每經記者 包晶晶    每經編輯 陳夢妤    

銷售端回暖不及預期，前三季度全國住宅新開工驟減了近1/4。

10月18日，國家統計局公佈1-9月全國房地產開發投資數據，前三季度全國商品房銷售額8.9萬億元，下降4.6%；住宅銷售額下降3.2%。全國房地產開發投資同比下降9.1%，降速與1-8月相同，其中住宅投資下降8.4%。

9月，房地產開發景氣指數（國房景氣指數）爲93.44。

鏡鑑諮詢創始人張宏偉分析認爲：“認房不認貸等新政以來，雖然政策組合拳利好循序漸進落地，但短期內來看，房地產開發投資和商品房銷售情況還沒有明顯改觀，仍然處於同比下降通道。”

“認房不認貸”效果未及預期

據國家統計局數據，1-9月，全國商品房銷售面積84806萬平方米，同比下降7.5%，其中住宅銷售面積下降6.3%；商品房銷售額89070億元，下降4.6%，其中住宅銷售額下降3.2%。另一方面，商品房待售面積截至9月末達到64537萬平方米，同比增長18.3%，而住宅待售面積增長19.7%。

中指研究院市場研究總監陳文靜指出，“1-9月，全國房地產銷售面積、銷售金額同比降幅延續擴大趨勢，但9月單月同比降幅均有所收窄。”

各區域商品房銷售面積、銷售金額同比均下降，其中中部地區商品房銷售額降幅達到9.2%，降幅最小的東部地區爲下降3%，但降幅同比擴大。

對於“認房不認貸”一個月以來的市場情況，張宏偉分析，截至目前，僅北京、上海、廣州成交量的復甦效果明顯，深圳因政策面仍然較爲嚴格，並沒有成交量復甦。強二線城市成交量普遍回升是改善需求主導的區域，且也有降價跑量的因素驅動，同時這些城市限購區或主城區對於近遠郊或週三四線城市有虹吸效應；其他弱二線和三四線城市效果不明顯，仍然有較大的去庫存壓力，這也是這些城市開發投資、商品房銷售、房價指數在當下回調的主要原因。

新開工數據連續25個月下跌需警惕

1—9月，全國房地產開發投資87269億元，同比下降9.1%，其中住宅投資66279億元，下降8.4%。

值得注意的是，房地產開發企業房屋新開工面積72123萬平方米，下降23.4%。其中，住宅新開工面積52512萬平方米，下降23.9%。易居研究院根據國家統計局歷史數據判斷，該指標已經出現了連續25個月下跌，短期內，由於購房銷售市場數據相對處於低位，新開工不足的風險還沒有暴露出來，從房地產良性循環的角度看，新房的開工數據還是需要提振。

易居研究院研究總監嚴躍進建議，“各地在預售制度方面要採取更靈活的措施。‘一管就死’是目前預售制度的一個問題，各地要規範預售流程，但資金還是需要加快到位。對於銷售不錯的項目，更需要督促加快建設和交付。”

此外，在各方集中保交付之下，全國房屋竣工面積48705萬平方米，增長19.8%。其中，住宅竣工面積35319萬平方米，增長20.1%。

資金壓力成爲制約房企新開工及施工數據的的最大因素之一。前三季度，房地產開發企業到位資金98067億元，同比下降13.5%。其中，自籌資金下降21.8%，國內貸款下降11.1%，定金及預收款下降9.6%，個人按揭貸款下降6.9%。

陳文靜指出，9月份各渠道融資規模均大幅下降，信用債降幅明顯，企業現金流仍面臨較大壓力。短期來看，四季度，新開工面積低基數效應有望進一步顯現，預計新開工面積同比降幅繼續收窄，但難改同比下行趨勢。在覈心城市銷售市場保持一定活躍度下，核心城市的房地產開發投資有望逐漸好轉，進而對四季度全國房地產開發投資額形成一定支撐，但從全年來看，全國房地產開發投資額同比降幅或仍較大。