來源：長江商報

在房地產行業經歷整體下行、行業大洗牌的轉折期，仍有房企大手筆擴儲拿地。

近日，廣州海珠區總價最高地塊上湧果樹公園北側地塊通過搖號確定競買人，最終，中國海外發展有限公司（簡稱“中海地產”，00688.HK）以總價127.9億元拿下。這已是中海地產近期第二次百億拿地，6月底，中海地產在深圳摘得另一宗“百億地王”深圳灣超總地塊。

數據顯示，2023年上半年，中海地產在手現金高達1142億元，上半年斥資414億元購入土地，投資購地金額居行業前三。

自2017年迴歸以來，顏建國掌舵下的中海地產一改過去保守、謹慎的形象，積極在土地市場出手，並在2022年順利實現“重回行業前五”的目標。

近兩年，中海地產強攻一線、強二線城市。公開數據顯示，中海地產目前有6100億元可售貨量，80%位於一線和強二線城市。

曾以高毛利率聞名業內的中海地產，雖然銷售規模未能進入行業第一梯隊，卻是連續多年的“中國最賺錢房企”。然而，隨着行業下行和地產銷售業務結算毛利率的持續下滑，中海地產的盈利能力也大幅下滑。

2022年，中海地產歸母淨利下跌42.06%，跌幅創20年之最。到2023年上半年，其業績並沒有明顯改善，報告期內實現營業收入891.6億元，同比減少14.10%；歸母淨利潤134.9億元，同比減少19.43%；核心歸母淨利潤138.2億元。

百億拿地，聚焦一二線投資

在房地產行業資金緊張的當下，中海地產仍在大手筆拿地。

上湧果樹公園北側地塊位於海珠區核心腹地新港西板塊內，是一宗各方面條件均不錯的地塊，其起拍總價111億元，起拍樓面價30575元/平方米。

9月8日，經過85輪競價，這宗地塊被抬進了128億元的封頂價進入搖號階段，參與搖號的房企共有十餘家，包括中海地產、廣州地鐵、珠實、華髮、保利、招商、中鐵建等國央企。

最終，中海地產以總價127.9億元拿下這一地塊，以最終的成交價計算，該地塊樓面價已高達5.22萬元/平方米（扣除政府性統籌用房及回遷安置用房）。

這已是中海地產下半年第二次百億拿地，6月底，中海地產以208.89億元在3個熱門城市接連摘得3幅地塊，包括深圳的深圳灣超總地塊，總價125.32億元、溢價15%；廈門大唐中心地塊，總價63.2億元、溢價14.91%；合肥包河地塊，總價20.37億元，溢價率14.86%。

根據克爾瑞的數據，中海地產上半年的拿地投資購地金額居行業前三，新增土地儲備16宗，總購地金額414億元，新增總貨值人民幣717億元。

從拿地區域分佈來看，中海地產聚焦的都是高能級城市。公開數據顯示，中海地產目前有6100億元可售貨量，80%位於一線和強二線城市，其中，上海、北京、深圳、廣州、成都、杭州等城市近期都有新的項目入市，下半年上海市場預計貢獻合約額400億元，北京市場預計貢獻合約額超300億元。

在收併購和城市更新方面，中海上半年在北京和上海兩大城市的更新項目，北京中信城、上海建國東路項目推進順利，近期中海地產還收購了有關公司廣州亞運城項目的股權。

不管是拿地擴儲還是收併購，都需要穩健充足的資金鍊。中海地產中期報告顯示，截至2023年6月底，其在手現金達1142億元，佔總資產的12.4%，在手現金佔總資產的比重長期保持在10%以上。

中海地產還是難得能保持“綠檔”的房企之一。截至6月末，中海地產資產負債率爲58.3%，全口徑淨借貸比率爲37.7%，負債率處於行業最低區間，總借貸爲2515.5億元，淨借貸比率維持於37.7%的行業低水平。

不過，在土地市場上高歌猛進的同時，中海地產也面臨產品質量和口碑一步步倒退，公司涉及虛假宣傳、以次充好的各類投訴屢見不鮮。

有業內人士表示，中海地產後續如何將土地開發運營成熟，打造有口碑的標杆項目，將是其需要攻破的瓶頸。

業績承壓，營收利潤雙降

一直以來，中海地產憑藉較高的毛利率水平，在行業內有“利潤王”的稱號，不過，作爲全行業最穩健的房企，也未能躲過市場下行的衝擊，近幾年盈利能力下滑明顯。

數據顯示，2020年之前，中海地產毛利率基本維持在30%以上水平，淨資產收益率也保持在15%以上。2012年至2021年十年間，中海地產年均淨利潤複合增長率超過40%，股東應占溢利多次位列全行業第一。

2022年，中海地產出現了罕見的營收及淨利潤雙降的情形，尤其是毛利率的大幅走低讓公司利潤端承壓更爲明顯。年報顯示，2022年，中海地產錄得收入1803.2億元，同比下降25.56%；銷售毛利率僅爲21.29%，同比下降2.25%，已經低於華潤置地、保利發展等頭部房企同期毛利率。

資料顯示，2020—2022年，中海地產分別錄得歸母淨利潤439.04億元、401.55億元、232.6億元，同比增幅分別爲5.49%、-8.54%、-42.06%。2022年也是創下了近年來中海地產歸母淨利跌幅最大的紀錄。

中海地產董事局主席顏建國認爲，過去一年行業持續下行，中海的營收和利潤出現了一定程度下降，下降原因包括疫情反覆，影響了銷售和工程進度，結轉收入相應減少，這使得毛利率有所下降，另外在財務上也做了一定的減值撥備。

雖然營收、利潤雙降，在業績會上，顏建國仍然表達了對行業及企業的三個信心，“一是對房地產市場的企穩回暖有信心；二是對房地產下半場的高質量轉型有信心；三是對強化中海自身競爭有信心。”對此，中海管理層宣佈了2023年的經營目標：力爭銷售合約額增長20%，商業收入增長30%，利潤穩中有升。

雖然顏建國信心滿滿，但2023年上半年，中海地產的業績並沒有明顯改善，報告期內實現營業收入891.6億元，同比減少14.10%；歸母淨利潤134.9億元，同比減少19.43%；核心歸母淨利潤138.2億元。

此外，中海地產的多元化發展戰略進展並不順利，地產開發業務佔比仍高達97%，物業管理、商業地產等多元業務佔比遠低於萬科、保利等同行。

2022年，中海地產來自物業開發的收入爲1745.1億元，佔總營收的96.78%，其他業務的佔比不足4%；同期，公司商業物業收入52.6億元，同比增長1.8%，剔除減租影響後增長6.9%。