2023年上半年，日本已成爲亞洲最活躍的商業地產投資市場，交易額達到了163億美元。

一向熱衷於地產投資的全球最大的另類資產管理公司——黑石集團（Blackstone Inc．）近日重新燃起了對日本地產的投資興趣。

過去一年，黑石拋售了價值約45億美元的日本房產，而如今，隨着國際投資者對日本房產興趣濃厚，黑石重回日本房產市場，試圖發掘對該國房產的更多收購機會。

黑石日本房地產主管基田大輔（Daisuke Kitta）表示，公司正在進行更多的收購，有幾個標的已經出爐，酒店和數據中心等物業項目也在籌備中。“自春季以來，我們的投資規模有所增加，我們的收購團隊終於重新開始工作了。”他稱。

基田稱，恢復收購的一個動力是，有跡象表明美聯儲將放緩加息速度，這將影響全球戰略。黑石在4月關閉了旗下一隻300億美元規模的全球房地產基金。而根據其最新財報，該集團承諾向其第三隻亞洲房地產基金提供82億美元資本。根據外媒的計算，這意味着黑石可能在未來五年內，在日本房地產部署至少20億美元。同時，基田稱，日本最近一波公司治理壓力也意味着許多公司正在剝離非核心房地產資產，這將提供豐富的收購來源。

看好日本房地產市場的遠遠不止黑石集團。

在全球範圍內，各國的債務成本上升，融資空間受到擠壓，白領人羣相繼居家辦公，但日本房地產市場卻一枝獨秀。得益於日本的旅遊業復甦、日元疲軟和低利率水平，海外投資者今年以來，正以近十年來從未見過的規模收購日本酒店。仍然超低的利率使日本成爲全球少數房地產資產收益仍超過借貸成本的市場。

根據MSCI Real Assets 的數據，2023年上半年，日本已成爲亞洲最活躍的商業地產投資市場，交易額達到了163億美元。在截至5月30日的過去12個月內完成的4943億日元（約合37億美元）酒店交易中，海外買家佔47%，這是自2014年以來的最高比例。1月，私募股權公司Bentall Green Oak以約550億日元收購了大阪的Rihga Royal Hotel；4月，KKR&Co．和總Gaw Capital同意從Odakyu Electric Railway手中收購東京凱悅酒店。Cushman & Wakefield的數據顯示，自2019年以來，外國基金和機構投資者已成爲日本房地產的淨買家，而日本國內房地產信託則成爲淨賣家。

MSCI Real Assets的房地產研究亞洲主管肖（Benjamin Chow）表示，在過去一年全球普遍存在經濟不確定性的情況下，低利率、日元疲軟疊加市場穩定，使日本房地產對全球投資者具有吸引力。肖稱：“去年有一段時間，我們所有的客戶都要去日本看房。對酒店投資的興趣增加尤爲值得注意，因爲酒店此前一直是日本房地產市場中最小衆的領域之一。酒店交易過去約佔日本房產交易活動的十分之一，海外投資者歷來更傾向於住宅或商業地產。”

目前，這些利好日本房地產投資的因素目前仍存。雖然日本央行近日調整了收益率曲線控制（YCC）政策，但市場預期以及日本央行釋放的信號都是，日本央行仍不會很快貨幣政策轉向。因而，低利率環境和疲軟日元還會持續一段時間。週一，日元對美元再度跌破145這一重要心理關口，隨後一度觸及去年11月以來的最低水平145.50，週二上午略爲反彈，報145.38。

此外，自去年10月日本放鬆疫情防控措施以來，外國遊客們紛紛返回日本。根據中國文化和旅遊部辦公廳8月10日所發通知，中國也將從即日起恢復對日本的旅遊。海外投資者押注國內外遊客的強勁需求，加上日本缺乏新酒店供應，使得投資者更看好酒店投資。

根據房地產服務公司第一太平戴維斯（Savills Plc）的一份日本酒店業報告：“未來幾年，日本的酒店供應預計都將很低。由於市場競爭會因此較平緩，酒店的運營業績不太可能受到經濟情況影響。”

基田也認爲，日本疫情放開的時間晚於其他國家，這意味着與復甦相關的增長仍有擴大空間，旅遊業的強勁反彈是一大亮點。“酒店可能是我們的首選。”他稱，“雖然日本的外國遊客數量還沒有完全恢復，但幾乎每間可用客房的收入都超過了2019年的水平。”

儘管整體前景樂觀，但基田也擔憂日本央行進一步收緊政策的風險。他表示，任何加息都可能影響銀行融資並凍結市場。黑石在日本的房產交易中，債務佔比平均爲70%至75%。“這一切都是由強勁的貸款市場支撐的。如果銀行停止放貸，市場將很快枯竭。”他稱。

此前，在疫情期間，黑石集團耗資約75億美元購買商業地產，隨後於2022年年中開始拋售。這一拋售進程尚未結束。基田表示，黑石持有的日本商業地產資產已吸引了日本的小型基金和大型機構投資者的興趣，可能在未來一到兩年內再出售價值10億美元的資產。在他看來，“在這種類型的市場中，擁有拋售能力是非常重要的”。