來源：中國經營報

本報記者 吳靜 盧志坤 北京報道

9月以來，北京“認房不認貸”等一系列政策陸續落地，新房、二手房帶看量和成交量均有所上升，市場熱度在經歷了兩週左右的高漲後逐漸趨於平穩。

9月底，北京迎來新政後的連續兩場土拍，朝陽區一熱門地塊吸引34家房企參與競逐，其中約一半企業爲北京市場“新面孔”。

今年以來，房企出於“避險”情緒紛紛轉戰北京、上海等重點一、二線城市，進而推高了核心地塊土拍熱度。前9個月，北京市場多宗熱門地塊吸引全國各地房企前來參拍，競爭十分激烈，業內人士直呼需要“拼運氣”。

據《中國經營報》記者瞭解，北京今年擬供應宅地73宗，截至9月底共出讓37宗，攬金約1108.8億元。進入四季度後，北京土拍將會以更加密集的方式進行。

新政后土拍熱度持續

據瞭解，在9月26日和27日新拍的四宗地塊中，最受關注的爲朝陽十八里店1303-678地塊。該地塊面積19800平方米，建築面積55440平方米，容積率2.8，控高60米，起拍價25億元，價格上限28.75億元（觸頂後提交高標準、搖號），起始樓面價4.5萬元/平方米，期房指導價7.8萬元/平方米。

據瞭解，線下開拍前該地塊線上獲得30次報價至28.75億元，成功觸頂。在9月27日線下競拍時，吸引了34家房企參與搖號大戰。其中除了深耕北京的中海、保利、華潤、金隅等房企外，還吸引了十多家“新面孔”。部分企業的成立時間甚至不足一個月。

最終，上海成通京置業以28.75億元搖號競得，成交樓面價爲51858元/平方米，溢價率15%。

據瞭解，在此之前，十八里店附近已有兩宗地塊入市。2021年10月份時，金隅聯合昆泰以37.6億元底價競得十八里店朝陽港693地塊，樓面價約5.5萬元/平方米，銷售指導價爲7.5萬元/平方米，隨後項目定名爲金隅昆泰雲築並進入建設期，彼時十八里店地鐵站還未開通。

2022年5月，17號線十八里店地鐵站開通半年後，金隅聯合北京住總以38.8億元底價競得十八里店朝陽港1303-685、694地塊，樓面價約爲4.5萬元/平方米，銷售指導價7.5萬元/平方米。

據中指研究院土地市場研究負責人張凱介紹，對比來看，本次出讓的十八里店1303-678地塊與去年二批次供應的1303-685、694地塊直線距離僅約300米，且距離地鐵站更近，地塊形狀規整、利於樓棟排布，而仍保持了去年土拍地塊4.5萬元/平方米的起始樓面價，體現出首都在穩地價、穩房價、穩預期方面的決心。

張凱指出，目前地塊周邊在售的金隅昆泰雲築項目近三個月的月均網籤量約85套，板塊市場去化表現良好。

另外三宗地塊中，9月26日，石景山新首鋼、房山閻村兩宅地均以底價成交。其中，石景山新首鋼014等地塊由北京首怡科新置業有限公司（首鋼持股60%、香港置地持股20%、招商持股20%）以52.5億元競得，成交樓面價約4.21萬元/平方米，根據出讓文件，該地塊住宅部分建設“國際人才社區”；房山閻村0077地塊則被北京巨燕置業有限公司以12億元競得，成交樓面價1.15萬元/平方米。

9月27日，昌平新城東區五期0016等地塊由建發以54.15億元競得，溢價率3.93%，成交樓面價約2.47萬元/平方米。

年內多宗熱門地塊需“拼運氣”

除了上述朝陽十八里店678地塊外，今年以來，北京土拍市場多宗熱門地塊亦出現激烈角逐。

上半年，房企紛紛聚焦核心一、二線城市，北京土拍市場競爭異常激烈，熱門地塊很快競拍至最高價，當所有附加條件都達到頂格後，地塊最終通過搖號確定競得人，多家參拍企業紛紛表示“最後一切都要看運氣”。

比如年初北京2023年第一批次首輪土拍推出的兩宗宅地就吸引了42家企業參與報名，包括央國企28家，民企14家以及包含1家聯合體。其中最受矚目的朱辛莊二期0028地塊，受到42家開發商競逐，成爲當時北京土地市場有史以來企業參與最多的地塊，比此輪土拍中排名第二的地塊企業參與數多了一倍多，中籤率僅2.38%。

這個紀錄不久後被刷新，在6月1日的土拍中，順義新城第19街區19-69地塊共吸引45家房企及聯合體參與報名，其中民營企業參與主體將近20家，成爲近3年來民營企業參與最積極的地塊。當天，與之相鄰的順義新城6001地塊亦吸引了36家房企參與報名競拍。

一位深耕北京市場的國企人士告訴記者，北京土拍市場中部分地塊的火熱與全國房地產行業形勢密切關聯。“現在大家對三、四線城市普遍持悲觀迴避態度，而核心一、二線城市，無論是從購買力、去化速度還是銷售總額的絕對數來看，都更具吸引力。”

今年上半年，與其他城市復甦進度相比，北京市場無論是土地供應還是新房銷售均彰顯出一定韌性。一季度時，在疫情消散及前期需求釋放帶動下，北京市場迎來一波“小陽春”，隨後市場進入相對平穩階段。多家企業人士表示，從整體來看，上半年北京新房市場表現依然呈現穩中回升、量價雙漲的特徵。

記者瞭解到，今年所出讓的這些熱門地塊中，不少地塊因總體規模小、利潤空間充足、資金少、流速快、難度低，給很多想要躋身北京的房企提供了一個較低的門檻。

據瞭解，今年以來，全國土拍市場持續分化之下，北、上、杭等核心城市的土拍市場除了深耕本地的房企參與外，熱門地塊的爭奪中也出現了更多“新面孔”。

比如6月16日的土拍中，備受矚目的經開區亦莊新城X47R1地塊吸引了31家房企及聯合體參拍。在最終的搖號環節，中皋置業幸運搖中。據瞭解，中皋置業成立於2018年3月，此前僅在南通拿地，是江蘇如皋市市屬一類地方國有企業——富皋萬泰集團的子公司，而富皋萬泰集團有限公司成立於2017年，是由如皋市政府出資設立的國有獨資公司。

此外，還有“新面孔”如福建雄旺15%溢價率競得順義新城19街區19-69地塊；石家莊創世紀15%溢價率競得順義新城6022地塊。

爲吸引房企參拍，北京市從去年開始對集中供地制度進行調整，趨向“少量多次”供應，去年11月底的四批次供地中首次提出對期房銷售和現房銷售區別定價。

據張凱介紹，今年年初，北京率先推出擬出讓公告清單替代集中供地模式，以“小步快跑”的拍地形式補充了集中供地模式，同時也在不斷優化調整土拍規則，例如取消“競配建、保障房、共有產權房”、取消70/90等面積限制，並首次推出“競地價+競超低能耗建築面積”等，爲衆多中小房企進場提供更公平的競技平臺，因此二季度土拍市場高潮迭起。

記者瞭解到，今年6月，北京對於參拍房企之間的股權投資限制悄然放鬆。北京規自委官網信息顯示，3月朱辛莊二期地塊出讓時，房企所籤的《參加現場搖號活動申請書》文件中明確提出，要求競得人在完成出讓合同約定的所有建設並完成房屋所有權首次登記前，不得以任何直接或間接的形式將股權或投資權益轉移給該宗地其他參與搖號的競買人及其關聯方。

而今年6月1日的土拍中，該限制已經悄然刪除。這意味着無論哪家房企摘得地塊，後續是否引入其他參與搖號的房企抑或是任何一家合作方都不再受限制。據瞭解，在當天熱門的19-69地塊競拍名單中，也出現了十多家“新面孔”房企，有的企業甚至成立不足1個月。

四季度土拍預計將更加密集

記者瞭解到，今年年初時北京發佈的供地計劃顯示，2023年計劃安排建設用地供應總量3190~3630公頃，與去年基本持平。4月份的商品住宅用地推介會上，北京市列出了年內擬上市的73宗宅塊。

在空間佈局上，今年商品住宅用地的供應將綜合考慮各圈層差異化區域發展特點，堅持職住平衡，優先選擇位於“三城一區”範圍內、產業園區與軌道交通站點周邊的用地。

截至9月底，北京2023年集中供地累計進行了14場土拍，成功出讓37宗涉宅地塊，總規劃建築規模約352萬平方米，土地出讓金約1108.8億元。

這意味着，在接下來的四季度，北京土拍或將會以更加密集的方式進行。

9月20日，北京規自委網站發佈今年第三輪擬供應商品住宅用地清單，共涉及19宗用地，土地面積110公頃，規劃建築規模221萬平方米。據瞭解，這些地塊將在9月20日至11月20日之間進行出讓。

19宗待出讓地塊中，位於副中心和平原多點地區的有11宗，土地面積約59公頃，佔比59%，其中大興有4宗，昌平、房山各有2宗；位於中心城區的有6宗，土地面積約23公頃，佔比23%，其中豐臺區就佔了4宗。

值得關注的是，此前土拍中朝陽區小紅門、昌平朱辛莊、亦莊新城等熱點板塊也將在第三輪供地中再次迎來供應。

北京市規自委相關負責人此前表示，北京將繼續密切關注房地產市場供求關係變化情況，結合市場實際，通過“多頻少量”方式實現商品住宅用地的均衡有序供應。