21世紀經濟報道記者陳植 上海報道 7月10日，央行、國家金融監督管理總局發佈《關於延長金融支持房地產市場平穩健康發展有關政策期限的通知》（下稱《通知》）。

據悉，《通知》是在此前“金融16條”基礎上的優化，相關政策重點在房地產開發領域，包括延長支持房地產企業開發貸款、信託貸款等存量融資展期；以及延長專項借款支持項目相關人員盡職免責期限。

中國人民銀行、國家金融監督管理總局有關負責人表示，綜合考慮當前房地產市場形勢，爲引導金融機構繼續對房地產企業存量融資展期，加大保交樓金融支持，中國人民銀行、國家金融監督管理總局決定，延長有關政策適用期限。

一位股份制銀行上海分行對公部門人士向記者透露，在《通知》出臺後，目前他們分行已與部分房地產企業達成延長項目開發貸款期限的初步協議。

“此外，對於新增房地產開發貸款，我們也會借鑑《通知》相關規定，給予更長的貸款期限。”他告訴記者。目前部分房地產企業同意項目開發貸款期限延長同時，相應的新增利息會按時支付。

這位股份制銀行上海分行對公部門人士告訴記者，在項目開發貸款期限延長後，不少房地產企業財務總監頓感壓力緩解，此前他們一直在四處籌資以避免企業貸款或信託產品本息兌付違約風險。

一位信託公司房地產業務主管告訴記者，在《通知》出臺後，部分房地產企業已提出能否延長信託產品存續期限，目前他們準備與投資者溝通，力爭投資者同意信託產品展期。

“目前，部分投資者對此表示理解，因爲這有助於房地產企業降低違約風險，也減少相關信託產品的投資踩雷風險。”他告訴記者。這些投資者的主要訴求，是房地產信託產品展期期間，房地產企業需按產品約定收益率支付相應利息。

值得注意的是，在《通知》出臺後，海外投資機構也開始抄底中資房地產企業美元債，理由是他們認爲《通知》將降低境內房地產企業的違約風險，令相關美元債估值得到提振。

“但是，這些海外投資機構不會因《通知》而改變謹慎投資態度。因爲他們深知中國房地產市場銷售能否快速回暖，是影響房地產企業資金流的關鍵因素。”一位信託公司QDII業務部門人士告訴記者。要吸引海外投資機構長期持有中資房地產企業美元債，相關部門還需加大融資支持力度，改變當前房地產企業籌資難的局面。

房地產貸款展期“迅速落實”

去年11月，中國人民銀行、原銀保監會聯合出臺“金融16條”，從保持房地產融資平穩有序、積極做好保交樓金融服務、配合做好受困房企風險處置、加大住房租賃金融支持等方面發佈16條支持政策，其中兩條政策規定了適用期限。

此次《通知》恰恰是上述兩項政策適用期限做出“延長”。

一是對房地產企業開發貸款、信託貸款等存量融資，在保證債權安全的前提下，鼓勵金融機構與房地產企業基於商業性原則自主協商，積極通過存量貸款展期、調整還款安排等方式予以支持，促進項目完工交付。2024年12月31日前到期的，可以允許超出原規定多展期1年，可不調整貸款分類，報送徵信系統的貸款分類與之保持一致。

二是商業銀行按照《通知》要求，2024年12月31日前向專項借款支持項目發放的配套融資，在貸款期限內不下調風險分類；對債務新老劃斷後的承貸主體按照合格借款主體管理。對於新發放的配套融資形成不良的，相關機構和人員已盡職的，可予免責。

上述股份制銀行上海分行對公部門人士向記者透露，在《通知》出臺後，他們業務部門迅速行動，向部分房地產企業告知不再“抽貸”。

“事實上，我們內部也不想抽貸，因爲有些房地產開發項目銷售前景相對良好，且房地產企業也提供了相應的抵押物擔保，若按照原先的還貸期限不得不採取抽貸行爲，可能導致房地產企業資金鍊進一步緊張，令原先前景不錯的房地產開發項目變成爛尾工程。”他告訴記者。7月11日當天，他們便着手與這些房地產企業達成初步的延長貸款期限協議，令他們可以集中精力完成開發項目建設銷售。

一位房地產企業財務總監告訴記者，《通知》對房地產企業相當重要，因爲當銀行貸款可以展期，銀行抽貸壓力就不會很強，企業資金壓力得到暫時緩解。

記者多方瞭解到，不是所有房地產項目都能獲得貸款期限延長。

一位城商行對公部門主管告訴記者，目前他們銀行對保交樓項目的貸款期限延長相當“謹慎”，除非相關開發商能提供額外的資產質押擔保。究其原因，銀行風控人員擔心這些開發商一旦獲得貸款展期，就未必會將大量資金投向保交樓項目，導致相關工程進一步“延期”，最終既給銀行帶來信貸風險，也造成新的社會問題。

“目前，我們會與風控部門溝通，力爭採取一事一議策略，根據開發商具體資金狀況與保交樓交付能力，磋商討論是否對相關項目貸款進行展期。”他指出。

多位房地產業內人士指出，整體而言，《通知》有助於提升銀行對房地產企業的貸款期限延長意願。因爲《通知》明確對新發放的配套融資形成不良的，相關機構和人員只要盡職則可予以免責，此舉最大限度緩解信貸發放主體的風險擔憂，對推動銀行加大房地產貸款起到助推作用。

海外投資機構抄底房企美元債背後

記者多方瞭解到，在《通知》出臺後，海外投資機構對中資房地產企業境外美元債的抄底熱情也隨之升溫。

一位香港私募基金負責人告訴記者，7月11日當天，多隻信用評級較高的中資房地產企業美元債獲得境外對沖基金的抄底增持。究其原因，是《通知》有助於緩解境內房地產企業的違約風險，令相關美元債估值得到提振。

上述信託公司QDII業務部門人士向記者指出，11日當天他也增持了兩隻中資房地產企業美元債，理由是《通知》能明顯緩解這兩家企業的資金壓力，令其美元債投資價值凸顯。

他承認，儘管中資房地產企業美元債收益率相對較高，但海外投資機構未必會因《通知》而採取持有到期策略。這背後，是這些海外投資機構深知境內房地產企業若要徹底擺脫違約風險，除了政策層面的貸款展期，還需市場層面的房地產銷售回暖與融資渠道拓寬，令企業擁有足夠資金流收入兌付各類融資產品本息。鑑於當前境內房地產市場銷售相對低迷與籌資難度較高，多數海外投資機構不大敢長期持有中資房地產企業美元債。

數據顯示，近期商品房市場銷售依然相對疲軟，6月境內百強房企銷售業績同比下降28.1%，單月業績增速由正轉負。

在融資方面，房地產企業的籌資難度也有所增加。中指研究院發佈最新數據顯示，2023年前6個月，房地產企業非銀融資總額約4041.7 億元，同比下降16.2%。其中，信用債融資額同比下降7.0%，海外債融資額下降34.6%，信託與ABS融資額則分別下降69.6%與4.5%。

中指研究院認爲，鑑於7月、9月的境內房企到期債券餘額均超過900億元，當前房地產企業新籌資額度未必能覆蓋到期債券本息兌付額。

“這無形間令海外投資機構依然擔憂境內房地產企業的違約風險，長期配置相關美元債的意願隨之走低。”一位券商房地產分析師向記者指出，若要改變這種局面，相關部門還需進一步提升融資支持力度，有效解決他們對違約風險的顧慮。