智通財經獲悉，瑞典的房地產危機讓人想起上世紀90年代那場引發全面金融崩潰的崩盤，但目前瑞典政府和央行官員認爲，他們能夠控制住問題。儘管房地產價格暴跌和融資成本飆升拖累了這個北歐國家的經濟，但瑞典當局相信，他們可以在沒有廣泛干預的情況下安然度過這場動盪。這使得像最近處於商業地產風暴中心的SBB在努力填補資金缺口時雪上加霜。

瑞典財長Elisabeth Svantesson週四表示：“你應該隨時爲危機可能發生的事實做好準備，並準備採取行動，但目前我們認爲我們還沒有接近那種情況。我不擔心，但我看到了風險。六個月前我更爲擔心。我現在覺得可能正朝着正確的方向發展。”

瑞典官員們認爲，與30年前相比，銀行業的資本狀況有所改善，對房地產債務的敞口也有所減少，這種情況向更廣泛金融體系蔓延的風險有限。這一觀點有助於支持瑞典首相Ulf Kristersson政府嚴格控制公共支出以幫助抑制通脹的努力。但如果採取錯誤的方法，可能會使今年的預期衰退演變成更深層次的系統性危機。

瑞典政府的立場得到了該國監管機構和銀行的支持。瑞典監管機構Finansinspektionen表示，即使信貸損失的風險增加，銀行的盈利能力和資本緩衝也足以抵禦衝擊。瑞典銀行首席執行官Jens Henriksson本週表示，他對瑞典銀行的信貸組合“充滿信心”，並看到房地產公司採取的措施取得了進展。瑞典銀行是瑞典三大銀行之一。

瑞典央行行長Erik Thedeen則表態稱：“通貨膨脹必須回到目標水平，這將有利於整個經濟，包括房地產行業。有些人可能會在通往那裏的路上掙扎，但別無選擇。”

儘管如此，國際市場並沒有那麼有信心。對該行業的擔憂促使瑞典克朗兌歐元匯率跌至創紀錄低點，令該國央行陷入困境。儘管政策制定者希望看到瑞典克朗升值以抑制通脹，但進一步加息可能會加大本已捉襟見肘的房地產行業的壓力。

除了陷入困境的SBB，人們還擔心Heimstaden Bostad AB等公司和一大批規模較小的房地產公司可能會遇到融資困難，這些公司曾在沒有公共信用評級的情況下成功籌集了廉價融資。在2021年瑞典房地產繁榮的高峯期，65家瑞典房地產公司發行了價值270億美元的債券，但這些融資渠道現在基本上已經關閉。數據顯示，今年迄今爲止，該行業債券發行量已跌至21億美元，發行公司數量降至17家。

過去12個月，其中幾家規模較小的公司向債券持有人尋求放寬條款，以避免違約或出現更糟的情況，包括Sehlhall Holding AB、Oscar Properties Holding AB、Nivika Fastigheter AB和最近的Wastbygg Gruppen AB。

SBB仍然是這場危機的中心。由於負債累累，且未能像Castellum AB和Fastighets AB Balder等其他大型地產公司那樣迅速籌集現金，該公司面臨着一場生存之戰。SBB表示，未來12個月將面臨81億瑞典克朗（7.4億美元）的資金缺口。此前，SBB爲收購學校、警察局、養老院和社會保障房等一系列公共部門建築而負債。

社區房產在上世紀90年代的瑞典危機中成爲一種資產類別。那次危機導致政府將銀行收歸國有，並在房地產泡沫破裂後承擔了不良貸款。陷入困境的地方政府隨後尋求通過出售建築物並將其租回來籌集資金。SBB於2016年成立後，積極開拓這一市場。

SBB與公共部門的聯繫讓人緊張不安，但瑞典學校的孩子們不太可能在SBB倒閉的情況下沒有教室。相反，該公司的租戶往往有長期租約，他們肯定會向承接了SBB資產的新業主支付租金。除了當地政府回購房產外，投資者對穩定的、由稅收融資的現金流也有足夠的需求，而瑞典克朗的低位也增強了對摩根士丹利等國際房地產買家的吸引力。

瑞典金融市場部長Niklas Wykman在SBB今年5月失去投資級評級後，試探了市場參與者的意見。他的結論是，人們對瑞典公共部門的資產有足夠的興趣。惠譽評級週一儘管出於對再融資的擔憂下調了SBB評級至“垃圾級”，但該評級機構指出，SBB的投資組合依然穩固，儘管。

瑞典銀行首席經濟學家Mattias Persson在接受採訪時表示：“當然會有傳染效應，但我們仍然認爲，即使一家公司最終陷入嚴重問題，傳染效應也相當有限。我們相信，外面有一些業主和其他人準備介入。”

在取代SBB創始人Ilija Batljan成爲該公司首席執行官的Leiv Synnes的領導下，儘管評級接連下調，該公司仍設法爭取了一些時間。該公司通過出售一家住宅子公司的優先股、出售在房地產開發商JM AB和Heba fastghets AB的股票，以及達成房地產處置協議，彌補了大約一半的短期資金缺口。

但疑慮依然存在。今年7月，SBB與加拿大合作伙伴Brookfield Asset Management Ltd．就出售教育建築投資組合51%股權的談判突然終止，顯示出在動盪的環境下完成交易的挑戰。

該公司確實有其他選擇。據媒體本月早些時候報道，這家公司正在考慮剝離其價值365億克朗的全部住宅投資組合。住宅房地產公司Sveafastigheter Bostad Group AB的上市可能是另一個選擇，SBB在2020年以28億瑞典克朗收購了該公司

Synnes表示，戰略評估正在“步入正軌”。他補充說，在包括探索出售整個公司在內的整個過程中，金融穩定和流動性是重中之重。Synnes稱：“國家政府政策對我們的戰略沒有影響，我對我們正在採取的改善SBB現狀和前景的行動充滿信心。”

雖然負債房東的問題迄今爲止對瑞典經濟的影響有限，但住宅建設的突然下滑加劇了經濟低迷。根據瑞典國家住房委員會的預測，今年的新屋開工量將不到滿足需求所需的6.3萬套的一半。行業組織Byggforetagen的住房政策專家Anna Broman表示：“如果不採取措施，這將不僅僅是暫時的低迷，而是更持久的下滑。情況非常嚴重。”

這給瑞典政府施加了採取行動的壓力。但重點是扶持陷入困境的抵押貸款持有人，緩解建築業的壓力。建築業約佔瑞典國內生產總值（gdp）的11%，擁有近35萬名員工。相比之下，過度擴張的房東只能靠自己解決問題。

瑞典商業銀行首席策略師Claes Mahlen在接受採訪時表示：“房地產行業顯然存在擔憂，並不是每家公司都能解決所有問題。但我們不太可能看到任何讓人想起上世紀90年代危機的事情。”