旅遊產業強勢復甦，文旅地產一哥華僑城卻尚未走出困境。

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10月16日，深圳華僑城股份有限公司（股份簡稱“華僑城A”，以下稱爲“華僑城”）發佈2023年9月主要業務經營情況公告。公告顯示，1-9月，公司旗下文旅企業合計接待遊客7248萬人次，較去年同期增長55%。

保持增長的文旅數據之外，華僑城還披露了地產銷售數據，2023年9月，華僑城實現合同銷售面積12.2萬平方米，合同銷售金額22.6億元，均同比下降近六成。而前9月，華僑城累計實現合同銷售面積154.1萬平方米，較上年同期減少23%；合同銷售金額318.9億元，較上年同期減少26%。

兩極分化的業務表現，映射着這家以往擅長講“文旅+地產”故事央企的當下處境。

文旅火爆，地產還在低迷

今年以來，各地歡樂谷人頭湧動，華僑城的文旅業務也迎來明顯復甦。

今年上半年，華僑城旗下文旅企業合計接待遊客超4400萬人次，較去年同期增長74%；暑期，華僑城旗下主題公園產業集團歡樂谷集團披露數據，期內累計遊客接待量同比增長超30%，營業收入趕超2019年同期水平。

儘管文旅一片向好，投資平臺上有投資者仍不免擔憂，稱難以預估房地產銷售下滑對華僑城的影響。時代財經統計，截至10月18日華僑城A收盤價報3.86元/股，近三日股價累計下跌6%，下探至近年來的股價低點。

根據公告，前9月華僑城累計實現合同銷售金額318.9億元，較上年同期減少26%；單月則實現合同銷售22.6億元，不僅同比下降63.8%，亦是除1月以外年內單月最低水平。

就前9個月來看，除2-4月單月銷售同比大幅增長，華僑城其他月份銷售均是下跌狀態，與整個房地產行業的走勢大體一致。這也讓華僑城上半年延續去年的虧損態勢，錄得歸母淨利虧損13億元。

華僑城解釋稱，主營業務之所以整體虧損，一是受部分項目區位佈局和開發週期偏長等因素影響，公司部分項目去化速度未及預期，毛利率同比有所下降；二是爲適應市場環境、加快銷售去化，公司對部分房地產項目採取靈活的銷售策略，帶來部分價值折損等。

值得一提的是，華僑城主營業務包括旅遊綜合業務及房地產業務。收入構成顯示，上半年旅遊綜合業務錄得103億元，房地產業務收入91億元，其中前者旅遊綜合業務錄得2.3%的下降，佔整體營收的比重從去年同期的64.34%下降至53.02%。

爲何旅遊大火沒有帶動華僑城文旅板塊營利雙升？

一份2022年華僑城跟蹤評級報告指出，華僑城文旅綜合業務通常指的是包括景區門票收入、園區內銷售收入、文化演藝項目收入及園區配套物業租售收入等，即包含文化旅遊項目收入和旅遊地產收入。

華僑城證券代表人員亦對時代財經確認，目前財報中的“旅遊綜合收入”包括了文旅地產項目，這些地產項目多是通過勾地協議所獲取的地價較低的土地。也就是說，目前華僑城尚沒有單獨披露純文旅業務的數據表現，這也是不少投資者詬病的地方。

去年4月，原董事長段先念退休、保利集團原總經理張振高上任掌舵，華僑城正式開啓了轉型之旅，將文旅與地產業務在組織架構上進行一定分割，其中文旅業務由歡樂谷集團、酒店集團以及新成立的旅遊發展集團進行專業化運營。

“內部專業化整合已經做了一年多，但目前因爲歷史原因，包括土地分拆等，報表口徑上的分拆還在處理，以後會逐步分開。”上述證券代表人員指出，在上市公司華僑城平臺上，目前純文旅業務呈現正向增長趨勢，但具體數字尚無法明確披露。

試水輕資產，文旅+地產模式遇阻？

儘管文旅業務產生着正向效益，但華僑城整體業績仍處於泥沼中，這也讓其獨特的“文旅+地產”發展模式遭到了一些質疑。

以主題公園起家的華僑城，是“文旅+地產”商業模式最早一批的開創者。在該模式下，華僑城利用文旅模式勾地，能夠以較低價格獲取土地，通過文旅綜合業態的開發改善環境、提升地價，並憑藉住宅銷售的現金流反哺支撐旅遊發展，彌補持有物業沉澱的資金。

這種融合互補效應，讓華僑城早些年快速積累了包括“歡樂谷”“歡樂海岸”等文旅商娛綜合體；同時低價拿地推高了華僑城的地產盈利表現，常年保持50%左右的高毛利率，並解決了短期現金迴流的問題。

在2017年-2021年房地產高歌猛進的時期，華僑城土地擴張步伐不斷，以較低溢價獲取了不少綜合大盤項目，並下沉至二三線。2021年，華僑城實現營業收入1026億元，收入首次破億。

但房地產市場的下行，打破了華僑城在文旅與地產開發之間的平衡與閉環，造血的房地產銷售業務放緩，難以爲文旅項目提供充沛的資金供給，加之疫情對文旅業的衝擊，華僑城的“兩翼”均受到了折損。

2022年，華僑城也主動放緩了對外投資強度，全年僅新增5宗土儲，與往年數十宗的投資規模相比，收縮明顯。但過去幾年華僑城在低能級城市的擴張，給地產銷售去化帶來了一定難度。

截至2023年上半年，華僑城累計剩餘可開發計容建築面積1144.6萬平方米，據克而瑞統計，其中一二線城市佔40%、三四線佔60%，一二線城市佔比較2022年末下降2.4個百分點。

華僑城亦在今年2月回覆問詢函時表示，公司佈局的多個城市新房價格處於下降通道，“以價換量”成爲市場常態，部分區域的存貨根據可去化的市場價格計算的可變現淨值已低於成本。據時代財經計算，截至2023年上半年，三年間華僑城房地產業務的毛利率下降了近55個百分點。

“我們的文旅綜合模式一直以來是領先的，但面對地產下行，三四線城市或者一些核心城市的偏遠地區確實受到衝擊，此時通過自身開發運營、反哺文旅的作用趨弱。”華僑城證券代表人員對時代財經稱。

不過，其指出，華僑城未來也會針對這一問題進行調整，如減少對文旅的重資產投入，進行資產輸出經營等方式。今年以來，華僑城已經開展了一些輕資產輸出動作，包括與地方政府就長沙文化旅遊綜合項目一期（親子樂園）達成輕資產輸出協議。

而中國主題公園研究院院長林煥傑則指出，近幾年因爲房地產行業不景氣，華僑城在部分城市的文旅綜合項目開發中，會通過出售土地的方式快速解決現金流問題。但林煥傑認爲，與粗放的文旅開發形式不同，華僑城在“造城”上仍具有優勢與定力，在地產開發的同時推動了當地交通設施、商業、文化旅遊等統籌建設，因此也沒有大型的文旅爛尾項目出現。

不過，相比於早年間華僑城旗下歡樂谷一家獨大的場景，如今主題樂園市場發生巨大變化，無論是本土品牌，亦或是外來的迪士尼、環球影城等，都加入了競爭，無形之間也給華僑城主題樂園的發展帶來分流與壓力。