前言

截止今年9月份，全国百强房企已有超过40%的企业产品定位、产品线、产品体系、产品服务等方面迭代升级，这其中既包括我们熟知的头部企业，也有许多中小民营企业的参与。

在规模效应逐渐减弱、产品竞争日益激烈的环境下，产品力升级仿佛成为了企业生存竞争的“救命稻草”。

但问题是：在这众多产品力升级中，哪些是真实有效的，哪些只是表面工作？

【两个维度】消费者、开发商

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消费者：更理性、选择多样化              

最新数据显示， 8月，全国城镇调查失业率为5.2%，其中16-24岁劳动力调查失业率未公布（7月份16-24岁调查失业率19.9%）。8月，社会消费品零售同比增长4.6%，较7个月回升2.1个百分点，较同期下降0.9个百分点。从8月的失业率和消费来看，经济仍处于低位筑底阶段，在这样的大环境下消费者更理性可能是一种被动且无奈的选择。 

消费更理性——根据近期统计数据整理发现，消费群体三类选项中，80%消费者按计划购物，92%消费者表示需要更理性、精细地规划或减少消费，95%消费者则是追求高品质、高适用性消费，产品评估路径延长。

选择更多样——伴随消费渠道、媒介增多，消费者选择更加多样化。传统的有电商、品牌自有、实体店等渠道，创新的有抖音、小红书等平台，甚至通过ChatGPT进行需求推荐、对比价格等。

图：房地产消费渠道情况

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开发商：深度迭代，细化需求点

同类产品难以满足不同时代的客户需求，尤其是当下，改善需求成为主流，消费者更理性，可选择的项目更多了，房企必须去做深度迭代与升级。

万科 “瑧系”再进化，打造南京万科拾系2.0；碧桂园星、府、天、云四大产品系全面焕新；龙湖在新中式别墅的代表产品系——“原著系”的基础上迭代了全新的项目“御湖境”，针对产品户型、空间多方面升级。中海三大产品系——拾光系、藏峰系、悦然系升级至4.0等等。

【四个方向】体系、服务、技术、户型

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产品体系：顺应需求，体系化迭代            

华润、中海、新城等发布了新的产品主张，碧桂园、华发等进行了产品焕新，不仅是在品牌层面对产品进行焕新，更多是围绕着全周期服务、生活场景、绿色健康以及智能化等方面升级更新。

碧桂园：碧U好房未来美好社区体系，该体系主要在空间上针对生活场景进行升级迭代，结合不同年龄段人群的特点和需求打造社区、提供服务。碧U好房从外围界面、道路交通、单元场地、社区配套等8个空间升级产品，打造邻里、健康、品质、智慧、安全的5U生活。

华发股份：推出优+产品体系5.0，针对产品力、配套力和服务力方面。针对产品力，从美学、智慧、生态、人文等维度升级；针对配套力，华发形成“1+3”发展新战略，以精品住宅为“主业”发展商业运营、物业管理等模块；针对服务力，华发提供四大管家、四项尊贵服务等。

较之前的产品体系而言，5.0针对服务、户型、技术的升级更具“体系化思维”，针对“十二优”维度做出完整的迭代。在最新体系下华发推出珠海华发四季云山、珠海华发横琴荟、上海华发静安华府等项目，其中珠海华发四季云山户型升级，87㎡户型将卧室里飘窗延展出一个床的位置，主卧淋浴房留出少有的飘窗，为业主在淋浴时提供更多置物空间，108㎡的户型中打造“双孩房”设计。

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产品服务：售后是保障                       

以客户体验为中心，加快数字化转型，推动“物业服务+多元增值业务服务”为主的标准化和体系化运营。进一步从客户体验角度升级，从看房、购房、交房、住房等方面入手，渗透到客户体验的每个角落。

万科太原春和景明项目推出线上交房流程，提供透明化交付服务。龙湖智创生活采用“4大智慧体系、20＋智慧产品”实现社区、建筑的智慧运营，通过9次服务标准升级打造“人-空间-服务”体系。中海上线“幸福学说”服务体系，通过置业等待、集中归家期、入住生活期三大阶段需求升级定制化、透明化的服务。

图：中海“幸福学说”服务体系

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技术迭代：外部引入与内部迭新并行            

从建筑打造工艺、智慧科技家居两方面针对产品技术进行升级迭代，人工智能、5G智联、物联网等技术应用不断成熟，不断从智能家居、智慧社区、智能建筑等维度发力。

越秀地产：今年6月在设计环节、产品创新、建造环节分别推出“四大行动计划”和“品质管控四步法”，不少项目引入BIM等数字化技术。如越秀广州的琶洲南TOD项目中，与华为合作推动“地产+智能”，采用华为全屋智能“1+2+N”解决方案，应用搭载HarmonyOS的中控屏，通过其搭载上的星环按键支持AI场景推荐、一键AI动态场景启动等智慧功能，在全屋智能方面应用华为五大空间子系统，包括照明、遮阳、安防、冷暖新风、家电系统，整体实现全屋互联化、交互集中化、交互自然化。

图：华为全屋智能“1+2+N”解决方案

美的置业：发布全屋智能3.0新品，主要在三个维度上进行升级。①传感器组合，美的多维空气感知立方和M-SENSOR4D雷达传感器，可以对人体、位置、姿态和市内环境精细监测。②智能主机，解决了断网的情况下APP仍能控制智能家电，实现自动化运营及情境联动。③情境智能，如从拉窗帘到音乐、光线、温度维度的一键哄睡等等。

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户型迭代：提高空间舒适感

户型一直都是产品优化的一大重点，实现室内设计一体化、延展视野空间、提升通透感与空间感，居住舒适度与入户仪式感成为房企产品户型升级新标准，以客户为中心进行住宅人居细节的进一步完善。

万科集团：创新户型的专业户，广州万科臻园打造全南向产品，针对室内设计实现全方厅、LDK客餐厨一体化；针对空间延展，项目采用围合式布局，拓宽小区的楼距和景观面之后，将所有楼体全部扭转45°，呈现“Z字型”核心筒，实现更大的面宽，提高房子的室内采光和通风，把通透感和园林景观视野全面放大。

龙湖集团：全新产品线御湖境，北京御湖境项目打造了120-187㎡的三四居大平层、160㎡的四居等产品。针对室内设计，产品客厅面宽达7m，整个南向三面宽的尺度超14 m，利用LDKB的升级式格局，约13㎡的回型中西双厨的设计，同时187㎡的四居整个南向面宽超过17 m，270度的转角飘窗和65㎡的双厅设计，诠释了一体化的理念。

建发集团： 107㎡通常为三房，四房通常要放大到120㎡左右，杭州建发云熙107㎡打造四房两卫、一梯两户，赠送面积后得房率92%。三开间朝南，全部采用“阳台+飘窗”，采光和通透性比较好，入户门超46 m宽的大门，整体恢弘大气。

【结语】

产品迭代可能面临着成本高、客户不适应、产品稳定性降低等风险，但同时也是房企增强自身竞争力的机会，未来会有越来越多的企业围绕着产品力进行迭代创新，所有的迭代不是从无到有，而是从粗放到精细，从低端智能到有效智能。