來源 國泰君安

目前出臺的政策力度有助於改善房地產基本面預期，後續關注財政手段的使用和地方“以舊換新”的推進情況。預計收儲新房使房企庫存在6個月內降至合意水平，可能需要2.6萬億-4.4萬億的資金規模，而原價收購可能需要財政貼息0.8個百分點。

5月17日上午，全國切實做好保交房工作視頻會議召開，下午國新辦召開新聞發佈會，介紹“切實做好保交房工作配套政策”的有關情況；同時央行在居民端“三箭齊發”提振需求，同時設立3000億再貸款支持消化存量。對近期的一攬子政策國泰君安證券有以下三點理解：

第一，房地產政策進入到一個新階段，政策的系統性更強，防風險的底層邏輯更加順暢。

第二，目前出臺的政策力度有助於改善房地產基本面預期，後續關注財政手段的使用和地方“以舊換新”的推進情況。國泰君安證券測算，收儲新房使房企庫存在6個月內降至合意水平可能需要2.6萬億-4.4萬億的資金規模，而原價收購可能需要財政貼息0.8個百分點。

第三，在政策不確定性下降的背景下，本次會議可能只是起點，後續政策有望進一步加碼，預計即將在7月召開的三中全會對房地產新發展模式或將有更明確的部署。

收儲的成本測算——預計量級在2-5萬億。

第一，考慮當前的庫銷比和所需要的去化面積，廣義商品房庫存約爲20億平，庫銷比約爲25.2個月，要立即降低到18個月則需要去化約5.8億平，6個月內去化則需收儲4.5億平。

第二，考慮收購價格，六折、八折和原價收儲三種情況下需要收儲的新房面積爲4.5-5.8億平，收儲成本在2.6-5.6萬億元。

第三，考慮收購二手房的情況，二手房“以舊換新”具有乘數效應，需收儲面積爲3.5-4.5億平，收儲成本約1.9-4.1萬億元。

收儲的收益測算——原價收購需財政貼息0.8個百分點。

最理想情況是收儲轉保障房可以實現投資收益：租售比*出租率≥30年國債收益率+流動性溢價。滿足此要求的收儲房價爲市場價格3-6折。

現實中更爲可能的是使得收儲項目實現可持續運營：租售比*出租率≥貸款利率-財政貼息。無貼息應以市場價5-6折的價格收儲，原價收儲則應貼息0.8%（考慮運營成本則更高）。