單月融資規模創新低，償債壓力有所緩解。融資發行端來看，23年5月單月境內債融資額（行業口徑）爲267億元，單月同比-30.6%；境外債融資額爲37.3億元，單月同比-35.5%；信託融資額爲63.3億元，單月同比-33.9%。5月單月融資規模創19年以來的新低，房企整體融資環境依舊不容樂觀。償還端來看，6至8月境內外債總償還金額分別爲576.4、741.3、514.6億元，償債壓力有所下降。淨融資端，5月單月房地產行業淨融資額爲-133.2億元，環比少減83.9億元。23年1-5M累計淨融資額-645.8億元。儘管償債壓力有所緩解，融資端縮量導致行業整體融資現金流仍處於淨流出狀態。

融資成本創半年新低，地方國企佔比持續攀升。23年5月單月境內債融資總額（房企統計口徑）237.2億元，加權平均融資成本3.21%，較上月變動-0.35%。分類來看，公司債、中票和短融融資額分別爲89.4億元、92億元和35.5億元。公司債、中票和短融的融資成本分別爲3.29%（較近半年變動-0.58%）、3.63%（較近半年變動-0.25%）和2.22%（較近半年變動-0.74%）。整體融資成本創半年新低，公司債和短融下降幅度較大。

高信用房企信用優勢明顯，碧桂園融資年內破冰。重點房企單月融資來看，23年M5我們統計的強信用房企新增融資116.4億元，融資最多的三家強信用房企爲保利、招商、萬科，分別發行35.35、26、20億元；中信用房企新增融資17億元。累計融資來看，23M1-5高信用房企新增融資768.6億元，融資最多的三家強信用房企爲金融街、首開、保利，分別發行163.7、133、109.64億元；中信用房企新增融資29億元，僅美的置業於4月融資12億元，碧桂園於5月融資17億元。國央企憑藉信用優勢，融資成本普遍較低。23M1-5招商、保利、華潤融資成本低於3%，較22年進一步下降。

投資建議：基本面持續走弱與核心城市限制性政策的寬鬆，引發市場對於新一輪寬鬆政策預期。近期核心城市青島、杭州、南京放鬆限制性調控政策，後續有望更多城市跟進，地產股迎來估值修復行情。歷史低效資產包袱較小，於週期底部獲取三高土儲（高能級、高去化、高利潤率）的房企，將形成較明顯的換牌效應，帶動資產質量優化。在區域分化的背景下，資產質量提升將帶動優質房企PB逐步回升至2018年行業高週轉模式前的水平。

持續推薦：1）高能級佈局、拿地換牌比例較高、規模適中的頭部房企：招商蛇口、華潤置地；2）行業底部拿地擴張的優質房企：濱江集團、華髮股份。3）融資和拿地後續恢復正常的困境反轉類房企，有望迎來估值提升：金地集團。4）永續現金流類房企：龍湖集團、華潤置地。

風險提示：宏觀經濟復甦不及預期，政策反應鈍化，二手房掛牌量持續提升，房價超預期下跌等。