REITs苦陰跌久矣！

近日，包括易方達基金、南方基金、銀華基金等多家基金公司公告，將公募REITs納入旗下FOF投資範圍，還有天弘基金旗下多隻養老主題基金也在“投資策略”部分增加公募REITs投資策略。

此番利好無疑給近期跌跌不休的REITs市場注入一劑“強心針”，此外，近日證監會債券部主任周小舟也表示，將加大力度推動社保基金、養老金、企業年金等配置型長期機構投資者參與投資，積極培育專業REITs投資者羣體；研究推動REITs市場與香港互聯互通，提升對外開放水平，引入境外投資者。多重利好催化下，REITs一改持續數月的頹勢，7月7日全天上漲2.28%，28只產品全部收紅。

但在陰跌許久後，REITs基金年內跌幅依舊高達11.42%，接受採訪的業內人士旗幟鮮明地表示，部分REITs產品的分派率正在逐步提升，顯現出長期配置價值，佈局窗口期已經出現。

REITs迎來“強心針”

從數量來看，易方達基金可投資公募REITs的FOF產品數量最高，旗下進行基金合同、託管協議修訂的基金共有9只。另外，南方基金旗下有8只，東方紅資管旗下基金有4只，銀華基金和國泰基金分別有2只。

不僅如此，天弘基金旗下8只養老主題基金也公告，“投資策略”部分增加公募REITs投資策略。有業內人士分析稱，考慮到普通FOF基金的被投資基金要求運作期限不少於1年、最近定期報告披露的基金淨資產不低於1億元；養老FOF基金的被投資基金要求成立時間不少於2年、最近兩年平均季末基金淨資產不低於2億元，截至7月5日，在28只存量公募REITs中，共有12只標的滿足普通FOF基金投資要求。不僅如此，首批上市發行的9只REITs還能滿足養老FOF基金的投資要求。

REITs苦陰跌久矣，此番利好無疑給近期跌跌不休的REITs市場注入一劑“強心針”，受此消息提振，在隨後的兩個交易日中證REITS指數一改持續數月的頹勢，其中7日全天上漲2.28%，28只產品全部收紅，其中中金普洛斯REIT上漲4.58%，繼前一日漲逾5%後連續兩日強力反彈。

（圖：天弘基金公告）

對此，國泰基金相關人士表示，公募REITs已成爲資本市場重要的基礎投資品類，目前FOF投資公募REITs的條件已逐步成熟，公募FOF將REITs納入投資範圍，有助於推動FOF與公募REITs市場良性互動。公募REITs可作爲公募FOF的底層大類資產配置新工具，進一步拓展FOF風險收益的有效邊界，爲投資者提供更優質的資產配置服務。

中信證券分析稱，一方面，潛在增量資金入場是當前公募REITs市場投資者最爲期待的，雖然實際投資規模尚不確定，但公募FOF可投公募REITs這一事件本身或能扭轉存量資金持續的做空情緒；另一方面，考慮到公募REITs的估值處於歷史低位，增量資金的入場或抓住當下市場偏離基本面的超跌所帶來的底部機會。此外，FOF基金入場或將顯著緩解公募REITs解禁前後面臨的壓力。

行情觸底能否回升？

據統計，截至7日收盤，市場上的28只公募REITs產品自今年以來收益全部告負，平均跌幅爲11.42%。其中，華夏中國交建高速REIT、建信中關村產業園REIT、中金普洛斯倉儲物流REIT、平安廣州交投廣河高速公路REIT等4只產品跌幅居前，均跌超20%，中金普洛斯倉儲物流REIT年內回撤甚至一度逼近三成，上述產品中，共有10只基金“破發”。

業內人士分析，機構行爲主導了本輪下跌，在機構投資者高度集中、行爲趨同的背景下，當經濟和項目基本面修復不及預期時，投資人多采取謹慎觀望態度，市場缺乏新資金流入，持續下跌引發部分機構觸發清倉線，造成踩踏。

“國內REITs市場仍處於建設發展初期，整體來看，REITs產品市場價值仍位於合理區間，市場的定價中樞、各行業板塊的定價邏輯仍在持續探索中。隨着當前市場各方不斷摸底、博弈，後續不同資產價格之間將出現分化，市場價格將不斷向價值的迴歸，投資人將在價值迴歸中尋求到新的投資機會。”

還有接受採訪的業內人士旗幟鮮明地表示，部分REITs產品的分派率正在逐步提升，顯現出長期配置價值，佈局窗口期已經出現。

7月6日，證監會債券部主任周小舟表示，截至目前，證監會共批准首發及擴募REITs產品33只，募集資金近1000億元，回收資金帶動新項目投資超5600億元，資產範圍覆蓋產業園區、高速公路、倉儲物流、污水處理、清潔能源、保障性租賃住房和新能源等十大領域，市場規模效應、示範效應日益顯現。

其中，6月16日，首批4只擴募項目順利上市，進一步發揮REITs作爲“資產上市平臺”的長期戰略價值和持續暢通投融資循環的功能。

周小舟表示，當前，證監會正着力推動REITs市場常態化發行，完善基礎制度、加強市場監管，推動公募FOF基金配置REITs、加大做市商分類評價考覈激勵等工作取得積極進展。下一步，證監會將抓緊完善REITs信息披露體系，強化臨時信披要求，提升披露頻次、及時性，客觀準確反映底層資產運營情況；加大力度推動社保基金、養老金、企業年金等配置型長期機構投資者參與投資，積極培育專業REITs投資者羣體；研究推動REITs市場與香港互聯互通，提升對外開放水平，引入境外投資者，推動REITs市場平穩健康運行。