北京城建兴合房地产开发有限公司项目总经理李超

于帅卿/发自北京

城市更新是在实践中不断积累经验，对于企业来说，更是需要通过一个一个项目的打磨，在细节中成长。

“在做城市更新的时候会提到更大更高的影响力、效益各方面，但其实我们忽略了一点，如果涉及商业写字楼的城市更新，我们一定要考虑在更新过程中把安全隐患排除掉，包括建筑安全、消防安全等，这是要放在第一位的。”北京城建兴合房地产开发有限公司项目总经理李超说，他反复强调安全的问题。

李超讲述了如何打造北京城市更新示范项目，回头看走过的路，需要克服在城市更新中遇到的一系列难点，这也是他最想分享给同行的内容。

打造北京城市更新示范项目

树立朝阳区社区商业改造典范

“打造北京城市更新示范项目，树立朝阳区社区商业改造典范，改善北苑地区商业和民生品质，构建安全和谐社区，提升城市良好形象。”李超表示这是更新改造这个项目的总愿景。

他表示，更新愿景体现在多方面，包括“升级社区服务业态；培育社区‘后花园’；建造社区‘会客厅’；凝聚社区‘活动空间’。

李超现场分享项目改造更新的四点原因：一是项目运营18年，各项软硬件已经进入到老化期，存在严重的安全隐患。如外立面老化，不符合周边社区形象；机电系统，内部电梯老化，安全隐患较大；内部装修、购物环境较差，难以满足消费者品质需求；二是项目周边大型优质超市短缺，无法满足居民消费需求，需改善北苑社区生活短板，提升社区品质；三是通过对项目改造升级，提升项目整体安全、品质，带动北苑地区商业的整体提升，响应北京市政府在城市更新方面的号召；四是积极解决12435接诉即办市民反馈诉求，提升项目可逛性及舒适度，为居民生活提供便利。

李超还分享了北京城建·城悦荟项目的更新方针，他表示，“未改变房屋使用性质、四角坐标未变化，不改变建筑高度，整体保持建筑体不突破原有计容面积。新增小规模开敞中庭，机电、消防系统改造；外立面改造；进行建筑体局部体块修补；重新设计消防疏散，符合现行消防规范要求；建筑体内部进行全面精装升级，设计全新导视系统。

最想和同行分享：项目更新“四个难点”

“项目更新难点是我最想分享的，虽然是难点，但因为北京城建·城悦荟项目已经更新改造出来，说明难点是可以克服、解决，希望通过分享能让走在城市更新，尤其是社区商业更新这条路上的同仁们一些借鉴和启示。”李超表示。

项目更新的“四个难点”包括以下方面：

一，前期手续难：总体方针、政策已到位，但落地审批流程及规范尚在摸索中；设计与新规匹配难度大；项目证照的缺失较多。

二、新规变化多，导致设计不断调整：作为城市更新项目，设计工作都需要遵循新规开展，由于过程中规范的不断颁布更新，增加了前期设计难度，如：2022年1月1日颁布的结构通用规范，4月1日颁布的结构加固规范。

三，疫情影响施工：疫情反复暴发，防疫难度大且影响施工：2022年4月~6月、10月~12月疫情暴发，项目封闭施工，物料无法及时供应，工人无法及时到岗施工。

四，施工难度较大：项目为老旧项目更新改造，施工难度较大，如拆除阶段、加固阶段、特殊工程等。“在整个更新过程中施工阶段，耗费了大量的人力、物力和时间。”李超表示。