8月31日晚間，中國人民銀行、國家金融監督管理總局聯合發佈《關於降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》和《關於調整優化差別化住房信貸政策的通知》，內容涵蓋首套房及二套房貸款利率下限調整以及存量房貸利率有序調節具體辦法，此前市場期待已久的政策終於正式落地。

兩大《通知》重點如下：

自今年9月25日起，存量首套住房商業性個人住房貸款的借款人可向金融機構提出申請，由金融機構新發放貸款置換存量首套商業性個人住房貸款，或協商變更合同約定的利率水平。

對於貸款購買商品住房的居民家庭，首套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例統一爲不低於20%，二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例統一爲不低於30%。

首套住房商業性個人住房貸款利率政策下限按現行規定執行，二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限調整爲不低於相應期限貸款市場報價利率加20個基點。

9月25日起可申請置換貸款、協商變更合同約定利率水平

根據《關於降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》，2023年8月31日前的存量首套住房商業性個人住房貸款，自2023年9月25日起，借款人可向承貸金融機構提出申請，由該金融機構新發放貸款置換存量首套住房商業性個人住房貸款；借款人也可以向承貸金融機構提出申請，協商變更合同約定的利率水平。

不過值得注意的是，央行和金融監管總局表示，具體利率調整幅度由借貸雙方協商確定，但調整後的利率，不能低於原貸款發放時所在城市的首套住房貸款利率政策下限。對此，申銀萬國期貨金融期貨研究部經理唐廣華告訴期貨日報記者，這點主要考慮到維護貸款發放時期政策利率的權威性，此外也是爲了保證政策的公平性，確保調整過程平穩有序，避免由於存量房貸利率調整時間不同，而導致利率水平差異較大。

從本次降低存量首套住房貸款利率的背景來看，央行和金融監管總局表示，近年來我國房地產市場供求關係發生了重大變化，借款人和銀行對於有序調整優化資產負債均有訴求。存量住房貸款利率的下降，對借款人來說，可節約利息支出，有利於擴大消費和投資。對銀行來說，可有效減少提前還貸現象，減輕對銀行利息收入的影響。同時，還可壓縮違規使用經營貸、消費貸置換存量住房貸款的空間，減少風險隱患。

如何申請？央行和金融監管總局表示，對於符合條件的存量住房貸款，自2023年9月25日起，可由借款人主動向承貸銀行提出申請，也鼓勵銀行以發佈公告、批量辦理等方式，爲借款人提供更爲便利的服務。中國人民銀行、金融監管總局將密切關注市場動態，引導銀行與客戶遵循市場化、法治化原則進行自主協商，有序降低存量住房貸款利率，維護好市場競爭秩序。

昨日，央行和金融監管總局還發布了《關於調整優化差別化住房信貸政策的通知》。

本次差別化住房信貸政策調整優化的重點是將首套住房和二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例政策下限統一爲不低於20%和30%，不再區分實施“限購”城市和不實施“限購”城市。同時首套住房利率政策下限仍爲不低於相應期限LPR減20個基點，二套住房利率政策下限調整爲不低於相應期限貸款市場報價利率（LPR）加20個基點。

將更好滿足居民剛性和改善性住房需求 促進房地產市場企穩

期貨日報記者梳理發現，7月底以來，相關部門就房地產政策多次發聲，釋放出強烈的積極信號。其中，7月24日中央政治局會議明確，適應我國房地產市場供求關係發生重大變化的新形勢，適時調整優化房地產政策，因城施策用好政策工具箱。7月31日國務院常務會議提出，根據不同需求、不同城市等推出有利於房地產市場平穩健康發展的政策舉措，加快研究構建房地產業新發展模式。8月1日，人民銀行、國家外匯管理局召開的2023年下半年工作會議則明確指，指導商業銀行依法有序調整存量個人住房貸款利率 。

總的來看，唐廣華認爲，此次中國人民銀行、金融監管總局是貫徹落實黨中央、國務院決策部署，對現行差別化住房信貸政策進行了調整優化，引導個人住房貸款實際首付比例和利率下行，更好滿足剛性和改善性住房需求。

“從本次降低存量首套住房貸款利率的方式來看，是採用‘以舊換新’或協商變更合同條款，即購房者重新申請住房貸款來償還此前高利率房貸，或適當下調存量房貸利率在LPR上偏高的加點部分。”一德期貨宏觀分析師肖利娜對記者表示，從影響看，本次存量房貸利率下調實施直接利好居民端，可以減少提前償還存量貸款現象，增加居民可支配收入，有利於提振消費信心，拉動社會總需求增長。在當前經濟景氣水平總體底部企穩尚需維護的背景下，消費對經濟的驅動不可忽視，這也是促進降低存量房貸利率加速落地的根本原因。此外對銀行來說，也意味政策端的定向降準支持有望在9月加快，此外利用結構性貨幣政策工具進行補貼也是可選項。

此次政策落地後，唐廣華也表示，將有效降低居民首套存量房貸利率，節約利息支出，降低居民貸款負擔，有利於擴大消費和投資。同時，此前提前還貸的現象也將有所緩和，穩定居民中長期貸款，帶動社融存量增速回升，寬信用效果持續顯現。

值得注意的是，8月25日，三部門推動落實購買首套房貸款“認房不用認貸”和延續個稅抵扣政策，隨後，爲降低家庭購房門檻，刺激購房需求，廣州、深圳、廈門、武漢、中山、惠州、東莞等城市宣佈執行“認房不認貸”政策。“但目前北京上海仍執行‘認房又認貸’，且大多數存量房貸按照政策下限發放，本次政策落地後，居民可以先於明年1月提前進行利率重定價。”唐廣華說。

據唐廣華測算，本次首套存量房貸利率下調後，大約有三分之二貸款將受到影響。根據央行數據，2023年上半年新發放個人住房貸款加權平均利率爲4.18%，比上年同期低107個基點。此外，2019年至2022年期間發放的房貸利率平均在5.15%左右。按照5.15%的利率粗略統計，大概存量貸款餘額在25萬億元左右，目前全部的房貸餘額爲39萬億元左右，粗略估算本次存量房貸利率調整規模佔比達到三分之二。

隨着系列政策的推出，業內人士紛紛指出，後續我國房地產市場將受到提振。“參考2014年9月央行、銀監會出臺《關於進一步做好住房金融服務工作的通知》後，2014年四季度一線城市商品房成交面積同比率先企穩回升，同步帶動二三線城市商品房成交面積回升。預計此次也將帶動一二線房地產價格和銷售回升，促進房地產市場企穩回升，進而穩定經濟發展。”唐廣華說。