事件：8 月30 日，萬科發佈2023 年半年度報告。2023 年上半年，公司實現營業收入2008.93 億元，同比下降2.9%；實現歸母淨利潤98.7 億元，同比下降19.4%；實現基本每股收益爲0.84 元，同比下降20%；實現加權平均淨資產收益率3.94%，同比下降1.12 個百分點。

點評：業績受結算規模及利潤率下降拖累，結算收入及面積略微下降。23 年上半年，歸母淨利潤98.7 億元，同比下降19.4%，下降的主要原因爲：（1）開發業務結算規模下降，23 年上半年開發業務結算面積1241.9 萬平，同比-5.2%；（2）結算利潤率下降：23 年上半年房地產開發及相關資產經營業務的毛利率（扣除稅金及附加前）爲19.3%，同比下降1.5 個百分點。結算收入及面積略微下降。2023 年上半年實現房地產開發業務結算面積1241.9 萬平方米，同比下降5.2%，實現結算收入1708.4 億元，同比下降4.5%；實現結算均價爲13756.3 元/平方米，同比增長0.8%。毛利率水平下滑。2023 上半年，房地產開發及相關資產經營業務的毛利率爲19.3%，同比下降1.5 個百分點；扣除稅金及附加後的營業利潤率14.7%，同比下降1.9 個百分點。

銷售規模保持行業第一陣營，投資質量提升。2023 年1-7 月，公司實現銷售金額2259.8 億元，同比下降9.2%；實現銷售面積1467.0 萬平方米，同比下降2.7%。公司1-7 月銷售金額在克而瑞榜單中位列前三甲，保持第一陣營。

投資質量提升，1-8 月一二線拿地佔比100%。2023 年1-8 月累計獲取新項目32 個，一二線城市佔比達100%。總計容建面449.0 萬平方米，同比+17.2%，總地價718.6 億元，同比+44.2%。1-7 月拿地金額佔銷售金額的比重爲25.4%。

項目能級結構合理，1-8 月一二線拿地佔比100%，目前公司82%的產能儲備位於一二線城市。

信用評級行業領先，融資成本保持低位。報告期內，國際評級機構標普、穆迪和惠譽分別維持公司“BBB+”，“Baa1”和“BBB+”的長期企業信用評級，評級展望均爲“穩定”。融資成本保持低位。2023 年1-7 月境內發行信用債100 億元，綜合融資成本3.09%。有息負債金額爲3213.6 億元，較年初增加72.5 億元，佔總資產的比例爲19.1%。短期借款和一年內到期的有息負債佔比爲14.2%。三道紅線保持綠檔，公司現金短債比爲2.7，淨負債率爲49.5%，剔除預收賬款的資產負債率爲67.9%。

經營服務業務快速發展。全口徑收入267.3 億元，同比+11.9%，其中：（1）萬物雲實現161.1 億元營收，同比+12.2%。（2）萬緯物流實現營收19.5 億元，同比+17.0%。（3）租賃住宅實現營收16.4 億元，同比+10.6%。（4）商業開發與運營實現租金收入43.0 億元，同比+7.3%，累計開業達1118.3 萬方。

A 股定增撤回，保護股東利益。2023 年8 月30 日，公司決定終止向特定對象發行 A 股股票事項，並向深交所申請撤回相關申請文件。原因爲公司A股股價處於低位，撤回申請將不損害公司及全體股東利益。

投資建議：公司銷售規模保持第一梯隊，投資質量提升，經營服務業務快速發展，具備中長期價值。我們維持萬科2023-2024 年EPS 分別預計爲1.98 元、2.08 元，按照2023 年8 月31 日收盤價計算PE 分別爲6.9 倍、6.6 倍，維持“買入”評級。

風險提示：政策落地不及預期，銷售恢復不及預期。