不同企業是有“地域屬性”的。家電企業多在廣東省，比如美的、格力；乳製品企業多在內蒙古，比如伊利、蒙牛；玻尿酸企業多在山東省，華熙生物、焦點生物等。

華熙生物是最大的玻尿酸生產商（雖然它自己不願意承認），全球市佔率超過40%。不過我們今天要說的是另一家有故事的企業——福瑞達。

從房企成功轉型的企業

說福瑞達可能有些人比較陌生，它的前身叫魯商發展。魯商發展是山東省的一家區域性房地產企業，但房地產已經過了發展黃金期，很多做地產的支撐不住了，有的消極破產、有的積極轉型。

魯商發展屬於後者，更值得一提的是，它轉型成功了。

2018年和2019年，魯商發展分別收購了以化妝品和醫藥爲主營業務的福瑞達（100%股權）、全球第二大玻尿酸原料生產商焦點生物（60.11股權），開啓轉型，並在今年5月份更名爲福瑞達。

2023上半年，公司房地產沒有新開工項目，並在3月份完成第一批次資產交割，還剩2家公司將於10月底之前完成交割。

爲什麼說福瑞達轉型成功了呢？

雖然公司目前仍有小部分房地產業務，但主營業務已經是化妝品了。2023上半年，化妝品、房地產及物業、生物醫藥、原料及添加劑營收佔比分別是44.7%、30.6%、11.8%、6.9%。

房地產開發業務之後會全部剝離，福瑞達以後的業務主要有三大塊：化妝品、生物醫藥、原料及添加劑。

化妝品主要有璦爾博士和頤蓮兩大品牌，主打生態護膚和玻尿酸護膚。2022年璦爾博士營收10.6億元，是唯一一個營收10億級別的品牌；頤蓮營收7.1億元。同時，公司參股了新疆伊帕爾汗香料公司，向香料、精油等領域擴展。

醫藥產品有頸痛顆粒、小兒解感顆粒等，其中頸痛系列是國家唯一治療神經根型頸椎病的系列中成藥。另外公司還擁有眼科產品“潤舒”“潤潔”，骨關節炎治療用藥“施沛特”等。

原料是指玻尿酸，可應用在化妝品、食品、醫藥上。公司旗下的焦點生物是國內玻尿酸生產龍頭，添加劑主要指生物防腐劑和化妝品原料。

總的來說，福瑞達目前是一家在玻尿酸領域全產業鏈佈局的企業，以後的發展方向主要在化妝品和醫藥方面，直接對標華熙生物。

在之前，我是不看好福瑞達的，因爲房地產是夕陽行業；不過轉型之後的福瑞達，各項指標都在改善，還是值得關注的。

1、業績步入穩定發展期，盈利能力提升

2019年和2020年是房地產最後的黃金兩年，此後行業景氣度不再，破產企業不在少數。

福瑞達的業績也十分符合房地產行業的走勢，由於房地產的火熱，2018和2019年公司的營業收入迅速增加，淨利潤增速分別是112.58%、85.39%。

緊接着，2021年房地產低迷，公司的營收下滑，淨利潤驟減。（具體如下圖）

到2022年，房地產業務已經變成福瑞達的累贅。2022年公司歸母淨利潤只有0.45億元，同比減少87.44%。主要原因就是公司房地產項目計提資產減值2.62億元所致。

不過，今年上半年公司的業績出現明顯好轉。上半年營收24.73億元，同比下滑48.9%（剝離房地產業務所致）；淨利潤1.9億元，同比增加0.65%。

不僅如此，公司的盈利能力明顯提升。

2022年及之前，房地產營收佔比超過70%，是營收的最主要來源，但房地產業務毛利率只有15%。所以，公司的毛利率區間在20%—25%，淨利率基本在3%—5%之間。

但是，化妝品、生物醫藥毛利率高，2022年分別是61%、53%。2019年到2023年上半年，福瑞達的化妝品營收佔比從3%提升到44.7%，醫藥營收佔比從5.8%增加到11.8%。

也就是說，毛利率更高的業務成爲公司的主要收入和利潤來源，盈利能力相比之前大幅提升。2023上半年，公司的毛利率、淨利率分別是44.17%、9.48%。

2、資產負債率下降，償債風險降低

會計中有一個恆等式：資產=負債+所有者權益

資產負債率是企業總負債與總資產的比值。資產負債率越高，代表償債風險越大，說明企業在發展過程中借款多，經營壓力大、信用風險高。

在我們國家，房企普遍高槓杆，因爲房地產開發需要大量資金，企業只能依靠銀行貸款等融資方式，高風險運營。一旦市場波動或預售不理想，資金鍊鍛鍊，說暴雷就暴雷。

主營房地產的年份，福瑞達的資產負債率幾乎都在90%以上，每年500多億的負債，但貨幣資金只有50億左右，很容易發生償債風險。

而當公司剝離一部分房地產業務後，資產負債率立刻就降下來了，上半年是58.63%。雖然相比其他化妝品企業公司的資產負債率略高，我相信隨着房地產業務完全剝離，福瑞達資產負債率會進一步下降。

總的來說，福瑞達從房企向化妝品企業轉型，公司的業績會更加穩定，盈利能力也會進一步提升。

除此之外，化妝品、醫藥賽道市場規模大，福瑞達未來有更好的發展。

房地產行業已經徐徐下行，而化妝品行業正在蓬勃發展。

根據統計，2015年到2021年我國化妝品行業市場規模從3188億元增加至5726億元，複合年增長率10.3%，預計2026年將達到8443億元。

作爲化妝品賽道中的一員，福瑞達未來的成長空間很具想象力。

另外，醫藥行業雖有集採影響，但隨着我國經濟發展和人口老齡化趨勢進程，醫療健康的需求不斷提升，加上醫療衛生體制改革不斷深化，醫藥行業正處於發展快車道。

原料及添加劑主要指玻尿酸，這是公司最初轉型的領域，並在此基礎上向下遊毛利率更高的化妝品、醫藥領域延伸。

公司旗下焦點生物玻尿酸全球市佔率15%，僅次於華熙生物。目前食品級和化妝品級玻尿酸年產能420 噸。此外，公司已具備 260 噸醫藥級玻尿酸產能。

而醫藥級玻尿酸價格遠高於化妝品級和食品級，產能釋放後有望提升公司盈利水平。

估值性價比高

2022年因爲計提大額資產減值，導致淨利潤較低，在此基礎上，福瑞達2023年淨利潤大概能增長7倍，即3.6億元，相當於回到2021年的水平。

按照目前97億的市值計算，對應估值27倍。由於之前主營業務是房地產，公司歷史估值沒有參考性，參考華熙生物估值約38倍，所以我認爲，只要福瑞達業績能夠釋放，性價比還是很高的。

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來源：飛鯨投研