不同企业是有“地域属性”的。家电企业多在广东省，比如美的、格力；乳制品企业多在内蒙古，比如伊利、蒙牛；玻尿酸企业多在山东省，华熙生物、焦点生物等。

华熙生物是最大的玻尿酸生产商（虽然它自己不愿意承认），全球市占率超过40%。不过我们今天要说的是另一家有故事的企业——福瑞达。

从房企成功转型的企业

说福瑞达可能有些人比较陌生，它的前身叫鲁商发展。鲁商发展是山东省的一家区域性房地产企业，但房地产已经过了发展黄金期，很多做地产的支撑不住了，有的消极破产、有的积极转型。

鲁商发展属于后者，更值得一提的是，它转型成功了。

2018年和2019年，鲁商发展分别收购了以化妆品和医药为主营业务的福瑞达（100%股权）、全球第二大玻尿酸原料生产商焦点生物（60.11股权），开启转型，并在今年5月份更名为福瑞达。

2023上半年，公司房地产没有新开工项目，并在3月份完成第一批次资产交割，还剩2家公司将于10月底之前完成交割。

为什么说福瑞达转型成功了呢？

虽然公司目前仍有小部分房地产业务，但主营业务已经是化妆品了。2023上半年，化妆品、房地产及物业、生物医药、原料及添加剂营收占比分别是44.7%、30.6%、11.8%、6.9%。

房地产开发业务之后会全部剥离，福瑞达以后的业务主要有三大块：化妆品、生物医药、原料及添加剂。

化妆品主要有瑷尔博士和颐莲两大品牌，主打生态护肤和玻尿酸护肤。2022年瑷尔博士营收10.6亿元，是唯一一个营收10亿级别的品牌；颐莲营收7.1亿元。同时，公司参股了新疆伊帕尔汗香料公司，向香料、精油等领域扩展。

医药产品有颈痛颗粒、小儿解感颗粒等，其中颈痛系列是国家唯一治疗神经根型颈椎病的系列中成药。另外公司还拥有眼科产品“润舒”“润洁”，骨关节炎治疗用药“施沛特”等。

原料是指玻尿酸，可应用在化妆品、食品、医药上。公司旗下的焦点生物是国内玻尿酸生产龙头，添加剂主要指生物防腐剂和化妆品原料。

总的来说，福瑞达目前是一家在玻尿酸领域全产业链布局的企业，以后的发展方向主要在化妆品和医药方面，直接对标华熙生物。

在之前，我是不看好福瑞达的，因为房地产是夕阳行业；不过转型之后的福瑞达，各项指标都在改善，还是值得关注的。

1、业绩步入稳定发展期，盈利能力提升

2019年和2020年是房地产最后的黄金两年，此后行业景气度不再，破产企业不在少数。

福瑞达的业绩也十分符合房地产行业的走势，由于房地产的火热，2018和2019年公司的营业收入迅速增加，净利润增速分别是112.58%、85.39%。

紧接着，2021年房地产低迷，公司的营收下滑，净利润骤减。（具体如下图）

到2022年，房地产业务已经变成福瑞达的累赘。2022年公司归母净利润只有0.45亿元，同比减少87.44%。主要原因就是公司房地产项目计提资产减值2.62亿元所致。

不过，今年上半年公司的业绩出现明显好转。上半年营收24.73亿元，同比下滑48.9%（剥离房地产业务所致）；净利润1.9亿元，同比增加0.65%。

不仅如此，公司的盈利能力明显提升。

2022年及之前，房地产营收占比超过70%，是营收的最主要来源，但房地产业务毛利率只有15%。所以，公司的毛利率区间在20%—25%，净利率基本在3%—5%之间。

但是，化妆品、生物医药毛利率高，2022年分别是61%、53%。2019年到2023年上半年，福瑞达的化妆品营收占比从3%提升到44.7%，医药营收占比从5.8%增加到11.8%。

也就是说，毛利率更高的业务成为公司的主要收入和利润来源，盈利能力相比之前大幅提升。2023上半年，公司的毛利率、净利率分别是44.17%、9.48%。

2、资产负债率下降，偿债风险降低

会计中有一个恒等式：资产=负债+所有者权益

资产负债率是企业总负债与总资产的比值。资产负债率越高，代表偿债风险越大，说明企业在发展过程中借款多，经营压力大、信用风险高。

在我们国家，房企普遍高杠杆，因为房地产开发需要大量资金，企业只能依靠银行贷款等融资方式，高风险运营。一旦市场波动或预售不理想，资金链锻炼，说暴雷就暴雷。

主营房地产的年份，福瑞达的资产负债率几乎都在90%以上，每年500多亿的负债，但货币资金只有50亿左右，很容易发生偿债风险。

而当公司剥离一部分房地产业务后，资产负债率立刻就降下来了，上半年是58.63%。虽然相比其他化妆品企业公司的资产负债率略高，我相信随着房地产业务完全剥离，福瑞达资产负债率会进一步下降。

总的来说，福瑞达从房企向化妆品企业转型，公司的业绩会更加稳定，盈利能力也会进一步提升。

除此之外，化妆品、医药赛道市场规模大，福瑞达未来有更好的发展。

房地产行业已经徐徐下行，而化妆品行业正在蓬勃发展。

根据统计，2015年到2021年我国化妆品行业市场规模从3188亿元增加至5726亿元，复合年增长率10.3%，预计2026年将达到8443亿元。

作为化妆品赛道中的一员，福瑞达未来的成长空间很具想象力。

另外，医药行业虽有集采影响，但随着我国经济发展和人口老龄化趋势进程，医疗健康的需求不断提升，加上医疗卫生体制改革不断深化，医药行业正处于发展快车道。

原料及添加剂主要指玻尿酸，这是公司最初转型的领域，并在此基础上向下游毛利率更高的化妆品、医药领域延伸。

公司旗下焦点生物玻尿酸全球市占率15%，仅次于华熙生物。目前食品级和化妆品级玻尿酸年产能420 吨。此外，公司已具备 260 吨医药级玻尿酸产能。

而医药级玻尿酸价格远高于化妆品级和食品级，产能释放后有望提升公司盈利水平。

估值性价比高

2022年因为计提大额资产减值，导致净利润较低，在此基础上，福瑞达2023年净利润大概能增长7倍，即3.6亿元，相当于回到2021年的水平。

按照目前97亿的市值计算，对应估值27倍。由于之前主营业务是房地产，公司历史估值没有参考性，参考华熙生物估值约38倍，所以我认为，只要福瑞达业绩能够释放，性价比还是很高的。

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来源：飞鲸投研