界面新聞記者 | 曾仰琳

“具體要怎麼調整”、“我的房貸利率能調多少”、“認房不認貸後，我的房貸怎麼認定是不是首套”……自8月31日降低存量首套住房貸款利率政策出臺後，不少房貸用戶在社交平臺上討論房貸政策的相關疑惑。

“存量房貸調整細節我們行還在討論，但肯定是國有大行先行，我們也還在觀望大行的調整模式和方案。”一華北地區城商行信貸部人士對界面新聞表示。

界面新聞關注到，截至發稿前，工商銀行、農業銀行、中國銀行、建設銀行、郵儲銀行等五家國有大型商業銀行，已在公衆號上對存量房貸利率部分調整細節進行回應，涉及存量房貸利率調整範圍、調整方式、申請渠道、申請時間、首套房認定等方面。

調整範圍：公積金貸款、個人商業用房（含商住兩用房）不在範圍內

一問：房貸調整範圍有哪些？什麼樣的個人住房貸款可以調整利率？哪類貸款不在此次調整範圍？

中國銀行：同時滿足以下條件的個人住房貸款可以進行調整：一是該貸款爲商業性個人住房貸款，公積金貸款、組合貸中的公積金貸款部分及個人商業用房（含商住兩用房）貸款均不在此次調整範圍之內；二是在2023年8月31日前已發放或已簽署合同尚未發放的貸款；三是該筆貸款爲首套住房貸款，或借款人實際住房情況已經符合房屋所在城市首套住房標準的其他存量住房貸款；四是該筆貸款發放利率高於貸款發放時房屋所在城市首套住房貸款利率政策下限。

建設銀行：本次調整範圍是指存量首套住房商業性個人住房貸款，具體包括2023年8月31日前我行已發放的和已簽訂合同但未發放的首套住房貸款，或實際住房情況已經符合所在城市首套住房標準的住房貸款。住房公積金貸款、組合貸款中的住房公積金貸款，購買商鋪等商業用房的貸款，不在本次調整範圍內。當前執行利率如低於本次首套住房貸款擬調整到的利率水平，則不進行調整。

農業銀行：按《中國人民銀行國家金融監管總局關於降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》（以下簡稱《通知》）要求，本次調整的存量首套住房商業性個人住房貸款，爲2023年8月31日前已發放和已簽訂合同但未發放的首套住房商業性個人住房貸款，或借款人實際住房情況符合所在城市首套住房標準的其他存量住房商業性個人住房貸款。個人住房公積金貸款（含組合貸中的公積金貸款部分）、個人商業用房貸款（含商住兩用房），以及其他不符合《通知》要求的個人貸款。

工商銀行：進行存量房貸利率調整，您的貸款需要同時符合以下條件：一是屬於商業性個人住房貸款；二是2023年8月31日前已經發放的或者已簽訂合同但未發放；三是貸款發放時執行首套住房貸款利率政策，或者您的實際住房情況符合所在城市首套房標準的；四是貸款發放利率高於貸款發放時點所在城市房貸利率政策下限。

本次存量房貸利率調整隻針對存量商業性個人住房貸款，公積金貸款及組合貸中的公積金貸款部分、商業用房（含商住兩用房）等非住宅型房屋貸款不在調整範圍之內。對於組合貸中的商業性個人住房貸款，符合條件的可單獨調整利率水平。

郵儲銀行：進行存量房貸利率調整的貸款需要同時符合以下條件：一是屬於商業性個人住房貸款（商業用房貸款、公積金住房貸款等均不在此範圍內）；二是2023年8月31日前已經發放的或者已簽訂合同但未放款的；三是貸款發放時執行首套住房貸款利率政策，或者您的實際住房情況符合所在城市首套房標準的；四是貸款發放利率高於貸款發放時點所在城市房貸利率政策下限。

對於組合貸中的商業性個人住房貸款，符合監管條件的可單獨調整利率水平。

二問：如果房貸當前爲不良貸款、房貸存在拖欠情況，能否申請存量房貸利率調整？

工商銀行：不良個人住房貸款暫不支持進行存量房貸利率調整，需要您歸還積欠本息後再申請調整，感謝您的理解和支持！具體以我行後續公告爲準，如有異議可聯繫貸款經辦行。

農業銀行：針對符合調整範圍但目前存在拖欠情況的貸款，原則上暫不支持進行存量房貸利率調整，需要您償還拖欠後再申請，感謝您的理解和支持！具體以我行後續公告爲準，如有異議可聯繫貸款經辦行。

建設銀行：符合調整範圍但有拖欠的貸款，原則上還清拖欠前暫不調整，還清拖欠後可以調整。實際執行需根據具體情況判斷，您可諮詢貸款經辦機構。

三問：已辦理提前還款的，是否可以下調？

農業銀行：區分兩種情況：一是已完成提前還款扣款操作的，不再進行利率調整。如有剩餘本金尚未歸還的，凡是符合《通知》條件的，可進行利率下調。

二是已提出提前還款申請、但尚未完成扣款的，客戶可根據自身需要撤銷提前還款申請，凡是符合《通知》條件的，納入此次調整範圍。具體請聯繫貸款經辦行。

四問：對於此次通知發佈前已經支付的高於調整後利率水平的房貸利息可否要求返還？

工商銀行：暫不支持。此次存量房貸利率調整不溯及既往。

首套房認定標準：已執行“認房不認貸”政策地區可按首套執行

五問：什麼是首套房貸？

建設銀行：首套住房貸款包括兩種情況，一種是指貸款發放時利率按所在城市首套住房貸款利率執行的貸款，另一種是您貸款發放時是非首套住房貸款，但實際住房情況已經符合所在城市首套住房標準。

六問：如何確認房貸是否是首套住房貸款？

中國銀行：您可以查閱貸款辦理時，您提供的房屋套數等相關證明材料，確認當時辦理房貸是否爲首套住房貸款。

七問：如果貸款發放時適用二套房貸款政策的，現在能否調整？

中國銀行：這要根據您當前的實際住房情況而定，如果當前實際住房情況已符合所在城市的首套住房標準，並能夠提供房屋套數等相關證明材料，則可以進行調整。具體認定標準根據當地政府公佈的認定政策執行。

農業銀行：按《通知》要求，如當前實際住房情況符合所在城市首套住房標準的，也可納入調整範圍。

工商銀行：舉例，某用戶有一筆未結清、2023年8月以前發放、按二套房貸款利率政策辦理的貸款，如按用戶當前所在城市政策初步可判斷可按首套房貸款政策執行，符合存量房貸調整條件。建議提前準備首套房貸款相關佐證資料，後續按照我行印發的操作指引提交利率調整申請。

舉例，某用戶有一筆未結清、2023年8月以前發放的、按二套房貸款利率政策辦理的貸款，如按用戶當前所在城市政策仍按二套房貸款政策執行，則不符合調整範圍。爲了支持剛性住房需求，此次只降低存量首套房貸利率，二套房貸款不在本次調整範圍內。如後續您所在的城市更新相關“認房”“認貸”政策，您可按最新政策要求提交利率調整申請。

八問：辦貸款時不是首套房貸，如何確認現在是不是？

建設銀行：這個取決於您當前實際住房情況是否已經符合您辦貸款的城市首套住房標準。如已符合，可以認定爲首套房貸。

例如，如果您貸款購買本套住房時，家庭沒有其他住房，因當時 “認房又認貸”政策導致該套住房按照二套住房貸款利率辦理，但目前所在地區已執行“認房不認貸”政策，本次可以按首套執行。此外，貸款購買住房時不是家庭在當地的唯一住房，但後期通過交易等方式出售了其他住房，本住房成爲家庭唯一住房且當地已執行“認房不認貸”政策的，本次可以按首套執行。上述情形下，需要您提供相應的證明材料。

如果您仍無法確認自己是否符合首套房標準，您可諮詢貸款經辦機構。

調整方式：不涉及LPR變化，是調整加減點

九問：存量房貸利率能降到什麼水平？利率能調多少？

中國銀行：調整後的房貸利率水平不低於該筆貸款發放時房屋所在城市同期限（按原貸款合同期限）的首套房貸利率政策下限。

目前，房貸利率是在LPR基礎上加減點確定的，本次調整不涉及LPR變化，是調整加減點。例如目前LPR是4.2%，您的貸款按加80個點執行，則您現在實際貸款利率爲5%（4.2%+0.8%），如果您貸款發放時房屋所在城市首套住房貸款利率政策下限爲LPR+10個點，則您存量貸款調整後不得低於LPR+10個點，調整後您的貸款利率最低爲4.3%（4.2%+0.1%）。

建設銀行：目前，房貸利率是在LPR（貸款市場報價利率）基礎上加減點確定的。按照人民銀行通知，本次調整後的貸款利率水平，在LPR上的加點幅度，不得低於原貸款發放時所在城市首套住房商業性個人住房貸款利率政策下限。因此，本次調整不涉及LPR，主要是調整加減點。

例如，假設您現在的貸款利率爲5.1%、LPR爲4.2%，那您的貸款利率就是按LPR+90個點確定的，也就是4.2%+0.9%。若按有關規則，假設您的存量首套住房貸款利率下調後執行的水平爲LPR+10個點，那本次您的利率就會下調80個點（即90個點-10個點），也就是您的貸款利率會從現在的5.1%，調整到4.3%。

我行會在上述政策空間內，充分考慮百姓訴求，保障客戶權益，進行調整，具體請以我行後續公告爲準。

農業銀行：按《通知》要求，調整後的房貸利率不得低於原貸款發放時所在城市首套住房商業性個人住房貸款利率政策下限。各城市首套房貸利率下限，以人民銀行各省級分行官方網站公佈爲準。

工商銀行：調整後，您的房貸利率水平不得低於原貸款發放時房屋所在城市同期限（按原貸款合同期限）的首套房貸利率政策下限。各城市首套房貸利率政策下限，以人民銀行各省級分行官方網站公佈的爲準，具體利率調整幅度及規則以我行後續公告爲準。

十問：什麼是利率政策下限？如何查詢貸款發放時的首套房貸款利率政策下限？

中國銀行：首套房貸利率政策下限人民銀行已公佈，請查詢您所在城市人民銀行省級分行官方網站相關公示。

建設銀行：利率政策下限是指當地人民銀行官方公示的首套住房貸款利率政策下限。您可以通過人民銀行各省級分行官方網站查詢。

十一問：《通知》指出，對於符合條件的存量住房貸款，可由借款人向承貸銀行提出申請，新發放貸款置換存量首套房貸，或協商變更合同利率水平。協商變更合同約定利率與新發放貸款置換具體指什麼，有何區別？

農業銀行：協商變更合同約定利率方式是指我行對符合存量首套住房標準的貸款，通過協商的方式調整貸款合同約定的利率水平。新發放貸款置換方式是指由借款人向我行貸款經辦行重新申請一筆貸款，以置換原貸款。按《通知》要求，調整後的房貸利率不得低於原貸款發放時所在城市首套住房商業性個人住房貸款利率政策下限，兩種方式調整後的利率定價水平一致。爲便利您的操作，我行主要採取協商變更合同約定利率方式辦理。

中國銀行：新發放貸款置換是指由原貸款承貸銀行新發放一筆貸款，借款人使用這筆貸款置換存量首套房貸。協商變更合同利率是指由借貸雙方通過簽訂補充條款等方式，協商降低貸款合同約定的利率水平。對於借款人而言，由於已經明確調整後的利率水平需符合原貸款發放時的當地房貸利率政策下限，這兩種方式調整的結果無明顯區別。考慮到您操作的便利性，我行主要採取變更合同利率方式，具體以我行後續公告爲準。如您有其他服務需求可聯繫貸款經辦行。

辦理時間：9月25日起接受客戶申請

十二問：什麼時候可以辦理存量房貸利率調整？

中國銀行：我行將於2023年9月25日起接受客戶調整申請，具體事宜將及時通過我行官方網站、官方微信公衆號等渠道另行公告，敬請留意。

建設銀行：我行高度重視這次調整工作，正在抓緊制定具體實施細則，進行準備工作，確保按人民銀行要求9月25日可提供服務，充分保障建行客戶利益。後續進展，將及時在我行官網、微信公衆號、網點等渠道公告，請您多多留意。

農業銀行：我行正在抓緊制定操作細則，儘快完成合同文本和系統研發等工作，積極做好組織實施。凡是符合《通知》條件的客戶，在2023年9月25日受理申請後，我行會在最短時間內規範完成利率定價調整工作，並通過農行掌上銀行、貸款經辦行、營業網點、95599、“中國農業銀行雲客服”微信公衆號、“中國農業銀行微銀行”等渠道及時周知客戶。

工商銀行：我行正積極進行各項準備工作，暫定於9月25日開放線上線下服務渠道，具體時間以公告爲準，敬請留意。

郵儲銀行：我行正抓緊制定操作細則，初步定於9月25日接受客戶申請，具體時間以我行公告爲準，請您及時留意。

十三問：調整存量房貸利率需要提供哪些材料？

中國銀行：首套房貸款客戶無需提供相關材料，二套房貸款客戶需提供當前實際住房情況符合當地首套住房標準的證明材料，比如當地房屋管理部門出具的房屋套數查詢證明等，具體流程及所需材料將及時通過我行官方網站、官方微信公衆號等渠道另行公告，敬請留意。

十四問：是否會統一通知存量房貸客戶？

中國銀行：我行將會通過官方網站、官方微信公衆號對外公佈具體調整方案，敬請關注。

十五問：何時能執行新的貸款利率？

中國銀行：在調整完成後的次日將按照降低後的貸款利率執行。

十六問：可以通過什麼渠道辦理？如何查詢、申請？

中國銀行：我行本着便捷服務原則，屆時您可以通過我行線上手機銀行APP或線下網點渠道辦理存量房貸利率調整。

農業銀行：近期，我行將開放農行掌上銀行、貸款經辦行、營業網點、95599、“中國農業銀行雲客服”微信公衆號、“中國農業銀行微銀行”等渠道及時周知客戶。