法行爲。

“爲實現‘負首付’或者‘零首付’，以違法違規的方式向銀行申請貸款屬於違規貸款，銀行經審查發現不會批准貸款，並且可能影響購房人的個人信用；即使銀行批准了貸款，申請貸款的額度增加，增加了購房人的負債成本，返還的本息都會隨之增加，其實加大了購房成本。”王玉臣表示，因涉嫌違法違規，簽訂的購房合同、貸款合同有可能被解除或被認定無效，在實踐中，如果購房合同、貸款合同被解除或者認定無效，購房者不僅會面臨開發商有權不交付認購房屋，不能取得認購房屋所有權的風險，還可能會被銀行追回全部貸款。