21世紀經濟報道記者唐韶葵 上海報道

庫存壓力大的城市正在逐步退出限購限售。

9月12日，福州市住房保障和房產管理局、福州市不動產登記和交易中心聯合發出《關於進一步促進房地產市場平穩健康發展的通知》（以下簡稱“通知”）調整房地產政策，福州市五城區（鼓樓區、臺江區、倉山區、晉安區、馬尾區）取消限購政策，並優化住房上市條件。

此前的9月11日，蘇州繼官宣執行“認房不認貸”政策後，取消外地戶籍購房限制；不看戶籍，120平方米以內房源可買3套；不看戶籍，120平方米以上不限套數。

9月12日晚間，鄭州市住房保障和房地產管理局、鄭州市自然資源和規劃局、鄭州市金融工作局、鄭州市商務局四部門聯合發佈《關於進一步支持合理住房需求的通知》，全面取消鄭州市住房限購、限售政策。

實際上，自9月7日南京宣佈全面取消限購之後，已有越來越多二三線城市跟進這一舉措。據不完全統計，目前已有嘉興、南京、天津、濟南、瀋陽、大連、青島、東莞等9個城市全面取消限購政策，此外，鄭州、廈門、長沙等近30個城市針對局部區域或羣體進行了限購政策優化。

截至9月12日，已有近20城取消了限購，部分城市比如福州還同步取消了限售。鏡鑑諮詢創始人張宏偉指出，本輪限購限售政策的退出，會促使二手房掛牌量增加；加上部分城市認房不認貸政策的落地，會促進有置換需求的購房者入市，也會導致二手房掛牌量增加。二手房成交回暖或許會快於新房市場。

樓市庫存壓力

有分析人士指出，從這一波調整優化限購、限售政策的城市來看，一個基本共性就是庫存壓力較大。不過，這些城市的市場短期內能否迎來去庫存轉機還有待觀望。

克而瑞公佈的主要城市狹義庫存量數據排名中，青島始終位居第一，狹義庫存在2400萬平方米左右，而青島二手房掛牌量，2023年年初爲7.7萬套，2023年8月底時增至10.4萬套。

再以福州爲例。克而瑞數據顯示，截至8月底，福州狹義存量受供應縮量影響，降至309.88萬平方米，但受成交持續下滑影響，去化週期攀升至19.27個月，整體庫存居高不下，市場壓力顯著，不少板塊去化高達30多個月；廣義存量則高達551萬平方米，去化週期高達42.5個月。

爲了加速去庫存，福州已降低土拍頻率，減少土地供應。福州樂居新媒體統計數據顯示，截至6月30日，2023年上半年大福州範圍內總計完成18幅宅地的出讓工作，同比2022年上半年成交33幅宅地的數據來看，下跌約45 %。

今年8月份，福州五城區普通住宅供應量依舊低位徘徊，且下滑至近一年最低位，月度成交呈現“5連降”。

據張宏偉觀察，福州樓市除了需求縮量影響之外，商品住宅市場還受到不斷解禁入市的“安商房”（即安置型商品房）的影響。由於“安商房”遠低於商品住宅的市場價格，會使商品住宅項目銷售遇到壓力。

此外，福州五城區之外就屬於郊區或遠郊，本來就有去庫存的壓力，如今五城區取消限購，購房者就會優先選擇五城區購房，從而形成一定的“虹吸”效應；對於五城區之外的外圍區域來說，還將會持續面臨去庫存壓力。

“庫存高的城市取消限購、限售，或引發一波二手房拋售潮。”這是同策研究院研究總監宋紅衛對這一輪調控寬鬆政策的主要觀點，他指出， 2017-2020年期間，有一定量的投資、投機性需求入市購房，這一期間房價上漲預期明顯，而如今，房地產市場形勢轉變，房價下跌的壓力不斷上升，投資客套現離場需求大增，導致二手房掛牌量上升。

供需結構生變

市場供需結構正在變化。在取消限購、限售之後，樓市庫存是否能順利去化？

以較早推出限購政策的東莞爲例，該市在2022年12月已全面取消限購。據購房者陳明（化名）透露，其手中已持有三套房子。他手裏一套房子掛牌了近一年依然沒有成交。而其同事早年在老家所購住房，近半年也賣不出去，套現不了，即便東莞放開限購，他也湊不齊足夠的首付款在東莞買房。

樓市資金慣於指向核心城市核心地段，而在一二線城市調整優化政策的同時，供需結構悄然生變，越來越多的人傾向於賣掉手中非核心地段或三四線城市的房子，置換到核心地段或者一二線城市。這當中，由於買賣順序的落差，部分購房者流動性消失，反映到樓市，便是二手房掛牌量的上漲與新房、二手房交易活躍度下降，需求得不到釋放。

據東莞市住房和城鄉建設局最新公佈的《2023年6月底東莞市分鎮街新建商品住宅庫存情況》顯示，東莞新建商品住宅庫存建築面積爲448.67萬平方米。另據公開信息顯示，2022年7月末，東莞新房庫存面積約349萬平方米。由此可見，最近一年東莞的新房庫存上升了。

一個趨勢是，在取消限購、限售的城市裏，二手房的掛牌量會進一步增加，二手房的競爭會使新房市場銷售面臨一定壓力。

宋紅衛認爲，目前前述取消限購、限售城市的二手房市場還沒有出現價格踩踏的明顯跡象，取消限售後，部分投資屬性比較強的城市和項目，二手房掛牌量都呈現上升趨勢。

此前已經優化調整過限購限售條件的杭州，今年7月二手房成交量只有4841套，跌至2015年以來的谷底，8月二手房成交量有所反彈，杭州市區（含臨安、富陽）共成交二手房5395套。業內人士透露，杭州二手房成交的小幅回暖，是以價換量的結果。據不完全統計，8月不少成交房源，成交價格相比今年2、3月份時的掛牌價格，約有10%的跌幅。

作爲環滬第一站，在上海官宣“認房不認貸”之後，蘇州也官宣了前述寬鬆政策。9月8日-9月9日這個週末節點，也許是市場有政策寬鬆預期，蘇州全域一二手房成交大漲，僅9月9日一天二手房成交就達到了784套，與上海成交水平相當。

可以看到，本輪各地優化調整限購限售出現了明顯差異化。第一種情況是核心區保留限購、外圍區域取消限購。比如天津就採取了這種限購退出方式，張宏偉認爲，這可以緩解城市外圍購房者的焦慮，但也有部分已經在外圍置業的購房者想置換市區的房子。

過去幾年，寧波圈內限購的政策已經驗證了這種市場現象的發生。如此，天津外圍的區縣去庫存壓力反而進一步加大。張宏偉預計，如果核心區的樓市銷售短期內沒有起色，那麼天津大概率會效仿南京的做法，在取消外圍限購之後，核心區也放開限購。

第二種情況是蘇州所採取的差別化限購方式。廈門此前執行過按面積段120平方米及以上取消限購的措施。這樣的限購措施對於投資屬性強的城市而言，可以呈現有保有壓的效果，未來也有政策放寬空間，比如降低首付比例，有利於改善需求入市，尤其是市中心120平方米的改善、高端產品，或者大平層的項目，這類項目迎來了限購解除後的改善需求集中入市的機會，這部分需求均爲購買力較強的羣體，而改善羣體的入市有助於蘇州樓市的企穩回溫。

還有一種情況，就是像福州這樣庫存量大或需求萎縮嚴重的城市，同時取消了限購限售。張宏偉預計，取消限售後，一部分投資客接下來或拋售離場，隨後1-2個月福州二手房的掛牌量會進一步增加，二手房的競爭會導致新房市場銷售面臨一定壓力。宋紅衛對此觀點一致，此前投資客對房價上漲有預期，經歷房價下行之後，會借這次政策放寬機會套現離場，二手次新房的掛牌入市或對新房市場形成一定衝擊。

正如本輪調控寬鬆週期開啓之初，業內期盼市場信心恢復一樣，限購、限售政策寬鬆力度正在全國範圍內擴大。上海中原地產市場分析師盧文曦指出，政策從一線城市開始鬆綁，二線城市進一步寬鬆，前期政策寬鬆後市場反彈持續性都不太理想，整體市場還有較大去化壓力。

（作者：唐韶葵 編輯：張偉賢）