來源：BT財經V

“上市房企半年度財報最近密集出爐，但是業績分化明顯。”

華潤置地超越中海地產，成爲新晉“利潤王”；萬科營收穩坐第一名，利潤卻出現了下降；保利發展在營收、利潤方面，緊緊追趕行業大佬；龍湖集團則在營收大幅下降的同時，實現了利潤增長。

在業績分化的背後，各家上市房企在經營上，戰略卻似乎趨同。以“利潤王”華潤置地，和“營收王”萬科爲例，兩者的傳統地產開發業務，都有着不同程度收縮，新的經營性業務，逐漸貢獻了更多利潤。

上市房企尋找第二增長曲線，似乎是一種無奈之舉，如今行業發展速度放緩，不得不尋找新的出路；不過，最近出臺的利好政策，也給房企帶來了曙光，使得行業重新有了生機。

如今，中國的城市化規模還有發展空間，地產行業中的諸多房企，守好資產負債的紅線，也許還能繼續實現業績增長。

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房企半年報，各有喜憂

最近，A股、港股上市的多家房企，公佈了上半年財報。其中，華潤置地、中國海外發展、保利發展、萬科A、龍湖集團，成爲淨利潤榜單的前五名；但從具體的業績表現來看，這五家房企分化較大。

財報顯示：在2023年上半年，華潤置地實現營收729.71億元，同比增長0.11%；實現淨利潤137.38億元，同比增長29.56%。

中國海外發展實現營收891.06億元，同比下降14.1%；實現淨利潤134.9億元，同比下降19.43%。

保利發展實現營收1370.27億元，同比增長23.71%；實現淨利潤122.22億元，同比增長12.65%。

萬科A實現營收2008.93億元，同比下降2.91%；實現淨利潤98.7億元，同比下降19.4%。

龍湖集團實現營收620.44億元，同比下降34.56%；實現淨利潤80.58億元，同比增長7.73%。

可以看出，不論淨利潤總額還是增速，華潤置地都排在第一名；保利發展與龍湖集團，上半年淨利潤也比去年有所增加。與此同時，中國海外發展和萬科兩家房企，上半年淨利潤均出現下滑，並且下降幅度均接近20%；

另一邊，從上半年營業收入來看，這五家房企的排名順序爲：萬科A、保利發展、中國海外發展、華潤置地、龍湖集團。

其中，華潤置地、保利發展營收實現增長，保利發展增長幅度較高；同時，中國海外發展、萬科、龍湖，上半年營收出現下降，其中龍湖集團下降幅度最大，營收比去年減少了三分之一。

值得注意的是，作爲上市房企中的“利潤王”，中國海外發展的半年報成績，似乎有些不盡人意。

天眼查App顯示：中國海外發展有限公司，是一家主要從事物業業務的香港投資控股公司，1979年創立於香港，1992年在香港上市。

財報顯示：在2023年上半年，中國海外發展的營收和淨利潤，均出現了兩位數下降，淨利潤總額也被華潤置地超越；而自從2021年年報以來，中國海外發展連續兩年，淨利潤始終處於下降趨勢。

除了營業收入、淨利潤方面的分化，五家房企在銷售金額上，彼此也存在差距。

根據克而瑞地產公佈的，中國房企操盤榜顯示：2023年1月至8月，保利發展、萬科地產、中海地產、華潤置地，分別位列操盤榜前四名，操盤金額分別爲2721億元、2298.4億元、2008.5億元、1928.7億元。

與此同時，淨利潤排名第五的龍湖集團，這次則位列榜單第九名，操盤金額爲1144.3億元。

另一邊，在2023年1月至8月，中國房企銷售榜中，保利發展、萬科地產、中海地產、華潤置地，繼續位列榜單前四，銷售金額分別爲2990億元、2462.8億元、2114.2億元、2077.2億元。

而在房企銷售榜單中，龍湖集團的排名，此次上升至第七位，位列招商蛇口、碧桂園之後，銷售金額爲1231.3億元。

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利潤王、營收王，日子如何？

作爲新晉“利潤王”，華潤置地靠什麼奪得冠軍？

財報顯示：2023年上半年，華潤置地開發銷售型業務收入546.2億元，佔營收比重的74.9%；經營性不動產業務收入107.2億元，佔營收比重的14.7%，同比增長41%；輕資產管理業務收入50.1億元，佔營收比重的6.8%，同比增長37.6%；生態圈要素型業務收入26.2億元，佔營收比重的3.6%，同比增長14.5%。

可以看出，在華潤置地的業務構成中，傳統的開發銷售型業務，依舊是其營收主力，約佔營收比重的四分之三。

而在2023年上半年，華潤置地實現簽約金額1702.4億元，同比增長40.6%；並增持了35宗地塊，總地價爲1023億元，新增建築面積797萬平方米。

但是，在淨利潤的增長方面，傳統的開發銷售型業務，做出的貢獻卻似乎不大。

財報顯示：2023年上半年，華潤置地綜合毛利率爲25.7%。其中，開發銷售型業務，毛利率爲17%；經營性不動產業務，毛利率爲71.3%，同比增長5.8個百分點。

同時，在2023年上半年，從各項業務淨利潤貢獻佔比來看，開發銷售型業務佔比爲57.2%，經營性不動產業務佔比35.5%，輕資產管理業務佔比4.6%，生態圈要素型業務佔比2.7%。

由此可以看出，除去開發銷售型業務之外，華潤置地的其他三項業務，以總計25.1%的營收佔比，貢獻了47.8%的淨利潤；而這，似乎也是華潤置地在上半年，淨利潤實現大增的關鍵。

與華潤置地相比，萬科雖然在營收上成爲冠軍，但是淨利潤僅位列第四名，其中原因爲何？

對此，在半年業績說明會上，萬科總裁祝九勝表示：目前房企碰到行業調整期，短期利潤確實有壓力，淨利潤下滑主要有兩方面原因：一是結算規模、結算收入下降約10.5%；二是結算毛利率下降1.6%。

財報顯示：2023年上半年，萬科房地產開發業務收入1708.4億元，佔營收比重的85%，同比下降4.5%；經營性服務業務收入267.3億元，佔營收比重的13.3%，同比增長11.9%。

在經營性服務業務中，物業服務收入同比增長12.2%，物流倉儲收入同比增長17%，租賃住宅收入同比增長10.6%，商業地產收入同比增長7.3%。

可以看出，與華潤置地類似，萬科在傳統的地產開發業務上，也在進行規模控制；而其他的經營性服務業務，成了增長的新着力點。

除此之外，在資產負債等方面，萬科也在進行收縮，經營風格愈發趨於穩健。

財報顯示：2023年上半年，萬科資產負債率爲49.5%，貨幣資金1221.8億元，對短期債務的覆蓋規模爲2.7倍；一年內到期的有息負債佔比14.2%，較年初下降6.3個百分點。

同時，萬科還在報告中表示，原定150億元的定增募資計劃取消。對此，萬科董祕朱旭表示：當前公司A股股價處於低位，有機構投資人對於低位增發表示擔憂，對於現有股東的權益保障，需要慎重考慮。

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地產行業迎來拐點？

我們可以看出，不論是華潤置地還是萬科，都在其經營過程中，縮小地產業務所佔比重，將盈利重心放在新業務上。

中國指數研究院數據顯示：2023年上半年，全國300個城市住宅類用地供應建築面積，同比下降32.9%；成交建築面積，同比下降31.6%；住宅用地出讓金，同比下降20.1%。

衆多A股、港股上市的房企，之所以減少地產業務投入，最大的原因似乎在於，行業快速發展的時代結束了。

相關數據統計：在2023年上半年，全國房屋新開工面積5億平方米，同比下降24.3%；房地產開發投資金額爲5.9萬億元，同比下降7.9%。

同時，國家統計局數據顯示：2023年上半年，全國商品房銷售面積6億平方米，同比下降5.3%；銷售金額6.3萬億元，同比增長1.1%；其中一季度銷售金額同比增長4.1%，二季度銷售金額同比下降1.6%。

由此可見，在行業整體發展速度放緩時，各家房企雖然自身情況不同，但適當進行戰略收縮，似乎是一種明智之舉。

而在房企紛紛業務收縮時，國家也在出臺政策，來保證房地產行業的健康發展。

2023年7月，上級會議指出：“適應我國房地產市場供求關係，發生重大變化的新形勢，適時調整優化房地產政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展。”

8月30日開始，廣州、深圳、北京、上海，先後宣佈執行“認房不認貸”政策；據不完全統計，目前已有25個省市官宣該政策。

與此同時，目前已有近30座城市，放鬆限購政策。其中瀋陽、大連、蘭州、濟南、青島、鄭州等，宣佈全面取消限購；蘇州、天津、杭州、長沙等，宣佈部分取消限購。

8月31日，中國人民銀行、國家金融監督管理總局，聯合發佈通知表示：首套、二套住房商業性個人住房貸款，最低首付款比例統一爲不低於20%、30%；同時，降低存量首套住房貸款利率。

對於房地產行業的利好政策，立刻讓市場有了反應。諸葛數據研究中心數據顯示：2023年第38周，15個重點城市新房成交15291套，環比上升12.64%；10個重點城市二手房成交14284套，環比上升11.48%，同比上升52.61%。

對此，萬科董事會主席鬱亮表示：“在市場整體發展放緩的時候，積極的一面會格外引人注意，比如有些市場將更加有韌性，也有新的業務機會正在出現。”

鬱亮認爲，目前我國城鎮化率在65%左右，2030年預計達到70%，城鎮人口將增加至9.8億左右，按照建設經驗保守估計，這會帶來10億至12億平方米的房地產開工面積。

這樣看來，對於上市房地產公司來說，未來的市場依然擁有空間，在各種利好政策的刺激下，地產行業拐點，可能已經不遠了。