香港按揭的那些事兒，提前還款可啓用什麼“神器”？|投教121

21世紀經濟報道見習記者 張欣 北京報道

近期，央行罕見對存量房貸利率“鬆口”，居民普遍關注存量房貸利率何時下調。8月19日，央行未如期下調五年期LPR一度引起居民失望，不過業內普遍預測後續將會有一攬子政策發佈，存量房貸利率有望下調。同時，今年以來，居民扎堆提前還款。

今天我們把目光聚集到香港，看看在香港買房利率如何？提前還款會有罰息嗎？想要提前還款可以啓動什麼“神器”？香港的轉按揭是什麼樣的？歡迎來到21世紀經濟報道推出的《投教121》欄目，今天我們就來講一講，香港按揭的那些事兒。

“H按”與“P按”

房貸利率直接影響到購房者的月供金額，因此購房者往往對房貸利率比較關注。

一位香港中介人士告訴21世紀經濟報道記者，在香港買房首先需要身份證明、收入證明、MPF（強制性公積金）、稅單等；購買新房客戶不需要交中介費，購買二手房買方和賣房各出1%的中介費；值得注意的是，香港購房者按揭七成以上，需要強制繳納按揭保險。

美聯物業一位中介代理表示，買房印花稅方面，如果是香港永久居民，首套房（包括買過房又賣了，此時無房的情況）印花稅從100港元起，最高上限爲房價的4.25%；非首套15%，不過一年之內賣第一套房，可以退差價；如果是非香港永久居民，不管是否非首套，都是30%。值得注意的是，非永久居民將來成爲永久居民也不能退印花稅差價，除非按照去年政府推出的人才計劃，合資格人士申請來港，買房就可以先付30%，將來就可退回印花稅差額。

（香港永久居民首套房購房印花稅稅率，來源：受訪者美聯物業中介代理提供）

按揭利率方面，香港銀行主要提供的兩種按揭貸款常被稱爲 “H按”與“P按”。

據21世紀經濟報道記者多方瞭解，“H按” 中的 “H” 是指香港銀行同業拆借利息 （HIBOR），“H按”=“H+固定百分比”。一般銀行普遍有“封頂位”（最高上限利率），以避免因拆息上升導致按揭支出無限增加。若拆息高於“封頂位”，便會按“封頂位”利率還房貸，一般“封頂位”爲港元最優惠利率爲基準的利率。

“P按”是指最優惠利率 （Prime Rate），爲了吸引客戶，香港銀行一般會在最優惠利率的基礎上減去一個銀行設定的固定百分比，即“P-固定百分比”。不同銀行設定不同最優利率，例如某銀行提供的最優惠利率爲6%，固定百分比爲2.5%，那麼購房者的按揭利率爲“6%-2.5%”。

（H按與P按區別，來源：香港中原地產官網）

選P還是選H？

據恒生銀行官網介紹，銀行的拆息高低基本由貨幣供求主導，在拆息低的情況下，“H按”一般會較優惠。在拆息高的情況下，“H按” 是首推之選，因爲即使拆息急升，“H按”利率也只會與 “P按”相同。“P按”利率則較爲穩定，較少機會有大變更，故短期內的每月按揭供款金額是相對固定的，適合一些 “保守型” 客戶，容易估算利息開支。

“一般香港大多數買家選擇‘H按’ 。”前述美聯物業中介代理表示，由於拆息低選“H按”划算，在拆息高的情況下因爲有“封頂位”，“H按”就更划算了。

從香港整體情況來看，“H按”也是以壓倒性票數打敗“P按”。2023年7月31日，香港金管局發佈數據顯示，以香港銀行同業拆息作爲定價參考的新批按揭貸款（“H按”）所佔比例，由5月份的94%上升至6月份的94.8%。以最優惠貸款利率作爲定價的新批按揭貸款（“P按”）所佔比例，由5月份的2.8%下降至6月份的2.5%。

若貸款人提前還款，是否有罰息？

前述香港中介人士稱，爲了保障銀行收入，購房者貸款後兩年內提前還款會有罰息，一般來說，借款人在第一年提早還款，需要支付貸款額若干百分比作爲罰息，第二年及第三年提早還款的罰息則較輕。此外，貸款時部分銀行提供的現金回贈也會被收回。

提前還款可啓動什麼“神器”？

該中介人士表示，購房者如果想提前還款，有更划算的方式，即啓用高息存款戶口工具。據香港各大銀行官網介紹，高息存款戶口（Mortgage Link戶口），即存款掛鉤按揭戶口，是爲購房貸款者設立的高息活期儲蓄戶口，其存款利率與房貸利率掛鉤。Mortgage Link戶口存款上限是未償還房貸的50%至60%，可讓用戶每個月享有高息，從而抵銷部分按揭利息支出，以減輕購房者償還房貸負擔。

前述中介人士稱，假設你提前還50萬元的貸款，那麼意味着你少付50萬元的利息，如果你不還款，而是將這50萬存入高息存款戶口，其收益率與貸款利率一致，相當於抵消了50萬元的利息。

相對自由的轉按揭市場

不同於內地對於轉按揭的嚴監管態勢，香港的轉按揭相對自由。

7月20日，香港金管局總裁餘偉文率領的香港銀行公會代表團訪京，他在交流環節向媒體表示：“香港的按揭貸款是市場化的，且非常開放、充分競爭。如果市場利率低了，或者其他銀行的利率比較低，就對客戶非常有利，可以從A銀行轉到B銀行。銀行爲了競爭按揭貸款，對客戶有回贈等優惠手段，甚至會不顧風險將利率降得太低，這個是我們監管要管的。”

“在香港，比如我在恒生銀行的按揭500萬元，年利率5%，但若市場利率降至3%，如果恒生銀行不把我的利率降爲3%，我就走了，爲了留住客戶，恒生銀行是可以改利率的。”餘偉文還舉例進行了說明。（詳見21世紀經濟報道《深度|銀行觀望存量房貸利率新風向 “轉按揭”能否再現江湖？》）

前述香港中介人士表示，一般貸款滿兩年後，購房者可以隨時轉按揭，從A銀行轉到B銀行，不滿兩年轉按揭的話會面臨罰息。不過轉按揭的大前提是房價不跌，一旦房價大跌了，即便轉也沒太大意義。