30分鐘回收57億，北京8年爛尾樓信達中心盤活細節回顧

爛尾8年之後，東直門地標信達中心的高端住宅項目“東外39號”，168套房源在30分鐘之內全部成交，57億落袋爲安。這是中國信達歷時8年，打贏的一場爛尾翻盤仗，也給不良資產特殊機遇投資再添一經典案例。

“單價在12-12.9萬元/平，只有兩棟樓168套房，後續沒有加推的房源，現已全部被搶完了。”東外30號的項目置業顧問表示，目前正在逐一確認客戶資質與週期，可能會出現個別清退房源。

2022年12月9日，東城區東直門信達中心新房項目“東外39號”開盤，在30分鐘火速完成選房，總成交金額約57億元。如果按照中國信達105億的收購金額來看，已經回收了一半，若再算上商業綜合體的部分，中國信達這筆投資賺翻了。

不過東外39號項目的熱銷並不意外，既屬於東二環黃金地段，價格上又出現明顯倒掛，周邊的當代萬國城MOMA、以及融創總部所在地使館壹號院，目前二手房掛牌均價分別爲13.5萬元/平米及16.1萬元/平米。

除爲北京樓市年底成交量“添柴”外，東外39號售罄的背後，是中國信達通過“收購+投資+債務重組+開發運營”的方式，歷時近8年成功盤活爛尾樓資產的典型案例。

苦熬八年倒掛帶來紅利

東直門信達中心的前身爲“國盛中心”，更久遠些叫“東華廣場”。

在上世紀1990年代，當時該區域有東直門長途汽車站、無軌電車總站以及多箇舊房、危房，北京政府提出對該地塊進行改造開發。

自1994年開始，項目三次立項，歷時7年，輾轉北京公交房地產開發有限公司、海南景灝實業、北京城建、香港康實等數家開發商之手，卻都無實質性進展，在2001年底基本完成“三通一平”後，項目便陷於停滯。

2001年7月，隨着當時中國申奧成功，在該區域建成東直門交通樞紐被列爲2008年奧運會重點配套工程，項目建成後，交通樞紐交給政府，商務區包含住宅、公寓、東華廣場的收益則歸投資人。

這塊“香餑餑”當時被多家開發商覬覦，老牌房企華遠地產、曾風光無限的北大青鳥、新加坡背景的國浩中國相繼入場，開始了10餘年的股權紛爭。

先是2003年底至2004年8月期間，華遠地產與北大青鳥間的控制權之爭，最終以北大青鳥勝出結束，並在2005年8月，成功辦理該項目的土地使用證，順利推進項目開發建設。

2007年2月，北大青鳥再次陷入資金困難，被迫將項目賣與國浩，國浩又通過收購海南京灝實現對東外39號項目的控制，一年之後，海南京灝外商投資企業登記被撤銷，所有權變更回北大青鳥所有。

隨後，北大青鳥又與國浩就股權糾紛，先後爆發多輪、曠日持久的訴訟，導致項目開發建設斷斷續續、無法正常推進。

2008年奧運會期間，東直門交通樞紐綜合體僅完成了交通樞紐部分，並投入正常運營，而商務區域在2012年徹底停工爛尾。

2014年9月，國浩最終勝訴，順利拿回國盛中心的股權，不過在該項目上耗費的財力和時間讓其打算放棄。

此後在傳過多個收購方後，2015年8月，中國信達與國盛中心實控人國浩房地產公司簽署105億元特殊機遇投資交易協議，其中債權60多億，是中國信達從各大金融機構收購所得。總計126.4億元的收購對價。包含該項目的金融債權、非金債權以及境外股權。

彼時，信達相關負責人介紹：

該項目屬於典型的不良資產特殊機遇投資項目。近年來，中國信達秉承以不良資產經營爲核心的戰略方向，積極拓展特殊機遇投資業務。中國信達抓住該項目2014年股權紛爭落下帷幕的契機，綜合利用金融資產管理公司金融債權收購、非金債權收購、債務重組、投資和資產管理等多種業務優勢，發揮總公司、分公司、子公司之間以及境內外機構聯動的協同效應，介入項目重整事宜。

之後中國信達引入信達地產代建管理。

信達地產的前身“青鳥天橋”即爲北大青鳥旗下主營軟件開發的上市公司，2008年因經營連年衰落被信達投資收購，並置入信達系11家地產公司，轉爲有央企背景的地產上市公司之一。

兜兜轉轉之後，北大青鳥做房地產的野心在北京草草收場，信達地產則重新回到東直門，準備盤活這個命運多舛的項目。

信達地產進行銷售盤活細節曝光

一位接近中國信達人士處提供了一份盤活該項目的詳細資料，其中包含收購端、解決歷史遺留問題以及設計、運營各個維度。

拿到項目之後，中國信達要做的就是盤活資源，依靠其央企背景和該項目的城市更新屬性，得到政府各方面的支持，於2019年末用4個月完成復工，之後在2021年化解規劃調整、土地確權、地價款補繳等全部遺留問題。

信達中心申領預售許可證的企業爲北京城建東華房地產開發有限責任公司，該公司分別由海南京灝實業有限公司（股比90%）和北京佳源投資經營有限責任公司（股比10%）持股，前者屬於國浩房地產100%控股，後者爲北京市東城區國資委100%控股。質押方爲中國信達資產管理股份有限公司北京市分公司。雖然從股權結構上看，信達地產並沒有直接參與，而是同屬於中國信達的信達資產以質押的方式出資，但現場銷售也證實，項目由信達地產銷售。

“東城區做了大量的工作，讓北京佳源投資經營有限責任公司直接入股一個爛尾項目，這在區裏是很罕見的，再加上中國信達的資金與益田的商業運營，這才成功盤活信達中心。”知情人透露，項目參與方每個都不是“白給的”，其中北京佳源投資經營有限責任公司更是東城區的“親兒子”，在永定府等核心區共有產權房的持股名單中，均爲區一方代表，這樣一個企業直接接入，給了信達運作的底氣。外加價格的絕對倒掛，即便是內有產權縮水20年，外有交通樞紐的雜亂的缺陷，也難掩項目在位置、價格、準現房三大方面的絕對優勢。

信達中心能再次入市到底多坎坷，從建設工程規劃許可證申請的次數便可見一二。據北京市住建委信息顯示，信達中心前後共5次申辦或補辦建設工程規劃許可證，分別爲2006規建字0432號、[2008規復函字0108號]、(2012）規建補正字（0002）號、[2011規復函字0146號]、2022規自（東）建字0012號。

另一邊，作爲開發平臺，信達地產則一邊忙於寫字樓、住宅修復和施工，一邊與深圳益田商業、佳源投資聯合成立商業運營公司，推進招商運營工作，商業部分主要由益田操盤，將以“北京信達·益田假日廣場”的形象於2023年正式開業。

據悉，目前該TOD商業綜合體已引入JW萬豪酒店、奈爾寶、MUJI、保利藝術等品牌，寫字樓目前也承接了信達系單位的承租需求。