9月20日，中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公佈，2023年9月20日LPR(貸款市場報價利率)爲：1年期LPR爲3.45%，5年期以上LPR爲4.2%。相較上月，1年期LPR、5年期以上LPR均保持不變。

鏡鑑諮詢創始人張宏偉表示：“LPR近兩個月估計都是維持不變了，主要是由於存量房貸利率剛剛普遍降低。從我知道的個案情況來看，預計下降40個基點左右，也就是說LPR已經在政策面要求下實質性下降了一次。各銀行再次上報各自的貸款利率彙總LPR的時候，LPR就不可能再降低了。”

那麼，在存量房貸利率下調進入倒計時的背景下，LPR“按兵不動”原因是什麼？今年還會有降息空間嗎？

5年期以上LPR保持不變

9月LPR“按兵不動”符合市場預期。此前，9月中期借貸便利(MLF)利率“錨”並未變化，意味着LPR的報價基礎不變。除了政策利率變化，LPR報價行也會考慮息差壓力、負債成本和貸款需求等因素。

中原地產首席分析師張大偉表示，銀行的息差持續降低，所以降息空間不大。另外，房地產的利率和LPR其實關聯度已經不高，很多城市主流首套房貸利率已經在3.6%左右了，遠低於LPR。現在，北京、上海等一線城市房貸利率依然有下降的空間。

從存量房貸角度解讀，張宏偉分析稱：“房貸是銀行的優質資產，這些優質資產的存量利率已經降低過了，說得直白一些，就是剛剛割了肉，不可能再降低了。起碼這兩三個月，應該還是維持現有利率水平保持不變。”

值得關注的是，9月15日，全面降準落地，釋放超5000億元中長期資金。張大偉認爲，降準肯定對寬信貸、穩信心有比較大的作用，對於穩樓市也有積極的作用。全面降準落地，有助於緩和銀行的息差壓力，但是，尚不足以帶動LPR下行。

存量房貸9月25日起調整

當前，存量房貸利率下調已經進入倒計時。自9月25日起，銀行將開始下調存量首套住房商業性個人住房貸款利率水平。

以交通銀行爲例，在諮詢中，交通銀行工作人員向新京報記者表示：“符合條件的存量房貸利率的客戶會在9月25日自動統一進行下調，無需自主申請。”

從各大銀行上線的“存量房貸利率調整功能”來看，是不是首套房、有沒有逾期還款、目前的利率加點是多少，都可以看到。但是，對於擬調整後的利率水平，目前僅有農行進行了公示。

農行是首家將擬調整後的執行利率(LPR+利率浮動幅度)進行公示的銀行，貸款人可以直接獲悉自己調整後的利率。因此，近期，一批購房者的貸款信息中顯示，存量房貸利率下調後將調整爲4.3%或4.2%。

值得一提的是，本次存量房貸利率調整的是加點部分，不涉及LPR取值調整。如果是浮動利率，存量個人住房貸款適用的LPR也會變化，根據政策規定和合同約定，每年調整一次，通常在每年1月1日或貸款發放日的“對月對日”調整(具體在貸款合同中有約定)，調整時適用當時的LPR。

例如，若合同約定的LPR調整日期爲“每年1月1日”，那麼貸款人目前適用的LPR是2022年12月發佈的5年期以上LPR(4.3%)；若合同約定的LPR調整日期爲貸款發放日的“對月對日”，而貸款發放日爲2020年7月3日，LPR就在每年7月3日調整一次，那麼貸款人目前適用的LPR是2023年6月發佈的5年期以上LPR(4.2%)，因此會產生不同數值的差異。

上述交通銀行工作人員表示：“9月25日後，如果LPR利率進一步下調的話，那麼在合同約定的重新定價日，房貸利率也會隨着LPR進一步浮動下調。”

業內：年內LPR仍有下調空間

儘管LPR“按兵不動”，但是，業內人士認爲，不排除今年第四季度降息的可能性。

張宏偉表示：“不排除未來幾個月內，因爲刺激宏觀經濟的因素，整體性降息，屆時LPR會再有一次統一的下調。”

中金公司認爲，LPR仍有下調的空間，幅度爲5個基點到10個基點。中信證券首席經濟學家明明表示，不排除今年四季度MLF降息落地的可能性。

如果未來降息落地的話，由LPR加點形成的房貸利率也會進一步下調，從而減輕購房者壓力。據中指研究院統計數據顯示，2023年8月，重點城市首套平均房貸利率已降至3.9%，較2021年高點下調超150個基點。此外，根據央行統計，截至6月末，全部343個城市(地級及以上)中，100個城市下調或取消了首套房貸利率下限。

在二套房方面，根據中國人民銀行、金融監管總局於8月31日聯合發佈的《關於調整優化差別化住房信貸政策的通知》，二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限調整爲不低於相應期限貸款市場報價利率加20個基點。

中指研究院認爲，未來，在“因城施策”導向下，一二線城市或更快落地，調整、優化二套房貸利率。